15年前第一個預言房市泡沫的人説，眼下美國房市沒有泡沫_風聞

【編者按】

幾個月來，各種各樣的預測者都在預測，房價快速上漲的速度會大幅放緩。如今，隨着抵押貸款利率已經升到5%以上，許多人開始認為，房價該降了。甚至有研究認為，現在的價格已經出現了泡沫。3月29日，達拉斯聯邦儲備銀行（Dallas Fed）發佈了一份報告，警告稱房地產市場正“醖釀”一個“泡沫”，作者發現，價格正變得“脱離基本面”。

但美國《財富》雜誌（Fortune）記者肖恩·圖利（Shawn Tully）與美國房利美（Fannie Mae）前首席信貸官、企業研究所住房中心主任埃德·平託（Ed Pinto）在對談中認為，目前的房市並不應該用“泡沫”來形容。值得一提的是，圖利是第一個預言房市泡沫的記者。

他們總結認為：與上一輪房價上漲的動力不同，驅動力不是瘋狂的投機。它反映了一套全新的基本面，包括不斷上升但仍然相對有利的抵押貸款利率、創紀錄的低庫存、房主從適度的槓桿中受益，以及嬰兒潮一代渴望保留大房子而不是縮小到公寓或排屋。

最重要的是，居家辦公經濟解放了家庭，讓他們離開成本高昂的沿海城市，湧入價格超實惠的陽光地帶城市，極大地促進了各地市場。平託因此認為，在2022年餘下的時間裏，幾乎肯定仍會有巨大的增長。而在當前上漲勢頭消退後，一些城市仍會保持適度上漲，也有些一直很貴的城市房價漲幅會落後於當前的通脹，甚至會下跌。

上一個泡沫

《財富》雜誌的肖恩·圖利在2007年11月12日的那期雜誌上，發表了一篇高度分析性的文章，題為《房地產：買入、賣出或持有》。

從全美範圍來看，美國房主在過去八年裏的平均收益達到了70%，而在邁阿密、傑克遜維爾、鳳凰城和拉斯維加斯等熱門都市，他們的房子價值已經翻了一倍多。看好房地產的人認為，新的、高得多的價格平台是可持續的，因為長期的基本趨勢已經將房地產市場推上了一條新的、更快的軌道。他們認為，強勁的家庭增長將繼續確保強勁的需求，而限制新建住宅的法規將繼續收緊供應。

但圖利等人認為，美聯儲的寬鬆貨幣政策引發了一波不計後果的投機浪潮。看跌者認為，那些買了他們買不起的房子的人，或者那些買了一大堆新房子但現在租不出去的投資者，會把這些房子扔到市場上，導致“待售”信號擴散，從而導致價格下跌。

在這篇報道中，圖利強調證明市場確實已經脱離了基本面，對未來大幅上漲的預期和“對錯失良機的恐懼”正在推動價格遠遠超出房地產的潛在價值。其證據是房價和租金之間的巨大脱節。

房價將走向何方？租金是值得關注的關鍵指標

許多因素合在一起決定了房子的價值。這些因素包括卧室的數量，房子是在安全的市中心附近的著名社區，還是在偏遠的郊區，以及學校的質量。低抵押貸款利率，比如在2019年初看到的3%至4%的低價，甚至今天的5%左右的水平，都可以給價格帶來大幅提振，就像低國債收益率提振股市一樣。

但控制房價的主要力量是租金。人們每個月花在買房子上的錢，不會比租一套非常相似的房子，或者在附近租一套空間相同的公寓多很多。因此，只要房價能反映租金的未來趨勢，房價就是合理的。

在擁有強勁就業和人口增長，同時又幾乎沒有新建築的市場，比如舊金山或聖何塞，房租往往會快速上漲。在傑克遜維爾或夏洛特等吸引了大量新來者的市場也是如此，但儘管建商在快速蓋房，但新建築無法滿足人們對住房的需求。在這些城市，房價與租金之比，即“P/R”值，往往高於平均水平，就像成長型股票的市盈率超過標準普爾標準一樣。相比之下，在像匹茲堡或底特律這樣的老牌都會區中，儘管新建築很少，但就業增長緩慢，P/R通常很低。簡單地説，基本面因素表明，只要租金快速上漲，活躍的市場就有價值，而且可以保持遠高於平均市盈率的水平。

