房企新動向：退地、賣資產脱困，輕資產模式受追捧_風聞

雷達財經出品 文|李亦輝 編|深海

繼去年宋都股份的退地風波後，近期開發商再現退地操作。

4月14日，招商積餘公告顯示，該公司全資子公司天津格蘭雲天置業公司持有“津塘（掛）2007-24號”土地，擬退還給天津經濟技術開發區規自局。

無獨有偶，華夏幸福競得的廣州荔灣隆沙地塊、時代中國在廣州的舊改項目、花樣年控股在杭州的一宗住宅地塊，也傳出了退地的消息。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴雷達財經，開發商退地是需要關注的一種新風險。從企業角度來講，説明一些企業經營壓力比較大，消化不了就通過退地來降低成本，但由此可能影響一些項目的開發節奏。

除了歸還土地，出售項目也成了不少房企的減負手段。根據中房網的數字統計，最近2個月以來，已經至少有46家房企公告了56筆出售或轉讓的信息，這其中包括過往的百強房企。

此外，在轉型訴求下，具備輕資產、低槓桿特性的代建業務，備受渴望轉型的房企青睞。嚴躍進分析，這幾年房企在重資產模式中壓力很大，或者説盈利空間相對小，所以代建業務是很多房企關注的重點。

退地、退項目已屢見不鮮

雷達財經注意到，宋都股份是自去年實行集中供地以來，違約退地的首家房企。

2021年5月，在杭州首輪集中供地中，宋都股份共耗資45.84億元獲得5宗土地。兩個月後，宋都股份發佈公告稱，經協商後，公司決定放棄杭政儲出【2021】8號地塊的土地使用權，相關部門不予返還繳納的5000萬元保證金，佔其2020年淨利潤的14.19%。

2021年7月9日，瑞安房地產也發佈公告稱，已向佛山禪城區歸還嶺南天地項目7號及8號土地，並獲得現金補償26.53億元。這一補充金額，相比於24.5億的賬面淨值高出了約2億元。

不同於宋都股份退還的地塊來自集中土拍，嶺南天地是瑞安房地產在2007年以75.1億元拿下的項目，是當時廣東省內規模最大的舊改項目。

這兩起退地事件在當時引發了不少討論，億翰智庫認為房企退地原因主要包括，高價拿地導致盈利無法兑現、資金不足無法負擔開發、回籠資金以調整佈局等因素。

彼時業內認為，集體性退地雖不會成為趨勢，但不排除個別城市會有較多的退地情況出現。

到了今年1月27 日，廣州市土地開發利用發展中心發佈了一則土地解除合同公告，內容顯示廣州規劃自然和資源局解除了荔灣區珠江隧道口以西、珠江以南地塊的出讓合同或變更協議。

據悉，這塊地正是白鵝潭 CBD 的重要地標項目廣州幸福中心。2020年6月，華夏幸福以 68.39 億底價，抄底拿下荔灣隆沙地塊。

今年4月份，業內傳出消息，稱廣州房企時代中國向廣州政府發出一份《關於懇請支持舊改項目退出的報告》，申請退出廣州黃埔、增城、從化共計8個項目。

“舊改項目沉澱我司大量資金，為順利度過當前階段性困難，懇請市政府支持企業紓困解難。”時代地產在報告中表示。

據悉，除了申請退出8箇舊改項目外，時代中國還要求退還增城、從化項目約3億的履約保證金，及黃埔5個項目約17.1億元的前期投入資金。

目前，時代中國已向媒體證實了該報告的真實性，並回應稱，當城市更新政策和市場環境發生變化和調整時，會因變化定期對存量城市更新項目進行審視及調整。

一般房企退地被視為與資金壓力有關，但有知情人士稱，時代中國上述退出舊改行為與資金回籠沒有必然關係，主要出於政策調整下項目暫緩推進，針對具體業務作出改變。

不過，該類項目能否如願退還並得到款項，在一些行業專家看來仍是未知。而且如果這次舊改項目退出成功，或將在本地市場引起多米諾骨牌效應。

時代中國不是近期唯一謀求退地的開發商，招商積餘在4月14日晚間公告了退地事項，天津經開區規劃局同意收回該土地的使用權，並擬按照天津公司原繳納的土地出讓金，在核減企業補貼後，支付相應的土地補償費用。

4月18日，“住在杭州網”報道，杭州2021年首批集中出讓的浦樂單元R21-21a地塊，目前仍是淨地狀態，據該地塊項目公司的一位股東介紹，目前已在推進退地流程。

報道稱，花樣年杭州公司的相關負責人表示，“在濱江浦樂項目的土地款繳納上，我方在資金上遇到了較大困難。按照之前的土地出讓合同，因土地款未繳齊，按合同條款的確是我方違約。”

此外，據《財經》稱，恒大的金融債權人中信信託日前收到廣州城投集團來函，將通過項目退地方式化解部分恒大的風險項目。

具體方案是，恒大先啓動項目退地，廣州市政府引入履約能力強的AAA高信用等級主體廣州城投集團作為保證人，保全信託計劃全額本金分期支付，最終使得信託本金安全退出。

對於頻繁的退地現象，嚴躍進認為，如果退出數量較多的話，可能就是一個系統性的問題。因為從行業角度來講，這説明一些企業經營壓力比較大，而且也會拖慢一些項目的開發節奏，影響了一些房地產項目的供應，這方面是需要引起注意的。

