1000天后，吳向東告別華夏幸福_風聞
燃次元-燃次元官方账号-每天一篇深度报道，重新定义创新经济。2022-04-13 08:57
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燃財經出品
作者丨侯燕婷
編輯丨饒霞飛
2022年即將迎來夏天，但房地產行業的寒冬還未過去。地產企業依然危機四伏，這一次，不好的消息是華夏幸福。
4月份以來，華夏幸福先是公佈債務重組進展，接着宣佈兩位高管辭任，市場反應五味雜陳。
4月5日下午，華夏幸福（600340.SH）發佈公告，吳向東因個人原因辭去華夏幸福聯席董事長、董事和首席執行官兼總裁職務；俞建因個人原因辭去聯席總裁職務。
而4月1日，華夏幸福剛剛宣稱，華夏幸福累計實現債務重組金額共計1048.12億元。對比此前數據，華夏幸福存續金融債務共計2192億元，也即其累計實現債務重組金額已接近50%。
一週內，好不容易建立的市場信心，再度下挫。華夏幸福股價連續幾日異常下跌，截至4月12日A股收盤，每股報收3.70元，總市值144.8億元。
一位接近華夏幸福的人士對燃財經表示，吳向東出走是必然，但其出走不影響當前正在開展的華夏幸福重組進程。“此次化債重組是原班人馬主導，吳向東也會繼續配合。”
根據經濟觀察網報道，相關消息人士指出，與平安談判結束簽署《債務重組協議》後，預計華夏幸福南方總部業務處置很快會有實質性進展，這也是華夏幸福債務和資產重組的一大飛躍。在這種情況下，作為南方總部業務的實際負責人，吳向東和俞建從華夏幸福辭職順理成章。
資深投資人程宇對燃財經表示，吳向東之後，華夏幸福形成王文學和吳向東分別主導的兩種體系。吳向東離職，意味着華夏幸福的資產主導體系，將回歸平安戰略入股之前的狀態。
“現在華夏幸福的資產、債務重組，要保證資產產生足夠的資金和收益，支撐重組之後的債務。由此而言，運作資產的團隊非常重要。”在他看來，吳向東團隊出走，代表的是平安離場，對於當前華夏幸福債務重組的信用支撐，是一個不好的信號。
而從華夏幸福接下來的債務重組來看，也並非一片坦途。程宇指出，在如今經濟大環境下，房地產作為流動性差的資產的特點開始顯現，而華夏幸福處於三四線及以下城市的資產想要銷售回籠資金，是難上加難的。“想賣出去，就要大打折扣，才能有人接盤，但如此一來，就不足以還債了。”
吳向東辭任總裁
早在2021年4月，市場即盛傳吳向東即將離開華夏幸福，攜團隊加入深圳鵬瑞集團。
剛好過去一年，吳向東辭職塵埃落定，以其為代表的華潤系團隊離場，華夏幸福南方總部的商業地產大盤落幕。
“實際上，吳向東還沒有將商業地產做起來，沒能形成新的資產組，來支撐華夏幸福全盤的收益，反而成為待處理的債務。”程宇分析道。
2018年7月，中國平安入股華夏幸福，以19.88%的股權成為其第二大股東。當年底，前華潤置地CFO俞建出任華夏幸福聯席總裁。
2019年2月，吳向東加盟華夏幸福，擔任聯席董事長、首席執行官兼總裁職務，並陸續帶來百餘舊部人員，南方總部逐步建設完備，重點發展商辦綜合體等業務，與華夏幸福原有產業新城形成一定互補。
歷任華潤置地常務副總經理、董事總經理、董事局主席等職位的吳向東，一手締造“萬象城”為代表的商業地產體系，早已是業內聲名在外的職業經理人。成為華夏幸福CEO之後，他也有一番作為。
