國央企發力，碳中和火熱：3月成功發行5只CMBS，總規模151.39億元_風聞

作者 | 張琦

編輯 | 張愛、童洋

視覺 | 童洋

責編 | 韓瑋燁

2022年3月，不動產類資產證券化發行規模比2月激增7倍，5支CMBS產品總髮行規模為151.39億元。

3月發行的5支CMBS中，中信證券－上海中海國際中心綠色資產支持專項計劃（專項用於碳中和）發行規模最大，為50.01億元；申萬宏源－保利置業－武漢保利廣場資產支持專項計劃發行規模最小，為10.1億元。

表1:20212年3月國內CMBS產品發行情況

資料來源：網絡

從發行交易所來看，上海證券交易所發行數量和發行規模都遠遠超過深圳證券交易所，發行數量分別為4單、1單；發行總規模分別佔總發行規模的88.59%、11.41%。

表2:20212年3月上海交易所與深圳交易所CMBS產品發行情況

資料來源：網絡

01

中海發行50億元綠色（碳中和）CMBS

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項目背景

3月29日，中信證券－上海中海國際中心綠色資產支持專項計劃在上交所成功發行。本次債券發行規模為50.01億元，是目前國內規模最大的綠色（碳中和）CMBS產品。

原始權益人為中海地產（00688.HK），據2021年年報顯示，報告期內，中海地產實現營業收入2422.4億元，歸屬股東淨利潤401.6億元，加權平均融資成本3.55%，保持行業最低區間。2021年6月，中海地產以位於成都的中海國際中心為底層資產，成功發行21億元CMBS產品，期限為18年期（3+3+3+3+3+3年），票面利率3.6%，成為國內房企首單綠色+碳中和債券產品。

2

底層資產

本期債券項目標的物業，由甲級寫字樓上海中海國際中心和購物中心上海中海環宇薈組成，總面積11.3萬平方米。該商業綜合體**毗鄰新天地商圈；**寫字樓入駐企業主要為跨國公司總部，總部型企業佔比超65%；購物中心被譽為魔都首店收割機，日均客流5.6萬人次。

表3:項目信息

資料來源：網絡

表4：項目參與方

資料來源：網絡

02

中航產融發行39億元綠色碳中和資產證券

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項目背景

3月23日,中航產融作為原始權益人的“中航證券-中航產融大廈綠色資產支持專項計劃(碳中和)”在上交所成功簿記，產品規模39億元，發行利率3.4%，發行期限不超過18年。

本次碳中和CMBS的發行**吸引了眾多高質量投資者下單，**獲得近1.62倍的超額認購，最終利率較初始價格指引收窄了60個基點。

2

底層資產

中航產融大廈為中航產融持有，位於北京望京CBD核心區的5A甲級寫字樓，項目總投資近300億元，總建築面積13.5萬平方米，租金8元/平方米/天。2021年1月，中航產融大廈榮獲碳中和證書，

是唯一獲得年度碳中和雙認證的首都央企金融機構辦公大廈，

同時該專項計劃被綠色評估機構授予綠色債券G-1等級。

表5：項目信息

資料來源：網絡

表6：項目參與方

資料來源：網絡

03

京煤集團首單CMBS成功發行

1

項目背景

3月23日，北京京煤集團有限責任公司作為原始權益人的“信達-金泰商業資產支持專項計劃”在深交所成功發行。**項目規模17.27億元，**其中優先級17.26億元，不超過21年，每3年附投資者售回權，AAA評級，發行利率3.49%；次級檔0.01億元，無評級。增信機構為北京能源集團有限責任公司。

2

底層資產

項目底層資產為京能房產租賃公司持有的金****泰大廈、金泰國益大廈、金泰商貿大廈。

其中，位於北京市朝陽區西壩河畔的金泰大廈為5A甲級寫字樓，日租金均價為7-8元/平方米。樓高30層，總面積超過4.5萬平方米。其中6至29層為寫字樓，約2.7萬平方米；地下一層至五層為寫字樓相關商業配套，約1.2萬平方米。

金泰國益大廈位於北京市朝陽區朝陽北路核心商務區，是集辦公、商貿、餐飲於一體的5A級智能化大廈。大廈總建築面積3.04萬平方米，地上17層，地下3層，其中1-3層為商業、餐飲用途，4-17層為辦公用途，地下三層為設備機房及車庫，出租率97%。客户包括中國銀行、一汽大眾、上海大眾等七十餘家知名企業。截至目前，金泰國益大廈寫字樓租金價格為6元/平方米/天。

金泰商貿大廈位於北京城南、中軸路和南三環路相交的木樨園立交橋西南側，坐擁三環與中軸線的交叉線上，距地鐵十號線大紅門站僅1.1公里。項目總建築面積13.82萬平方米，商業面積5.9平方米，辦公樓面積約4.72平方米，由A、B、C三棟樓宇組合而成。金泰商貿大廈**是以購物城為核心的全服務鏈城市綜合體，**項目租金為1.32元－4.11元/平方米/天。

表7：項目信息

資料來源：網絡

表8：項目參與方

資料來源：網絡

04

保利置業發行10億元資產支持專項計劃

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項目背景

3月8日，保利置業集團有限公司作為原始權益人和差額支付承諾人的“申萬宏源-保利置業-武漢保利廣場資產支持專項計劃”在上交所成功發行。**項目規模10.1億元，**優先級10億元，AAA，3+3+3+3年，發行利率3.27%；次級0.1億元，保利置業自持，不評級。

此前在2021年初，“申萬宏源－保利置業－上海證券大廈資產支持專項計劃”在上海證券交易所成功設立。該專項計劃的發行**總規模為20億元，**計劃期限為12年。其中，優先級資產支持證券的發行規模為19.5億元，債項評級為AAA級，票面利率為3.98%、

2

底層資產

項目底層資產為武漢保利文化廣場，位於武漢市武昌區中南路與民主路交匯處，北臨洪山廣場，與洪山體育館隔街相望。**該寫字樓為綜合性商業廣場，總投資近11億元。**項目總建築面積為13.1萬平方米，1-8層定位為高檔商業、餐飲、影院等，9層以上為甲級寫字樓。

表9：項目信息

資料來源：網絡

表10：項目參與方

資料來源：網絡

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珠海華髮商都發行35億元資產支持專項計劃

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項目背景

3月1日，“財通華金-華髮商都大灣區資產支持專項計劃”在上交所發行。**債券項目規模35.01億元，**其中優先A檔27億元，佔比77.12%，AAA，18年（3年設權）；優先B檔8億元，佔比22.85%，AAA，18年（3年設權）；次級檔0.01億，佔比0.03%，無評級。  

項目發起人為珠海鏵國商貿有限公司，成立於2013年3月，大股東為珠海華髮實業股份有限公司，持股比例為49%；珠海華髮實業股份有限公司大股東為珠海華髮集團有限公司（華髮集團），持股比例為24.2%。

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底層資產

本期產品標的物業為珠海華髮商都購物中心，位於廣東省珠海巿香洲區珠海大道8號，商業面積18萬平米，物業資產總價約54.16億元，抵押率為64.64%。借款人為珠海華福商貿發展有限公司，共同還款人為珠海華髮商都商業經營有限公司，流動性支持人和差額支付承諾人為珠海華髮實業股份有限公司。

表11:項目信息

資料來源：網絡

表12：項目參與方

資料來源：網絡

06

國內類REITs/REITs發行情況

3月，我國未有新類REITs和基礎設施公募REITs上市。

截至2022年3月31日，國內共發行類REITs產品122支，發行規模總計2491.75億元；基礎公募REITs產品11支，發行規模總計364.03億元。