為什麼有的動遷房比較貴?_風聞
北海湾拐角-2022-04-27 09:14
在上海,如果要買第一套房
作為剛需,有種產品是怎麼都繞不過去的,那就是被認為性價比很高的動遷房
這些形態介於老破小和商品房之間,房齡大概在十幾年,品質還算過得去
之前我在網上看到一份榜單,關於上海前十熱門的動遷板塊,觀點各抒己見

而嘉定江橋排在了榜單的第一位,不僅是上海六大動遷基地之一,也是妥妥的剛需聖地
但卻被不少網友詬病有點像…城鄉結合部
上海這兩年最火的動遷基地,我在疫情封控前實地調研了其中四個
以江橋為重點研究案例,和大家説説自己看完幾個動遷板塊之後的感受…
01
上海應該沒有比這地段更好的動遷基地了吧
江橋最吸引人的地方,就是它離市區超近的距離,以我從大虹橋出發為例子,打車只需要15分鐘
這對一大批在虹橋上班的年輕置業者來説,無疑是最大的競爭優勢
百度地圖上實測,直線距離只有18公里,開車半小時就能到市中心,人民廣場

而這還只是直線距離,離市區近的最大優勢是地鐵出行
江橋通過目前的13號線從金運路站出發,到市中心南京西路的時間,只需要36分鐘
剛開通的14號線也經過江橋封浜地區,還有未來聯通東西方向的嘉閔線

且在江橋的動遷小區附近未來還將規劃有地鐵13號線西延伸段,直達大虹橋
當你一想到在上海400萬總價我們還能買哪裏的時候,在哪裏能買到一個有電梯,市中心出行三十五分鐘,三軌環繞的板塊呢
所以江橋一定是很多剛需無法避開的備選項
這是為什麼它可以排名在熱度首位,成為外環外最熱的板塊的原因
02
我實地看了江橋5個動遷小區
在南江橋,有九成小區是動遷,只有兩個商品房小區,其中一個是萬達,兩房產品的價格已經賣到600萬左右,也是江橋目前最貴的二手房
而萬達旁邊動遷房大軍裏,距離拉開短短1km,同類產品價格就降到了400萬以內
這次在江橋我看了共有5個小區

從2008年到2014年的樓梯房和電梯房,户型多在70-80平之間,總價從370-420萬不等
其中最有名的要數江橋動遷房裏的明星樓盤,綠地新江橋城

這個樓盤為什麼火,主要原因有三點,10年以內的動遷房房齡,以及距離地鐵和江橋唯一的商場萬達都在1km範圍內,各方面沒有短板,綜合性價比最高
在江橋最老的動遷房大概是在2008年左右建成,六層沒有電梯的動遷房,水岸金橋苑就是其中之一

而最年輕的動遷小區金沙鼎苑,我有同事住在裏面

雖然距離地鐵遠,但是小區環境,就連電梯檔次都高過其他社區一籌
動遷房嘛,從建設之初就是保障性住房基地,社區環境基本上大同小異,沒有多少綠化,比較少社區公共配套

個人感覺最大的差別來自於房齡,因為建成年代的不同,外立面、電梯樓道、物業管理等等

從我看的幾個小區的户型來看,那個年代的70平兩房,依然也有當年的時代印記

兩個超大南向卧室,基本佔據了户型裏最好的位置
客廳和廚房被壓縮的很小,和現在商品房設計的思路是逆向行駛的,畢竟是十年前的住房需求
廚房無需太大,能做好菜就行

客廳很少陽光,最好的位置讓給卧室
動遷小區還有非常明顯的特質就是,這裏從户型開始就是純剛需的天下,比如在綠地新江橋城裏,有且只有一個户型:75平兩房

當整個小區都是這樣的小户型
居住密度,物業管理,將來房源的流動速度,可想而知這裏基本上和品質改善沒有什麼搭旮的地方了
從產品來看,動遷房是大部分剛需過渡的最好選擇,來到江橋的人幾乎都是衝着性價比而來,僅僅只是過渡
我相信在大部分剛需的選擇裏,動遷房以後肯定是置換出去的
03
真的像城鄉結合部嗎
先給大家看下,我在江橋某個小區,從高處往下俯瞰整個板塊的時候
映入眼簾的是這樣的畫面

上海最熱門的動遷基地,江橋的名號不是白叫的
再來説説關於江橋這個動遷板塊,真如網友説的那樣像城鄉結合部嗎
先來回答網上一直在説的江橋板塊,飛機噪音的問題

我實地看盤,和中介瞭解了情況是,江橋實際每週只有2-3天有航班經過,且飛行高度較高,晚上十點以後就不會有噪音了
這裏的小區幾乎都裝了雙層真空玻璃,所以不論是在室外還是室內,噪音影響並不大
但是搶手的江橋就沒有自己的硬傷嗎,讓人有點糾結的就是,縣級的商業和遙遠的醫院

