房產税徵收為什麼遲遲不能落地，難點在哪裏？_風聞

在中國，房產税從邏輯上是講不通的。

一般來説，税收只能對兩種東西收税，要麼是這個東西流通的過程中產生了增值（比如增值税），要麼是這個東西可以為你所有，比如你買車交個車船税、買煙交個消費税也是合理的。

但是，因為土地本身是公有的，普通人有的只是土地的使用權，從來就沒有對使用權交税的説法。

這就比如你租個房，就算要交税，交税的也應該是你的房東而不是你——儘管房東可以把税加到房租裏，但説到底這税也是該他交，而不是税務局來找你收。

誰都知道，房產的價值説到底就是土地的價值。北京10萬一平的房子，質量真不見的有十八線小縣城五千一平的房子好，但就因為在北京，他能賣出十萬。

既然我不用有土地，有的只是土地的使用權，那我需要對使用權付費嗎？

解決這個矛盾，回顧一下歷史也能找到答案。當年孫中山的施政綱要中就有非常重要的一條——平均地權。簡單來説，孫中山認為一個地方地價的提升是全社會共同努力的結果，地主在這個過程中並沒有付出勞動，所以不應享有地價上漲的利潤。在具體的操作上，孫中山主張應當由地主自報地價，然後由政府按照1%的費率來收税。其因工業，商業，交通業發展而增加的利益應該歸之於社會，為全民共享。

在轉進台灣後，為了緩和社會矛盾，蔣介石把平均地權這一招玩的很不錯。到今天，台灣仍然在收所謂的“地價税”。但台灣地價税的邏輯是這樣的——它是按照地價來收税並設定免徵額的，而不是按照人口。

好比如説，現在很多説開徵房產税要人均免徵30平米或幾套以下免徵的，這就是按照人口或房產數量的邏輯，但這樣肯定會存在一個問題。就是假如我有三套房，一套市中心的大平層，價值1000萬，兩套小縣城的房子價值100萬，那你要跟我收税，我100%會把大城市的那套作為免徵的對象對吧？

那你要説，每人只能有一套，那大不了我就把縣城的兩套賣了，然後再買位置更好、價格更高的房子，這樣我住的更好了、房子更貴了，反而還不用交税了，那收房產税的意義何在？

而台灣的操作相對就合理一些。它是先根據一個地區的地價核算出一個平均地價，然後設置一個免徵點。在這個基礎上，再根據地價及你自己申報的價格來確定税率。

拿北京舉例，假設官方認定的北京的免徵地價是1萬元，以此往上地價每上漲1萬元税率漲5‰，那麼你住的地區房價是2萬元，你的房子是100平米，就需要交100萬X5‰，即5000元。以此類推，如果你住的地方房價是10萬元，那你就要交4.5%的税，也就是100平的房子要交差不多40萬左右。

這個按照地價來收税，相對合理的地方在於兩點：

首先，決定房價的的根本還是地價。市中心的房子貴，主要還是地貴，所以對土地收税遠比對房子收税合理；

其次，對土地設定免徵額，要比根據人頭、套數等設定免徵額更便於操作，反正只要房子在這片地上，我不管房主是誰、有幾口人，我都照樣收税；

當然，台灣的地價税體系比較複雜，我這肯定解釋的有偏差。但大體上，你只要理解台灣的“房產税”是以地價為標準進行核收的就可以了。

而台灣收税的邏輯，也還是土地歸個人所有，所以可以收地價税。我覺得這個更合理一些。

當下中國收房產税的難點，在於過去土地財政已經通過預先收進城税的方式拉高了房價，在收税的操作上就陷入了進退兩難的境地：

首先，如果按照房價徵税不設免徵額，那麼在全國房價均價已經近萬的今天，按照1%收取，一套房屋的房產税就得要將近1萬塊，這對於大多數家庭來説壓力是很大的；

其次，如果設定了免徵額或者免徵套數，那麼繁瑣的核驗流程，不僅會增加税收的成本，同時也會造成税源的枯竭。

這下面很多陰謀論者動不動就拿什麼很多手裏有幾十套房的公務員不願意推進改革説事，這其實根本就不叫事。真正的難題，還是在於設了免徵額或套數，收上來的税可能還抵不過税收成本。而不設免徵額或免徵套數，又會對購房者造成比較大的壓力。