2019年9月，華夏幸福斥巨資116.25億元拿下武漢商業綜合體項目，這是吳向東加入華夏幸福後首個操盤項目。2020年，南方總部再新獲南京大校場項目、武漢中北路項目、哈爾濱深哈金融科技城、廣州白鵝潭項目4個商辦綜合體項目，還中標代建項目招商銀行全球總部大廈。據此統計，吳向東在商業地產項目拿地總金額約291.9億元。
此外，吳向東也在深圳發力城市更新項目。公開信息顯示，截至2020年10月，華夏幸福擁有14個城市更新項目。
吳向東有繼續創業的雄心壯志，但華夏幸福的資產底盤已經險象環生。南方總部商業地產新業務佔用資金多、回報週期長，終至全盤危機。“可以説，對於挽救華夏幸福，吳向東沒有起到實質性的作用。”程宇認為。
根據2021年度半年報，華夏幸福商業地產及相關業務營業總收入約7700萬元，營業利潤卻是-2.3億元。
值得一提的是，南方總部依賴於平安的資金投入。華夏幸福2019年業績發佈會上，吳向東表示，華夏幸福南方區的佈局重點是服務中國平安發展需要。
2021年2月，華夏幸福首次披露債務逾期。平安集團總經理兼聯席CEO、平安銀行董事長謝永林公開表示，平安對華夏幸福股權投資180億元，表內債權投資360億元，風險敞口合計540億元。
2021年2月，河北省政府牽頭成立華夏幸福金融機構債權人委員會。隨即，第二大股東平安成為華夏幸福最重要的債權人之一，雙方也從合作伙伴變成談判對象。要化解債務危機，華夏幸福必須與平安達成一致協議。
而在2021年6月，華夏幸福（深圳）運營管理有限公司更名為鵬瑞（深圳）城市發展有限公司，法定代表人由原華夏幸福副總裁趙榮變更為鵬瑞集團的林旗。也即是，鵬瑞接盤了吳向東運營的城市更新公司。
債務重組難關
4月1日，華夏幸福發佈公告稱，近期《債務重組計劃》中金融債務新增簽約實現債務重組金額為618.97億元，截至目前金融債務累計實現債務重組金額共計1048.12億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計87.18億元。
2021年9月30日，華夏幸福向全體金融債權人公佈了《債務重組計劃》，大意是通過“賣、帶、展、兑、抵、接”等方式對金融債務進行重組，對其2192億元的金融債務制定四大化解方案：通過出售資產回籠資金償還570億元，帶走金融債務500億元；優先類金融債務展期352億元；以持有型物業設立信託計劃收益償還220億元；剩餘550億元通過承接、展期等方式化解。
2021年12月9日，華夏幸福發佈公告，《債務重組計劃》已獲華夏幸福金融機構債權人委員會表決通過，同意率為71.93%。至今不到半年，其債務重組金額近半，可謂一次突破性進展。
但值得關注的是，仍有債權人未與華夏幸福簽署《債務重組計劃》。
2月6日，中融信託發佈報告公開與華夏幸福在債務重組方案上的矛盾。據瞭解，作為擁有債權本金59.84億元的債權人，中融信託不滿華夏幸福提出的債務展期年限，且華夏幸福沒有給出具體的兑付計劃。中融信託不僅拒絕加入債委會，還將華夏幸福和地方部門狀告到法院。
日前，一位相關投資人告訴燃財經，目前官司仍未有進展。“（華夏幸福）5年內償還本金沒有任何具體的時間方案，拖到5年後兑付2.5%的利息，相當於本金打6折！”這位投資人説道。
此外，極少被關注到的是，華夏幸福還有大批未公開債務，如大額商票，持有者多為其供應商。
一位機械租賃公司老闆對燃財經表示，他至今持有華夏幸福逾期未兑付商票金額200多萬元。2021年1月，這批商票持有者曾去華夏幸福總部維權，華夏幸福相關負責人表示最快於2021年5月兑付商票。但至今一年多過去，他們仍然沒有拿回這筆錢。
