買房人和南京樓市：我不知道風往哪個方向吹_風聞

文 | 無鏽缽

經濟低迷時代參加工作的90後、80後，他們沒有理想。經歷過泡沫經濟時期的70後、60後，他們認為人生的重點在於懂得放棄，然而這些同我們都沒有關係，我們只是房屋中介，我們的職責就是賣房子。

——日劇《賣房子的女人》

四月初的一個週六，走出售樓處閃耀的玻璃面牆，沉寂的夜色下，時鐘指向23：15。

計程車行駛在高架稀疏的車流中，遠處，燈火喧囂的城市正在慢慢歸入平靜。

顧不得收拾片刻疲憊的狀態，王晨（化名）打開了自己的手機，編輯併發送了一條朋友圈：

“地產打工人結束披星戴月，客户深夜復訪，果斷下單，果然機會總是留給有準備的人……”

之後的10分鐘裏，同樣的圖片和文案，開始在同事的朋友圈中以第一人稱的形式被瘋狂轉載。那位深夜來客或許並不知道，自己的買房計劃，在無形中催生了一場樓市的集體“雲加班”。

親眼目睹這一現象的王晨，似乎並未感到吃驚，地產人的社交媒體沒有“著作權”，展示給客户的窗口裏，每個人的朋友圈都是不可或缺的“重音符”。

涼潤的晚風湧入車廂，黑屏的手機驟然亮起，父親打來電話，勸慰她不要這麼拼命，要保護身體健康。

應和了幾句後，她掛斷電話，整個人向後依靠在座椅上，沉默了很久。她沒有告訴家裏人，這是一個房地產市場稱之為“金三銀四”的重要節點，同往年燈火通明、人聲鼎沸的售樓處相比，這是她一個多月以來，為數不多的加班時刻。

為房夢窒息

2022開年，宏觀調控的政策，和此前頻繁的暴雷，讓地產行業經歷了少見的“倒春寒”。

3月16日，國家統計局公佈了今年1~2月份全國房地產開發投資情況，數據顯示，今年1~2月份，全國新建商品住宅銷售價格平均值是10141元/平方米，與去年同期相比，下降9.68%，降幅之大，自2016年以來，尚屬首次。

面對時代的變化，同樣產生落差感的還有南京的改善用户小陳（化名），六年前，在父母的幫助下，小陳購入了位於市區邊緣地帶的一套新房，儘管地理位置不算理想，但他本人卻十分滿意：

“當時買房只有一個想法，就是不挑地方，能搖中就行。”

小陳口中的2016年，是整座城市“為房夢窒息”的年代，去庫存的熊熊烈火之下，新一線城市掀起了購房狂潮，其中南京作為首批領漲的“四小龍”，房價增幅一度全面超越北上廣深，接連幾月穩坐全國之首。

數據統計顯示，整個2016年，南京樓市共成交新房12.8萬套，平均每個月，有超過1萬套住宅迎來屋主。

那一年，小陳和購房羣裏的網友閒聊時，聽的最多的一句話是“全款優先，貸款靠邊，公積金門外站。”

然而時過境遷，伴隨着需求反彈的結束，市場波動的影響，加之新冠疫情的反彈，讓這個“金三月”的南京樓市，正在陷入前所未有的低迷。

網房數據顯示，南京3月新房成交量為5666套，同比去年3月（成交約15089套）下降約63%。

同涓滴的成交量相對應的，則是新房“蓄水池”的不斷膨脹，截至3月底，南京新房待售數額已超7.5萬套，庫存壓頂之下，即便貴為“宇宙中心”的熱門板塊都無法獨善其身。

這一點，對於購房者小陳來説，最直觀的感受就是，自己的選擇空間正在不斷變大，相近的價位區間裏，城南、城東、江北……許多區域的樓盤，因為報名人數不達標，甚至不需要搖號。

相比六年前買房時，售樓處的愛答不理，如今市場環境的轉變，讓他感到驚愕。

此前，在某個售樓處留下了登記電話的他，在過去的一週裏，接到了超過100通以上的電話，對方的態度也非常客氣：“買不買沒關係，我先把樓盤的資料發給您。”

7天的時間，他的手機裏多了幾十位素昧平生的網友，這幾乎是工作幾年，來微信新增好友數量的總和。

地產從業者們的熱情，並未換來小陳的入市，反而加重了他的疑慮。

在銷售術語中，有一種狀態被稱作“橫盤”，特指某一類大宗產品價格在很長時間內維持在一個穩定的狀態，消費者無法未來的利好和下跌趨勢，在這種情況下，大部分購買者都會選擇觀望。

幾天前，精挑細選了半個月的小陳，把自己看中的一塊樓盤分享到了購房羣裏，眾人七嘴八舌的爭論之後，還是總結成了一句話：

“別急着買，再看看吧。”