房企開啓資產處置大潮

退還土地並非開發商主動“後撤”的唯一策略，部分資金鍊緊張的開發商，正在積極將旗下資產擺上貨架。

從資金端來看，儘管最近一段時間，有信貸寬鬆、限購鬆綁、央行降準等積極的信號出現，但一些民營開發商依然“錢緊”。

國元證券報告指出，民營房企信用債市場風險事件頻發，截至2022年4月14日，境內發債主體已有20家觸發實質性違約或展期，累計金額達到891.41億元；中資美元債市場觸發違約累計金額達到148.6億美元。

作為化解房地產市場風險的支持政策之一的房企併購貸款，目前正在快速推進。據中指研究院監測，截至4月8日，各渠道房地產併購類融資額共計2251.2億元，金融機構及資產管理公司等多元化市場主體紛紛入場參與資產處置。

這些出售背後，又有那些房企在“賣賣賣”呢？

今年年初，美的置業擬收購金科股份所擁有的南京科宸公司53%股權以及山河宸園公司的50%股權。

據公告披露的財務數據顯示，截至2021年末，上述兩項目公司的未經審核綜合資產總淨值約為14.59億元，對應約8.31億元的總收購價，金科股份給美的置業打了“六折”。

1月28日晚，世茂集團公告稱，公司旗下的上海外灘茂悦酒店將出售給上海地產，交易作價45億元。

類似於金科股份，世茂也對資產打了折扣。數據顯示，外灘茂悦酒店評估值為56億元，項目存在融資餘額36億元，以此計算，45億成交價相當於評估值的8折。

3月15日，富力地產以約7.96億人民幣出售了其位於倫敦的房地產項目，據稱比項目估值價格少了7個億。此後，又有消息稱，富力正與多家房企進行洽談，廣州等地部分項目已經臨近交割。

據悉，富力地產未來兩個月內需要兑付及回售的國內信用債券超過40億元，7月還有兩筆合計近10億美元的票據到期。

3月27日，正榮地產公告稱以約1.56億元的價格，將旗下的佛山項目公司51%的股權出售給合作方新希望地產。

據中房網不完全統計，加入到出售旗下資產補充現金流大軍的房企，名單涵蓋了恒大、融創、世茂、中南、禹洲、奧園等知名房企。資產種類包括項目股權、公司或關聯公司的股權、物業資產、酒店資產，以及銀行股權等。

嚴躍進表示，當前房企頻繁出售股權、資產，本質上都是為了回籠資金，進一步促進企業流動性的改善。

標普此前公佈的一份報告顯示，2022年116家樣本企業國內債券到期金額約為2300億元，美元債兑付餘額為273.25億美元，且主要集中於上半年。

巨大的償債壓力之下，業內預計房企變賣資產的動作還會持續一段時間。

輕資產代建模式受追捧

業內人士指出，儘管出售資產或是房企解困最快的途徑，但短期內度過危機後，長期還是需要優化債務結構，尋找低槓桿時代的新增長方式。

在此背景下，可以越過拿地融資環節，直接為土地擁有方開發建設項目，過去輕資產模式代建業務，重新進入了房企的視野。

2022年初，萬科牽手深業集團、深圳市特區建工集團、深圳市人才安居集團，共同成立了代建公司深圳安居建業，其中深圳市政府持股40%，萬科在內的另外三家公司各持股20%。

有市場傳聞，在碧桂園2021年內部年會上，執行董事程光煜表示，近期提出的住有所居對碧桂園做代建，是一個機會。

而佈局較早的綠城中國和建業地產，已經將代建業務分拆上市。2020年7月，綠城管理控股在香港聯交所主板上市，成為中國代建第一股，過去一年股價漲幅超過了70%。2021年5月31日，中原建業在港交所掛牌上市，成為第二家代建上市企業。

在房地產代建中，業主方擁有土地，投入資金，項目的開發全過程由更具經驗的代建方來承接，代建方通常按建設總投入的4-6%收費。

由於代建業務不注入資金，只輸出服務與品牌，代建業務擁有高利潤、低槓桿的特性。數據顯示，中原建業利潤率一直維持在高水平，過往三年平均為60.4%，綠城管理的毛利率也常年在40%以上。

除了融資環境收緊房企為維持發展，發展代建業務的另一個原因是潛在的市場需求。據悉，去年的集中供地潮中，大量城投公司入場託底，手裏聚集了不少資源。據嚴躍進的估算，去年城投公司在全國大概拿了2-3萬幅土地，拿地後有尋求代建方面合作的需求。

中國指數研究院也預計，代建市場規模行業佔比將以年均21.3%的速度高速增長，到2025年，代建行業規模預計滲透率將達到12.5%，對應2021年4.8%的滲透率。按照歐美模式下代建業務佔比可做到20%-30%，以平均值25.5%估算，國內代建行業的滲透率還有5.2倍的空間。

然而，嚴躍進也指出，並不是所有房企都認可代建模式，因為代建容易使得房企“失去自我”，而一些房企有情懷，希望做出獨立操盤獨立運作的項目。

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