在這個前提下，我比較贊同學習一下台灣的經驗變房產税為地價税。那台灣的地價税能收到多高呢？

按照2016年的數據，台北市的地價税約為每户5000多元（新台幣，兑換人民幣匯率約為4.5：1），新北市1400元，高雄1400元。在房價方面，台北市的房價高於廈門，約為五六萬人民幣左右。對照這個數字來看，台北市每户1000多人民幣的地價税，也並不算高，屬於是大多數人都能負擔的起的程度。

更重要的一點是，如果變為地價税，在法理上就能講得通了。你的房子貴，原因不在於房子有多好，而在於你佔了這塊地。既然你佔了這塊地，不管這土地是是私有還是公有，你都要為此而付費。而按照孫中山“漲價歸公”的邏輯，你的房子超出了平均單價，必然也是享受到了“漲價”帶來的收益，為此而繳一些累進税，也合情合理。更不用説徵收地價税還避免了因為免徵人數、免徵面積、免徵套數等各種複雜的計算而帶來的税收成本的飆升。

我想高層未必沒有考慮過地價税的收税方案。但也許這可能是由於政治原因（畢竟是對岸的政策），也有可能是其他原因，所以還是偏向於收房產税。但偏偏在土地在整模式下，預收了70年的“進城税”已經把房價推得太高，純粹按照房產價格徵税已經很難落地，而設定免徵額、免徵套數又完全沒有價值。

而且，如之前所説，如果你真的設定了免徵面積，還要考慮其它問題。比如，我原本在三線城市有10套房，價值2000萬，你要真規定説人均60平米免徵，那我肯定毫不猶豫賣了到一線城市換大平層。反正，我就一套房，雖然很貴，可也是一套房。

這樣不僅會推高一線城市的房價，還會加速很多地方的衰落，讓最需要房產税的地方收不到房產税。

要清楚的是，房產税與其他税種的不同在於房產税是直接税。要是消費税、增值税這些，你搞個轉移支付，普通人也不知道啥。但房產税這東西，我明明交了税，但周圍的基建一塌糊塗，普通人肯定是有想法的。也就是説，這玩意兒完全就是個本地税，你沒法搞轉移支付，這樣一來，那些窮地方本來就收不上幾個錢，更沒動力搞基建，地區的生活水平與一線城市的差距只會越拉越大。

至於説歐美的房產税，這個中國真學不來——如前面所説，我們已經通過進城税推高了房價，再按照房價收房產税就真的挺坑的了。即便你把房產税的税率定得很低——比如1‰，那500萬的房子也要交5000塊錢。對很多居住在市區老破小的人來説，他們的收入其實並不高，只不過是因為早年間買房買得早或單位分的房才住了這麼貴的房子。5000塊錢已經是一個很高的税率了——至少比台北1000多塊的地價税是貴多了。

如果按照地價税累進徵收，還有一個好處，那就是價格自報可以直接錨定房屋指導價。還是拿北京舉例子，假設我住的房子市價20萬一平米，一套200平米的房子4000萬。那麼，如果我按照15萬一平米報價，固然可以少繳税，但同時我如果出售的話，銀行也只能按15萬放貸。但如果我報價25萬，買家可以多貸款，但我也必須得多繳税。並且，政府還可以加一個規定，就是房屋每年的報價增加區間不能超過一定幅度（比如10%），以防有人之前年年報低價少繳税，然後準備買房之前再突然增加報價。

總的來説，我認為用地價税來取代房產税不管在税收的邏輯還是操作的便捷性上都更好，累進税率也可以很好的解決富裕階層和普通人因房產價值過大而在同一税率下出現的税收不公平。（當然了，因為房產税是直接税，富人區收的税更高，基建和服務也會更好，這一點也別眼饞）也許未來我們也可以採取地價税的税收邏輯但不叫地價税，但總之這也許才是房產税落地比較可行的實現方案之一。