朱桔榕“炒股”雙刃劍如過山車，合生創展業績慘狀如何拯救？_風聞

《港灣商業觀察》梁美燕

4月6日，合生創展集團（00754.HK）發佈2022年前3個月未經審核營運數據。

合生創展集團及其合營公司及聯營公司的總合約銷售金額為約80.21億元，同比下降約21.78%。物業合約銷售約為75.32億元，同比下降約23.26%。其中裝修合約銷售約為4.89億元，同比上升約11.39%。今年前3個月，合生創展物業合約銷售面積約為38.98萬平方米，對應的物業合約銷售平均售價為每平方米19322元。

3月單月，合生創展實現合約銷售金額30.76億元，而這一數據在上年同期還是47.6億元。

截至2022年4月25日，合生創展每股報收14.340港元，總市值為340.5億港元。從2021年6月以來，合生創展股價跌幅超過60%。

從2022年開局的各項數據，到2021年的年報，合生創展所處的，是一場全行業都在經歷的風雨。

朱桔榕的野心：投資業務“雙刃劍”如過山車

日前，合生創展公佈了其 2021年業績報告，公司實現營業收入為251.28億元人民幣，同比減少13.1%；毛利為107.47億元人民幣，同比減少41.5%；歸母淨利潤為79.79億元人民幣，同比減少30.5%。值得注意的是，從2019至2021年近三年來看，2021年是合生創展首次營收利潤雙雙下滑。

從盈利方面來看，合生創展2021年毛利率為42.8%，相較於2020年的64%足足下滑了超過20%；淨利率也從2020年的39.8%下降到2021年的33.6%。與此同時，合生創展平均淨資產收益率以及年化淨資產收益率也均有所下滑。

對於下滑原因，合生創展在年報中解釋稱，相關下降主要由投資板塊錄得虧損所致。

合生創展官網顯示，公司業務涵蓋地產、商業、基建、物業管理、投資五大業務，並且包含科技、養老、文旅、教育、健康、金融、汽車等多元化業態優化佈局。

2021年，合生創展的核心業務物業發展錄得收益為222.24億港元，同比增加16.51%、商業地產投資錄得42.17億港元，同比增加16.35%、物業管理錄得36.16億港元，同比增加70.66%；基建板塊錄得36.41億港元，同比增長139.83%。

在目前的市場環境下，合生創展多項業務錄得同比增長，實屬不易，但其投資板塊的波動也足以令投資者擔心：2021年，合生創展股權投資板塊鉅虧29.65億港元，同比大降136.92%。

處在順流方向時，股權投資業務這艘小船確實安穩前行。2020年，合生創展該業務板塊實現了營收80.3億港元，佔營收總額的23%，毛利率達64%。2021年上半年，股權投資業務營收為50.07億港元，佔總營收的31%。

然而，即使順流而下也會遇到險灘暗礁。隨着二級市場的震盪，合生創展的股權投資業務也遭受虧損，直接拉低了企業的整體業績，但合生創展並未披露具體交易細節。

《港灣商業觀察》就銷售額下滑及股權投資業務一事聯繫合生創展，未能獲得回覆。

知名地產分析師嚴躍進對《港灣商業觀察》表示，在資本市場表現不太好時，對企業的股權投資業務是有影響的。這是大環境的影響，不能説股權投資方向完全是錯的。企業也需要注意，如果出現大幅度虧損的情況，要適當壓縮規模，重新找一些新的投資項目也很關鍵。總體上，類似企業也在調整或轉型，但這兩年壓力會比較大。

實際上，作為曾經的“華南五虎”之一，合生創展近些年頗為外界所熟知的的確是股權投資業務。時間軸來看，引領合生創展投資屬性的恰恰是新一代掌舵人朱桔榕。

2020年1月13日，合生創展宣佈，朱孟依辭任公司的董事會主席及執行董事職務；及朱桔榕（其為公司的執行董事及朱孟依的女兒）獲委任為董事會主席，自2020年1月10日起生效。