甚至這個剛開業的萬達,商業街也有種縣城裏步行街的感覺

走進內部,再華麗的裝飾也掩飾不了引進品牌的中低端,如果和隔壁南翔印象城一比的話,實在是差了不少檔次
即便是和像寶山顧村這樣更郊區的動遷基地相比,萬達和龍湖的品質感,也是高下立現

除此以外更多的就是由各個動遷房的社區底商組成
商業部分,實在讓真的剛需同時又很愛逛街的我,有點提不起勁來
江橋依託大虹橋發展,房價是這兩年裏猛就漲了1萬/平,動遷房的價格也從4萬/平出頭到了5萬/平,年漲幅10%

漲過一波後的江橋,還有性價比嗎,我們接下來和同類板塊對比看看,就知道這裏為什麼是動遷基地裏的戰鬥機
04
作為對比,我又去了顧村、周浦、金橋
寶山顧村是所有動遷基地裏,房價漲的最慢的一個,還是在顧村被上海2035規劃進入主城區之後,依舊還是價格窪地

如果純粹和江橋對比,顧村在距離和交通便利程度上完全沒有優勢的,畢竟只有兩條地鐵,15號線和7號線
其中15號線這條線路是貼着外環走,不過市中心,7號線到市中心的靜安寺需要五十分鐘,距離人民廣場直線距離近20公里,各方面都遜色顧村一籌
但是顧村也不是沒有它吸引人的地方

比如更好的城市界面和自然環境,還有商業上剛開業的龍湖天街也給這裏帶來了商業檔次和活力,不僅如此還擁有個三甲醫院華山北院
嗯,如果説養老的話,顧村還真蠻適合的
**浦東周浦,**同樣也是上海鼎鼎有名的動遷板塊,我看了共有4個小區,從九幾年到零幾年的樓梯房和電梯房,小户型全部在70-80平之間,總價從300-500萬不等

剛來到周浦的時候,第一印象是街道上有點荒蕪,除了車輛
沒想到的是,在外環線外還有一條小上海步行街。這條街上從建築形態到各類商鋪,就像在豫園一樣。它也是周浦最熱鬧的街區

有萬達商場日常購物,還有菜場像萬達樂購,康沈路梓康路菜場等。周浦板塊是比較成熟的板塊,生活配套齊全,二手房掛牌價在6萬/平左右
金橋很大一部分購房者來自張江,雖然周浦板塊在外環外,但在浦東靠的還是產業外溢帶來板塊價值
所以這裏即便是動遷房,這裏的價格也相當高了
金橋、張江兩個板塊產業居多,只憑這一點,購買力就夠了
來自張江的高薪產業人羣購買住房還是會考慮周圍板塊,金橋板塊顯然地段更好

金橋有的動遷房還帶學區。板塊二手房倒掛嚴重,新房供應很少,動遷二手房成交價達到6萬/平

但也有一定的短板,因為整個片區的動遷房都以90年代的老房子為主,近幾年拆遷的次新房不多

金橋板塊價值還在學校資源上,像竹園小學、長島中學等重點學校,也是很多人看好這個板塊的原因之一
05
實地走過這幾個動遷板塊後,我心裏也有自己的排名
板塊的性價比,江橋更勝一籌,但宜居屬性不高,後續升值潛力更高,適合浦西上班的剛需作為首套上車
顧村同樣是動遷板塊裏的窪地,非常宜居,就是上班就有點痛苦,去市區太遠啦,這樣看還不如選更遠郊區的商品房比如安亭,未來跑贏大盤的可能性不高,只能等着慢慢漲
金橋和周浦兩個動遷基地因為受到張江的輻射利好,放在全上海來看,已經不是價格窪地了,但在浦東依舊吃香
即便同一個板塊的動遷房,也有鄙視鏈
房齡、地鐵、户型都是需要綜合考慮的因素,因為以後還要置換
房齡越年輕的動遷小區越值錢,同時作為郊區板塊,距離地鐵更近更具溢價性和流通性,如果户型沒有大硬傷,性價比就很高了
就像我在江橋看到的那樣,流動性決定它的價值,動遷房最終還是一個過渡產品,一定要想着以後能否在置換賽道上更有競爭力,去做出判斷
你在上海的第一套房,是不是動遷房
歡迎大家在評論區和我們交流,你對這幾個熱門動遷板塊的看法
以上為正文,來自喬不絲