行業“寒風入骨”，華潤置地穩健、均衡在何處？_風聞

​作者 | 童洋

編輯 | 張愛、張琦

視覺 | 童洋

責編 | 韓瑋燁

2021年，華潤置地的業績直接突出特徵就是一個字：穩。

3月31日，華潤置地有限公司（以下簡稱“華潤置地”，股票代碼：01109.HK）發佈2021年業績報告。各項核心業績指標都突出了“穩”的特徵：銷售額穩定增長10.8%至3157.6億元；股東應占淨利潤324億元，同比穩增8.7%。不過受行業大勢影響，**毛利率連續幾年下降至27%，**但仍保持在行業高水平。

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完成預定銷售目標，營收穩健提升

2021年，**地產行業下行發展，不少房企出現了信用危機和流動性問題，**直接影響了房企的開發業務。

數據顯示，2021年監測的55家典型上市房企中，**僅10家房企實現了年度銷售目標，**在TOP10中僅華潤置地完成了年度銷售任務。

公司年報顯示，華潤置地2021年實現銷售額3157.6億元，**同比增長10.8%；**銷售面積實現1755萬平方米，同比增長23.7%。

**從區域分佈來看，華潤置地各大區域的銷售貢獻情況整體較為均衡。**其中華東和深圳的銷售額貢獻最大，佔比均超過20%。主要由於長三角和大灣區是我國的核心城市羣，項目去化效果較好，能為華潤置地帶來穩定的銷售增長；而華西部分雖然銷售額僅為368.83億元，但是簽約面積在七大區中排名第三，是華潤置地未來銷售增長的儲備變量。

圖1:2021年華潤置地各區域銷售額佔總銷售額情況（單位：%）

數據來源：企業年報、地產資管網製圖

圖2:2021年華潤置地各區域銷售額與簽約面積情況

數據來源：企業年報、地產資管網製圖

**在營業收入方面，**華潤置地2021年錄得收入2121.10億元，同比增長18.10%，在房地產TOP10中排名第五名，增長動能強勢。

**從結構上看，**其營業收入主要來自開發物業和投資物業兩大板塊。其中，開發物業銷售收入1838.6億元，同比增長17%；投資物業租金收入174.3億元，同比增長36.3%。

02

土儲投資穩健，融資優勢和償債能力穩定

銷售額和營業收入的穩健提升，主要在於土地儲備的高質量投資。

2021年下半年以來，政府對房地產的政策層層加碼、房地產資本市場低迷等因素，導致整個行業的銷售規模呈下行態勢，很多頭部企業都收縮簽約面積。

**但華潤置地在2021年仍是積極外拓規模。**數據顯示，截至2021年底，華潤置地的簽約面積1755萬平方米，同比增長23.7%；總土地儲備達6,873萬平方米，可以保障未來三年以上的發展需求。

圖3:2021年華潤置地簽約面積佔總簽約面積比例情況

數據來源：企業年報、地產資管網製圖

分區域看來，華潤置地**重點佈局華東和華北區域，**兩地分別佔總面積的18%和20%。而深圳、華南地區簽約土地面積佔比最小，分別為9%和11%。

**高質量投資帶來的不僅僅是高收入，也帶來了穩健債務結構和融資水平。**年報顯示，華潤置地2021年淨負債率為30.4%；剔除預收賬款後的資產負債率為60.4%；扣除受限制資金的現金短債比為1.9倍，“三道紅線”均為綠檔。

**在融資方面，**2021年華潤置地平均融資成本降至3.71%，在上市房企中排名第七。由此也使得三大國際機構也給予其較高評級，其中標普給予BBB+、穆迪給予Baa1、惠譽給予BBB+評級，展望均為穩定。

圖4:2021年房企TOP10企業融資水平

數據來源：企業年報、地產資管網製圖

03

高週轉模式下，毛利率難逃下滑大勢

2021年，即使是央企的華潤置地也難逃毛利率下滑的“大勢”。數據顯示，華潤置地毛利率連續四年下降，2021年跌破30%至27%，同比下降3.9%。淨利潤率17.63%同比降低1.35%。

圖5:2018年-2021年華潤置地毛利率和淨利率發展情況

數據來源：東方財富網，地產資管網製圖

華潤置地毛利率下滑**主要是開發物業毛利率下滑導致。**2021年，華潤置地開發物業毛利率為23.7%，同比下降5.4%，而投資物業毛利率由66.4%進一步上升至68.2%。

對於開發物業毛利率下滑，睿和智庫認為主要有兩方面的原因：

（1）行業大勢不可逆：

2018年之前房地產市場高價拿地，迅速擴張，而**“房住不炒”和“三道紅線”**推出使得房地產市場極速冷卻。特別是2021年下半年房地產市場不斷產生暴雷，流動性風險加劇。導致銷售情況低迷，利潤空間遭到嚴重擠壓，眾多房企毛利率逐年下降。

表1:2018年-2021年部分房地產市場企業毛利率變化情況（單位：%）

數據來源：企業公告，地產資管網製圖

（2）企業發展模式：

**在此行業背景下，為了更快速實現去化，華潤置地採用各種促銷手段以快速走量，進而更快地實現資金回籠，**同時也受二線城市簽約佔比提升影響，使得合約銷售價格從2020年的20091元/平方米大幅降至17988元/平方米。導致華潤置地年毛利率降低。

04

業態佈局均衡發展，商管龍頭實至名歸

據企業公告顯示，華潤置地的投資性業務中涵蓋購物中心、寫字樓、酒店、產業園、租賃公寓等多元產業，2021年收入增速均超過20%，實現多賽道均衡發展。

表2：2021年華潤置地主要業務領域的發展情況

資料來源：企業公告，地產資管網製圖

此外，**隨着輕資產模式成為地產行業發展趨勢，**華潤置地也拆分旗下物管和商管業務合併成立華潤萬象生活，並於2020年12月份上市。華潤萬象生活通過物管和商管的協同發展，並依託母公司的生態體系，聚焦重奢、高端、品質賽道。自上市以來的第一個完整財年，華潤萬象生活的業績就十分亮眼。

**在發展規模上，**2021年華潤萬象生活在管面積達1.648億平方米，同比增長39%，外拓合約面積同比大幅增長320.5%。

**在營收方面，**2021年營業收入同比增長30.9%至88.75億元，其中住宅物業實現收入53.1億元，佔整體收入60%；商業運營實現收入35.65億元，佔整體營收40%，其旗下購物中心零售額突破千億，行業排名第一。

盈利方面，2017年-2021年，華潤萬象生活毛利潤及毛利率持續上升，2021年毛利潤達27.59億元，同比增長51%；毛利率高達31.1%，同比上升4.1個百分點，高於行業同期水平，這表明華潤萬象生活經營能力邁上新台階。

圖6:2017年-2021年華潤萬象生活毛利率發展情況（單位：%）

數據來源：企業公告，地產資管網製作

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結語

以**“穩健”著稱的華潤置地，在3月31日的業績發佈會上也模糊了2022年的銷售目標。或許是行業發展下行、毛利率普遍偏低和暫未點燃的市場情緒等因素，讓華潤置地進一步持保守態度。但華潤置地總裁李欣表示：“2022年銷售目標仍會保持增長，行業排名會保持穩定。”**