當房價與租金脱節時，問題就來了。房價跳得如此之高，以至於家庭可以以比買房時低得多的月供租下類似的房產。平託説：“租金和價格之間存在相互影響。當按揭高於租金時，人們就會更多地租房，從而提高租金，壓低房價，直到恢復適當的平衡。”租金對價格有某種引力作用。正如耶魯大學經濟學家羅伯特·希勒（Robert Shiller）所言，房價與租金之比“表現得很像股票的市盈率”。他補充説，兩者都是“中值迴歸”。房價可能會時不時地大幅上漲，遠遠超過租金，但隨後會發生相反的情況：房價放緩或下跌，租金趕上來，兩者之間的關係就會恢復正常。

回顧泡沫的教訓

由於租金是潛在的驅動因素，衡量房價是高估還是低估的一個好方法是將不同市場的傳統P/R“倍數”與今天的“倍數”進行比較。如果目前的P/R遠遠高於長期水平，那麼價格下跌的可能性很大。

在2007年圖利撰寫那篇分析文章時，結果令人瞠目結舌。整個美國2007年秋季的P/R比15年來的正常水平高出28%。他預測，全美範圍內的高房價需要在接下來的五年裏下降16%，才能反映出租金上漲速度慢得多的趨勢。

結果與他預測的方向一致，但大多數實際下降比預期的還要大。截至2012年11月，全美房價降幅略高於21%，比預期高出5個百分點。西雅圖（-24%）、鳳凰城（-38%）、西雅圖（-24%）、傑克遜維爾（-34%）和邁阿密（-43%）的度假勝地也更大。

今天看起來很像2007年——但不要被騙了

那麼如今的租售比又是怎樣呢。目前全美的P/R比2005年至2007年的狂熱時期要低得多，這是一個令人鼓舞的跡象。

雖然租金的變化比銷售價格的變化慢（合同通常為一年或更長時間），但現在看到，即將到期的租金正在以更高的數字重新設定。去年4月，租金年增長率為3%，7月為9%，兩者都比房價的增長要慢得多。**但在截至2022年2月的一年裏，租金上漲了17%，與住房價格的上漲相當。**這意味着許多市場的P/R比率應該會穩定下來。

那麼，為什麼這次房價出現大幅上漲？簡而言之，供需基本面正在推動許多熱門市場的租金和房價同步上漲。在泡沫時期，投機推動了市場。認為住房將帶來巨大資本收益的觀點，吸引投資者購買大量房屋，並將其用於出租，從而抑制了推動房價的基本力量。今天的情況遠非如此。家家户户買房是為了居住，而不是為了交易。

出於兩個原因，買盤應該會保持強勁。首先，儘管30年期住房貸款利率已經從年初的3.5%上升到4月12日的5.1%，借款人仍然獲得了一筆可觀的貸款。當天消費者價格指數（CPI）同比漲幅達到8.5%，這意味着新買家支付的“實際”利率（即經通脹調整後的利率）低於零。平託説：“只有抵押貸款利率超過7%，需求才會顯著放緩。”他還認為，美聯儲需要將基準利率提高到6%至7%，將住房貸款利率提高到9%以上，“才能讓住房市場真正陷入困境”。

其次，在家工作經濟讓那些因為工作而被困在聖何塞或紐約郊區的人可以搬到傑克遜維爾、博伊西或奧斯汀，這些地方的房價要低得多。通過搬遷，他們可以搬進更大的房子，同時還能獲得數十萬美元的現金。移民潮推高了陽光地帶城市高端住宅的價格，與洛杉磯、波士頓或華盛頓的同類社區相比，這些城市的房價屬於中等水平。實際上，新冠危機引發的解放創造了一個更自由、更流動的市場。另一個潛在的好處是：傳統上，在通貨膨脹嚴重的時期，擁有房子被證明是最好的對沖手段之一。

至於房屋供應，目前待售房屋數量處於半個世紀以來的最低水平。89萬户的庫存是2006年250萬户的三分之一，是去年同期的一半。在全美範圍內，新建築的興建速度遠遠落後於銷售。平託説：“土地使用法律是高度限制的，新住房存量的增長只能如此之快。新建築跟不上需求的步伐，而且沒有任何跡象表明這一點。”老年人選擇留在原來的地方，而不是賣掉房子，然後搬進出租房或共管公寓，這進一步給住房供應帶來了壓力。

平託預計，2022年全年房價將上漲17%，如果抵押貸款利率沒有大幅上漲，明年將再漲11%-12%。他們預計，租金上漲的速度將與強勁市場的價格上漲速度大致相同。問題在於：有些地方的租金漲幅可能暫時趕不上房價。這是一個相當健康的市場，但這當中仍然會有贏家和輸家。

打個比方，現在美國的房市是一座建在堅實地面上的房子，它的地基完好無損。美國的問題是，住宅比幾年前貴了很多。這對於目前已經有房子的人來説是件好事。但最終，他們的收益將是年輕買家的損失。

《紐約時間》出品

來源：財富