一邊體面，一邊內卷

懷揣着同樣想法的購房者還有很多。

行業內，一位資深的地產分析師就表示：

“政策和疫情對購房者心理預期都有影響，他們有的考慮維持現金流保障基本生活，有的則希望再探一探房價的底。”

同購房者的逡巡相對應的，則是房企反覆掙扎的姿態。

作為南京某樓盤的銷售主管，許亮（化名）比任何時候都感到焦慮與壓力，在這個“金三月”到來之前，他剛剛給銷售部門頒佈了“最嚴格”的着裝規範：禁止任何休閒着裝和淺色的襪子，所有的男銷售必須時刻佩戴領帶，即使是會見客户時，也不能脱掉西裝外套。

用他的説法來講：“非常時期，我們需要帶給客户信心。”

聊天的檔口，許亮的辦公室門前，時不時有銷售徘徊一陣又離去，耳畔緊貼着早已黑屏的手機，他們都是為客户的優惠要求和樓層選擇來“請示領導”的，按照他們的説法，小區正在熱銷，好房源依然供不應求。

遠處的大廳裏，另一位年輕的從業者，正在不露痕跡地將客户口中的“中介”稱呼轉變為“置業顧問”。

“追漲殺跌是所有消費者的天性，為了保留樓市的體面，我們是在和人性對抗。”

有趣的是，這種遊戲在許多資深購房者的眼中，其實並不神秘。

“互聯網時代，所有樓盤的去化數據都不是什麼秘密。”

對於投資者林強（化名）來説，這幕發生在售樓處的舞台劇儘管荒誕，然而卻不得不繼續演出下去。

“我們知道這塊樓盤的去化情況，銷售也知道我們知道，但我們都不會戳穿這個秘密，他們需要體面，我們不希望手上的投資貶值。”

然而，這樣體面究竟還能持續多久，沒有人知道。

**在新盤扎堆的板塊，維持這樣脆弱的平衡，還要顯得更為艱難。**同明面上的“互不侵犯”條約相對應的，則是各大房企深陷的“搶客內卷”。

從售樓處選址的“截胡”，到看房客户的專車接送，再到憑競對樓盤的户型圖，領取精美禮品，內卷的程度正在一步步走向激烈，以至於許多開盤之初就已經“躺平”的房企，都不得不掙扎應對。

林強對於這種行為感到無法理解，他的手機屏幕上，一張放大的海報中央，清晰的印着兩行加粗的大字：XXXX樓盤開售期間，在本樓盤成功認購即可抽取iphone13一台。

“搞不懂這些企業的銷售部門在想些什麼，內部都不穩定，誰來穩定市場的情緒？”

站在焦土上期盼春天

相比投資者們的焦躁和恨鐵不成鋼，最樸實的剛需購房者，仍然沉浸在城市安家的喜悦之中。

“春天之所以美好、富饒，是因為她經過了凜冬的料峭；春天也是遠道而來的浪漫，四季初始，佳期如許。”

位於南京江北核心區的青奧研創園的一位業主，在社交媒體上寫下了自己對“春天”的期盼。

在詩意的文字之外，全國的房市似乎隨着氣温逐漸回暖。

此前的兩會上，多部委定調“穩地產”，銀保監會、央行、證監會和外匯局紛紛部署落實工作，財政部也表示，今年內不具備擴大房地產税改革試點城市的條件。

進入4月以來，已有包括衢州、秦皇島、大連、綿陽、蘭州、麗水、台州、安順、蘇州、咸寧、荊門、黃石、宜昌等14城陸續鬆綁購房政策。

不久前，南京市兩個遠郊區溧水、六合均降低了限購門檻。

但比起政策端剛剛啓動的“救市”信號，大多數的買房者依舊保持着觀望態度。

雨花台區的一塊售樓處裏，條線分割的規劃圖上，紅、綠交叉的激光筆堆疊交錯。

口若懸河的置業顧問孜孜不倦地介紹着板塊的區位優勢，在包裝過的精美話術下企圖讓眼前的稍顯侷促的買房者們安心。

對於早春三月遲來的這一幕陽光，王晨多少有些懷念：

“銷售圈裏以前有句話，規劃規劃，都是鬼話，但對於我們來説，這些話又必須要講。”

不論是國企或頭部民營房企，在購房者心中，“安全感”這一因素的心裏順位正在不斷上升。

“越是難賣的時刻，安全感就越重要，前幾年消費者都恨不得首付越低越好，現在那些首付一成的樓盤，已經沒有幾個人敢買了，所以説市場還是在進步。”

王晨的身邊，很多置業顧問已經在考慮轉型，而她表示自己暫時還沒有這方面的計劃，感覺快要支撐不下去的時候，她就看日劇《賣房子的女人》，拿裏面的台詞來給自己充電：

“我不是在做商業交易，而是負責客户的人生。”

故事的最後，她堅定的告訴我，如果有買房的需求，可以考慮找她：

“房子早晚都是要買的，現在的樓市價格是低點，是入手的好時機。”