南京一位建材公司老闆告訴燃財經，2021年1月，他被拒付的第一筆商票達30萬元，隨後其通過法律訴訟拿回這筆錢。但第二筆逾期的10萬元商票，至今無法收回。“當時法官支持調解，我們就同意了，華夏幸福律師同意2021年12月31日前付款。結果到12月底聯繫他們，説付不出來，法院説讓我們去申請（強制）執行，到現在沒有任何音訊。”
他還指出，華夏幸福甚至更換了子公司法人，有逃避法院執行的嫌疑。燃財經搜索其提到的來安裕達房地產開發有限公司，天眼查顯示，來安裕達房地產開發有限公司實際控制人為王文學，此前公司法人為華夏幸福執行總裁趙威，2021年8月13日被更換為張金良。
華夏幸福整體亦運營不濟。數據顯示，截至2021年Q3，華夏幸福持有貨幣資金為144.8億元，去年同期則為386.1億元。華夏幸福2021年業績預告顯示，公司虧損331億元至391億元，扣除非經常性損益後虧損318億元至328億元。
目前看來，華夏幸福後續的債務重組仍難言樂觀。
未來難言樂觀
3月4日，華夏幸福在固安舉行了2022年春季集體開工大會，宣佈全國33個區域近80個住宅項目同步復工，但並未對外公佈復工項目的具體名單。
日前，一位環京市場人士告訴燃財經，河北廊坊大廠華夏幸福的項目仍處於停工狀態。
“現在正好疫情，成為（華夏幸福）停工的藉口。”河北廊坊香河華夏幸福大運河智慧中心一位業主對燃財經表示，項目從2020年至今停工近兩年，未有復工跡象。“2021年11月30日交房那一天，我們業主去到項目，看到地基和車庫都是積水，找了相關部門和華夏幸福，説今年1月20日之前處理積水，3月15日復工。但到現在，沒有任何動靜。”這位業主解釋道。
圖/香河華夏幸福大運河智慧中心工地
來源/業主提供
在《債務重組計劃》中，出售資產是華夏幸福的首要方案，不僅可以回籠570億元資金，還將帶走金融債務500億元，解決大部分債務問題。
從4月1日公佈的最新債務重組情況來看，適用“兑、抵、接”方式化債的部分約961.30億元，而“賣、帶、展”金額僅為26.61億元，即是華夏幸福河北廊坊兩個產業新城項目，出售給國資公司，並帶走相應債務。
上述接近華夏幸福的人士指出，華夏幸福的資產本身質量沒問題，但眼下開不了工，更無法竣工營業，就是大問題，只剩大幅打折、重組一條路。既拖累現金流，又影響利潤。“項目個數不多，但各個資金體量極大，現在都是難啃的骨頭。”
程宇也認為，“賣出570億元資產”並不現實，如今市場上信貸供給受限，房子成交量就下降，整體流動性根本上不來。“綜合整個貨幣環境，已經不會允許像以前那樣大規模的房貸供應。如果流動性無法改善，華夏幸福不會太樂觀。”
樓市表現確實不佳。貝殼研究院近日發佈數據顯示，2022年一季度，全國重點62城新建商品住宅簽約面積同比下降41%，跌幅較1-2月降幅擴大2%，其中一線、二線、三四線城市的降幅分別為31%、40%、47%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對燃財經表示，目前房地產市場的信心和預期比歷史幾次回調都要悲觀，開發商不拿地、銀行不放貸、購房者不買房，那麼企業風險處置的壓力會很大，能夠接盤的企業也極少。
“看未來的話，取決於樓市能不能穩定預期。”李宇嘉説道。只有穩住信心，市場回升，華夏幸福的資產和債務才能順利重組。
參考資料
《與平安談判走出關鍵一步 吳向東、俞建從華夏幸福離職》，來源：經濟觀察網
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