朱孟依，廣東梅州人，這位曾一度與黃光裕般叱吒商界的低調隱形富豪，終於選擇在61歲這年把合生創展的班交給了女兒。

朱桔榕畢業於中國人民大學金融學專業，早在2006年加入合生創展，在2009年至2011年期間任職總裁助理。朱桔榕於2011年11月擔任合生創展執行董事，其後在2012年3月獲委任為常務副總裁，並從2013年7月11日起任公司的副主席。

新人新氣象。接班五個月後，合生創展宣佈，股權投資業務(包括一級市場私人股權投資及二級市場股票投資)，特別是高新科技、醫療科技類股權投資，是集團未來戰略中重要的組成部分，公司董事會相信高新科技將成為未來全球及中國發展的最重要驅動力，集團應當且必須投身其中，為長遠發展做好準備。

一家老牌地產公司在年輕一代的帶領下開始了股權投資生意。

朱桔榕的目標是：“希望未來在資本、收益和利潤結構上，住宅地產、商業地產、股權類投資能夠各佔三分之一，以實現合生從‘雙輪驅動’到‘三足鼎立’的轉變。”

很迅速，朱桔榕買了一些所謂“優質股”，包括中國平安保險（集團）股份有限公司、滙豐控股有限公司、中國移動有限公司、平安健康醫療科技有限公司、小米集團等。

顯然，朱桔榕的買股生涯，伴隨而來的恰恰是這種波動性風險的不可控：2021年的“慘”與2020年的“優”表現得異常明顯。

從慢週轉到加速跑？負債飆升2000多億

試圖尋求投資業務的發展，除了大環境因素之外，或許也有部分原因與合生創展自身週轉速度有關。早在2009年，合生創展達到了150.9億元的銷售額，後來卻難有明顯的上升趨勢。從2013年到2017年，合生創展合約銷售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元。2018年才重回百億規模。

與此同時，從2014年開始，相比較一些房企的高溢價率搶地，合生創展在拿地上保持着謹慎態度，雖然其土儲規模總體充沛，但總土儲面積從2013年起總體處於下滑趨勢。

隨着朱桔榕接手後，其在商業道路上也從慢週轉開始加速跑。從合生創展將股權投資業務納入主營業務板塊中就可以看出跡象。

2020年，合生創展銷售額為358.34億元，同比大增53.68%。除了發展股權投資業務，合生創展還大量拿地。2020年，**合生創展以179.6億元拿下北京分鐘寺4宗土地，逼近合生創展2019年的總營業額。**與此同時，合生創展2020年負債總額也大幅上漲至2030億港元，較2019年上升了57%，2021年，負債總額達到2332億元，同比增加14.88%。截至2021年12月31日，土地儲備約2944萬平方米，地產板塊佔2217萬平方米。

2021年，合生創展實現銷售額423億元人民幣，同比上升增長21.51%，按500億元銷售目標，完成率為85%。

不過值得肯定的是，合生創展在發展的同時，債務指標仍經營理想。截至2021年末，公司淨負債率為70%，剔除預收款後的資產負債率為63%，現金短債比1.05，為“綠檔”房企。

這也得到了評級機構的認可。

3月2日，惠譽確認合生創展的長期外幣發行人違約評級為“B+”，展望“穩定”。惠譽同時確認合生創展集團的高級無抵押評級及其未償還的高級無抵押票據的評級為“B+”，回收率評級為“RR4”。

惠譽認為，合生創展集團再融資風險低、槓桿率適中且合同銷售額具韌性。其支持因素在於該公司在高線城市有大規模土地儲備，限制因素在於該公司的合同銷售規模較少(少於評級更高的同業公司)。若延遲審計發佈時間或違反利息覆蓋率承諾條款，則或將加速所需還款時間，但惠譽認為上述情形發生的可能性較低，合生創展集團有足夠的流動性應對此情形。

惠譽指出，在再融資風險方面，合生創展集團已使用內部現金償還1月到期的5億美元債券，併發行2.5億美元8%票息率的擔保債券，因此未來18個月僅有少量資本市場到期債務，包括2022年7月到期的7.2億港元債券和2023年1月到期的2.5億美元債券。

未來，股權投資業務將在合生創展的體系內扮演怎樣的地位，合生創展在拓展業務範圍的同時，市場又能給予公司多少信心，值得市場持續關注。（港灣財經出品）