買房人和南京樓市:我不知道風往哪個方向吹_風聞
财经无忌-财经无忌官方账号-独特视角记录时代冷暖2022-04-13 21:53
文 | 無鏽缽
經濟低迷時代參加工作的90後、80後,他們沒有理想。經歷過泡沫經濟時期的70後、60後,他們認為人生的重點在於懂得放棄,然而這些同我們都沒有關係,我們只是房屋中介,我們的職責就是賣房子。
——日劇《賣房子的女人》
四月初的一個週六,走出售樓處閃耀的玻璃面牆,沉寂的夜色下,時鐘指向23:15。
計程車行駛在高架稀疏的車流中,遠處,燈火喧囂的城市正在慢慢歸入平靜。
顧不得收拾片刻疲憊的狀態,王晨(化名)打開了自己的手機,編輯併發送了一條朋友圈:
“地產打工人結束披星戴月,客户深夜復訪,果斷下單,果然機會總是留給有準備的人……”
之後的10分鐘裏,同樣的圖片和文案,開始在同事的朋友圈中以第一人稱的形式被瘋狂轉載。那位深夜來客或許並不知道,自己的買房計劃,在無形中催生了一場樓市的集體“雲加班”。
親眼目睹這一現象的王晨,似乎並未感到吃驚,地產人的社交媒體沒有“著作權”,展示給客户的窗口裏,每個人的朋友圈都是不可或缺的“重音符”。
涼潤的晚風湧入車廂,黑屏的手機驟然亮起,父親打來電話,勸慰她不要這麼拼命,要保護身體健康。
應和了幾句後,她掛斷電話,整個人向後依靠在座椅上,沉默了很久。她沒有告訴家裏人,這是一個房地產市場稱之為“金三銀四”的重要節點,同往年燈火通明、人聲鼎沸的售樓處相比,這是她一個多月以來,為數不多的加班時刻。
為房夢窒息
2022開年,宏觀調控的政策,和此前頻繁的暴雷,讓地產行業經歷了少見的“倒春寒”。
3月16日,國家統計局公佈了今年1~2月份全國房地產開發投資情況,數據顯示,今年1~2月份,全國新建商品住宅銷售價格平均值是10141元/平方米,與去年同期相比,下降9.68%,降幅之大,自2016年以來,尚屬首次。
面對時代的變化,同樣產生落差感的還有南京的改善用户小陳(化名),六年前,在父母的幫助下,小陳購入了位於市區邊緣地帶的一套新房,儘管地理位置不算理想,但他本人卻十分滿意:
“當時買房只有一個想法,就是不挑地方,能搖中就行。”
小陳口中的2016年,是整座城市“為房夢窒息”的年代,去庫存的熊熊烈火之下,新一線城市掀起了購房狂潮,其中南京作為首批領漲的“四小龍”,房價增幅一度全面超越北上廣深,接連幾月穩坐全國之首。
數據統計顯示,整個2016年,南京樓市共成交新房12.8萬套,平均每個月,有超過1萬套住宅迎來屋主。
那一年,小陳和購房羣裏的網友閒聊時,聽的最多的一句話是“全款優先,貸款靠邊,公積金門外站。”
然而時過境遷,伴隨着需求反彈的結束,市場波動的影響,加之新冠疫情的反彈,讓這個“金三月”的南京樓市,正在陷入前所未有的低迷。
網房數據顯示,南京3月新房成交量為5666套,同比去年3月(成交約15089套)下降約63%。
同涓滴的成交量相對應的,則是新房“蓄水池”的不斷膨脹,截至3月底,南京新房待售數額已超7.5萬套,庫存壓頂之下,即便貴為“宇宙中心”的熱門板塊都無法獨善其身。
這一點,對於購房者小陳來説,最直觀的感受就是,自己的選擇空間正在不斷變大,相近的價位區間裏,城南、城東、江北……許多區域的樓盤,因為報名人數不達標,甚至不需要搖號。
相比六年前買房時,售樓處的愛答不理,如今市場環境的轉變,讓他感到驚愕。
此前,在某個售樓處留下了登記電話的他,在過去的一週裏,接到了超過100通以上的電話,對方的態度也非常客氣:“買不買沒關係,我先把樓盤的資料發給您。”
7天的時間,他的手機裏多了幾十位素昧平生的網友,這幾乎是工作幾年,來微信新增好友數量的總和。
地產從業者們的熱情,並未換來小陳的入市,反而加重了他的疑慮。
在銷售術語中,有一種狀態被稱作“橫盤”,特指某一類大宗產品價格在很長時間內維持在一個穩定的狀態,消費者無法未來的利好和下跌趨勢,在這種情況下,大部分購買者都會選擇觀望。
幾天前,精挑細選了半個月的小陳,把自己看中的一塊樓盤分享到了購房羣裏,眾人七嘴八舌的爭論之後,還是總結成了一句話:
“別急着買,再看看吧。”
一邊體面,一邊內卷
懷揣着同樣想法的購房者還有很多。
行業內,一位資深的地產分析師就表示:
“政策和疫情對購房者心理預期都有影響,他們有的考慮維持現金流保障基本生活,有的則希望再探一探房價的底。”
同購房者的逡巡相對應的,則是房企反覆掙扎的姿態。
作為南京某樓盤的銷售主管,許亮(化名)比任何時候都感到焦慮與壓力,在這個“金三月”到來之前,他剛剛給銷售部門頒佈了“最嚴格”的着裝規範:禁止任何休閒着裝和淺色的襪子,所有的男銷售必須時刻佩戴領帶,即使是會見客户時,也不能脱掉西裝外套。
用他的説法來講:“非常時期,我們需要帶給客户信心。”
聊天的檔口,許亮的辦公室門前,時不時有銷售徘徊一陣又離去,耳畔緊貼着早已黑屏的手機,他們都是為客户的優惠要求和樓層選擇來“請示領導”的,按照他們的説法,小區正在熱銷,好房源依然供不應求。
遠處的大廳裏,另一位年輕的從業者,正在不露痕跡地將客户口中的“中介”稱呼轉變為“置業顧問”。
“追漲殺跌是所有消費者的天性,為了保留樓市的體面,我們是在和人性對抗。”
有趣的是,這種遊戲在許多資深購房者的眼中,其實並不神秘。
“互聯網時代,所有樓盤的去化數據都不是什麼秘密。”
對於投資者林強(化名)來説,這幕發生在售樓處的舞台劇儘管荒誕,然而卻不得不繼續演出下去。
“我們知道這塊樓盤的去化情況,銷售也知道我們知道,但我們都不會戳穿這個秘密,他們需要體面,我們不希望手上的投資貶值。”
然而,這樣體面究竟還能持續多久,沒有人知道。
**在新盤扎堆的板塊,維持這樣脆弱的平衡,還要顯得更為艱難。**同明面上的“互不侵犯”條約相對應的,則是各大房企深陷的“搶客內卷”。
從售樓處選址的“截胡”,到看房客户的專車接送,再到憑競對樓盤的户型圖,領取精美禮品,內卷的程度正在一步步走向激烈,以至於許多開盤之初就已經“躺平”的房企,都不得不掙扎應對。
林強對於這種行為感到無法理解,他的手機屏幕上,一張放大的海報中央,清晰的印着兩行加粗的大字:XXXX樓盤開售期間,在本樓盤成功認購即可抽取iphone13一台。
“搞不懂這些企業的銷售部門在想些什麼,內部都不穩定,誰來穩定市場的情緒?”
站在焦土上期盼春天
相比投資者們的焦躁和恨鐵不成鋼,最樸實的剛需購房者,仍然沉浸在城市安家的喜悦之中。
“春天之所以美好、富饒,是因為她經過了凜冬的料峭;春天也是遠道而來的浪漫,四季初始,佳期如許。”
位於南京江北核心區的青奧研創園的一位業主,在社交媒體上寫下了自己對“春天”的期盼。
在詩意的文字之外,全國的房市似乎隨着氣温逐漸回暖。
此前的兩會上,多部委定調“穩地產”,銀保監會、央行、證監會和外匯局紛紛部署落實工作,財政部也表示,今年內不具備擴大房地產税改革試點城市的條件。
進入4月以來,已有包括衢州、秦皇島、大連、綿陽、蘭州、麗水、台州、安順、蘇州、咸寧、荊門、黃石、宜昌等14城陸續鬆綁購房政策。
不久前,南京市兩個遠郊區溧水、六合均降低了限購門檻。
但比起政策端剛剛啓動的“救市”信號,大多數的買房者依舊保持着觀望態度。
雨花台區的一塊售樓處裏,條線分割的規劃圖上,紅、綠交叉的激光筆堆疊交錯。
口若懸河的置業顧問孜孜不倦地介紹着板塊的區位優勢,在包裝過的精美話術下企圖讓眼前的稍顯侷促的買房者們安心。
對於早春三月遲來的這一幕陽光,王晨多少有些懷念:
“銷售圈裏以前有句話,規劃規劃,都是鬼話,但對於我們來説,這些話又必須要講。”
不論是國企或頭部民營房企,在購房者心中,“安全感”這一因素的心裏順位正在不斷上升。
“越是難賣的時刻,安全感就越重要,前幾年消費者都恨不得首付越低越好,現在那些首付一成的樓盤,已經沒有幾個人敢買了,所以説市場還是在進步。”
王晨的身邊,很多置業顧問已經在考慮轉型,而她表示自己暫時還沒有這方面的計劃,感覺快要支撐不下去的時候,她就看日劇《賣房子的女人》,拿裏面的台詞來給自己充電:
“我不是在做商業交易,而是負責客户的人生。”
故事的最後,她堅定的告訴我,如果有買房的需求,可以考慮找她:
“房子早晚都是要買的,現在的樓市價格是低點,是入手的好時機。”