“商改租”為何“好吃難消化”？回報少、難點多、週期長_風聞

來源 | 澎湃市政廳

視覺 | 童洋

責編 | 韓瑋燁

近些年，商業辦公建築改為集中式長租公寓（簡稱“商改租”）屢屢出現在從中央到地方的相關政策裏。

雖然“商改租”被一些資本認為是下一個風口，但是從一線城市的實踐來看，受到市場的青睞有限。租賃市場存在盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報週期較長等問題，只有少量閒置商業樓、或者去化不暢的公寓才會選擇出租。

這在一定程度上抑制了開發商或租賃運營企業的積極性。由於從用地性質上而言它依然是商辦用地，不需要嚴格執行住宅設計規範，因此在改造後可能會產生燃氣、採光、通風等一系列符合商業用地規範但居住環境不佳的問題。

另外，從空間結構上看，商辦建築改長租公寓也存在客觀性限制因素，並非所有的都適合改造。

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“商”與“住”的此消彼長

2021年7月，由國務院辦公廳印發的《關於加快發展保障性租賃住房的意見》提到，對閒置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重羣眾意願的前提下，允許改建為保障性租賃住房。這是國家層面首次提出鼓勵非居住存量房屋改為保障性租賃住房。

商辦市場過度規劃、商業地產的大規模建設始於2016年“房住不炒”政策。很多開發商逐漸將建設重點轉移到商業辦公建築，隨即而來的卻是需求相對疲軟，大量空間閒置浪費。

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與此同時，國家開始制定鼓勵商改居的政策，但政策一直在商辦建築改居住功能後能否出售之間（簡稱“商改住”）反覆。不過僅僅一年之後，北京、上海、成都等就**叫停了此類建設，**主要起因是接到商辦項目違規銷售、擅自改建的投訴，以及一些項目虛假宣傳、誤導購房人等亂象。

2018年，北京又將部分門類的“商改住”和“商改租”**列入正面清單，但2019年，上海再次重拳出擊“類住宅”產品。直到“十四五”期間，有關完善住房市場體系和住房保障體系、加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度再次被提上日程，這才將爭論的中心從“改為居住形態出售”變成了“改為集中式住房租賃”，**而後有了2021年全國性的鼓勵。

“商改租”的核心是**平穩住房租賃市場供需結構，**但是客觀上而言，也非常有利於低效商業項目的改造，進而降低資產的沉澱和庫存。

有數據表明，2020年下半年一線城市寫字樓空置率在20%以上，創十年新高。全國寫字樓平均空置率接近30%，商業營業用房空置率達35%，表明了商業項目過剩問題比較突出。疫情之下，商業項目過剩的問題會更加突出。

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“商改租”的難點

在探討“商改租”之前，需要首先明確市面上最主要的改造對象。從建設用地性質上來看，商業服務業設施用地為C/B類（2011年及以後為B類Business，1990年版為C類Commercial）。但“商業”在中文中有歧義，可同時指代批發零售（Wholesale+Retail）和商務（Business）。

在“商改租”和“商改住”中實際改造的主體是純粹的商務功能，**也就是商務樓，**改造之後的土地多內部變性成為旅館用地。但在用地性質批准通過，開始建築設計時，又有建築設計規範作為對建設品質的控制。其中所謂的商辦建築屬於“辦公建築”這一分類，與旅館、宿舍和住宅的分類相平行，有着自己單獨的規範。

而很多集中式長租公寓，因為忽略了建築規範與可建設用地之間的差異，誤以為辦公改旅館似乎更為容易，進而以旅館的標準進行長租公寓租賃。為此，2021年，住建部發布的《關於集中式租賃住房建設適用標準的通知》中特別要求，“按《旅館建築設計規範》及相關標準進行改建的宿舍型租賃住房，採光、通風應滿足《宿舍建築設計規範》的相關要求。”

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除了規範之間要求的不同之外，在具體操作中，改建需要面臨哪些難點？所有的辦公建築都可以或者適合改造成為住宅或宿舍標準嗎？從1950年代至今，現存的閒置辦公建築從佈局而言主要分為兩類：

**第一類是傳統的小辦公室、中間或背面用走廊連通，每層置有公共廁所，在政府的辦公樓中較為普遍。**對於傳統的辦公樓而言，它的進深不會太大，改建成住宅的話也可以做到兩邊通風，不過户型朝向會出現一些問題。

**第二類商辦建築是2000年代前後興起的，柱網結構、佔地面積超大、玻璃幕牆式的超高辦公樓，其中的工作空間可以任意劃分，對人數多的企業更為友好，也方便地產商對辦公空間的出租。它的源頭在於1960-1970年代歐美激進建築師們對於“城市巨構”的各種想象，落實在真實的城市中，則以“高技派”**的實踐為理論基礎。

但如果不是單為一個公司服務，普通的地產商不會在超高層中採用採光中庭這樣**“浪費使用面積”**辦公。建築與住宅建築之間的改建矛盾主要集中在燃氣和消防兩項上。而就建築形態的發展而言，隨着技術的進步，商辦建築功能越來越純粹、公司體量越來越大，開敞式辦公造成的進深也越來越大，跨功能的轉換也越來越困難。

在面對這種**“超級進深”**的辦公建築時，似乎也只有增加採光槽的方式，才能降低進深，讓更多的房間可以開窗。這時候開發商和運營商們用到的改建指導，往往是旅館建築設計規範,它的客房與衞浴的設置與住宅設計規範相仿，唯獨在採光方面要求更低。

這樣，在很多的中低端旅館預定時可以看到特別標註的無窗房，因為規範中的措施是**“不宜”而非“禁止”。**而公寓類的則僅提及“直接採光、自然通風”，也就造成了更多的灰色空間。

例如，為了降低進深而採用採光槽，極限情況下甚至可以造成“牆景房”降低居住品質以保證盈利，甚至會被作為優秀的設計案例展示——**“雖然這種方式增加了公攤，但由於採光房間變多了，收益反而很划算，月租/投入為11.98%”。**而整個項目從來沒有出現過一張從那些採光不良的單間向採光槽望去時能看到的景色。

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政策建議

由於功能的不同，商辦建築在後來的空間發展邏輯上已與住宅產生了非常大的偏差，想要將閒置商辦建築改為長租公寓，首先面臨的是**“能不能”的問題****。**這其中只有部分建築的結構有利於改造，而另一部分則要進行大規模的面積縮減，從成本角度考慮未必是合理的選擇。

因此“商改租”不能一哄而上，需要先進行可行性調研，對於物理條件不適合的建築，可以探討它的空間升級，以容納新型產業的可能性。其次，長租公寓不適合按照旅館建築的標準進行管理。

數年前，全國曾經嚴厲打擊過**“羣租房”的行為，但在現在的“商改租”中，那些採光不佳，居住面積狹窄（規範中規定旅館建築的單間最低面積8平方米，而實際“老破小”住宅中也會出現6平方米的超小卧室）的長租公寓間，與之前因為居住條件惡劣而被打擊的羣租房又有哪些本質區別？**

**只有將長租公寓提升到住宅或宿舍的規範模式****進行改造和管理，才能杜絕通過質次價高的改造和管理提升出租率的行為，杜絕中低端長租公寓的“劏房化”，在真正為租户考慮居住環境的同時降低熱錢湧入帶來的泡沫風險。**2021年《關於集中式租賃住房建設適用標準的通知》只是加強管理的開始。