為什麼有的動遷房比較貴？_風聞

在上海，如果要買第一套房

作為剛需，有種產品是怎麼都繞不過去的，那就是被認為性價比很高的動遷房

這些形態介於老破小和商品房之間，房齡大概在十幾年，品質還算過得去

之前我在網上看到一份榜單，關於上海前十熱門的動遷板塊，觀點各抒己見

而嘉定江橋排在了榜單的第一位，不僅是上海六大動遷基地之一，也是妥妥的剛需聖地

但卻被不少網友詬病有點像…城鄉結合部

上海這兩年最火的動遷基地，我在疫情封控前實地調研了其中四個

以江橋為重點研究案例，和大家説説自己看完幾個動遷板塊之後的感受…

01

上海應該沒有比這地段更好的動遷基地了吧

江橋最吸引人的地方，就是它離市區超近的距離，以我從大虹橋出發為例子，打車只需要15分鐘

這對一大批在虹橋上班的年輕置業者來説，無疑是最大的競爭優勢

百度地圖上實測，直線距離只有18公里，開車半小時就能到市中心，人民廣場

而這還只是直線距離，離市區近的最大優勢是地鐵出行

江橋通過目前的13號線從金運路站出發，到市中心南京西路的時間，只需要36分鐘

剛開通的14號線也經過江橋封浜地區，還有未來聯通東西方向的嘉閔線

且在江橋的動遷小區附近未來還將規劃有地鐵13號線西延伸段，直達大虹橋

當你一想到在上海400萬總價我們還能買哪裏的時候，在哪裏能買到一個有電梯，市中心出行三十五分鐘，三軌環繞的板塊呢

所以江橋一定是很多剛需無法避開的備選項

這是為什麼它可以排名在熱度首位，成為外環外最熱的板塊的原因

02

我實地看了江橋5個動遷小區

在南江橋，有九成小區是動遷，只有兩個商品房小區，其中一個是萬達，兩房產品的價格已經賣到600萬左右，也是江橋目前最貴的二手房

而萬達旁邊動遷房大軍裏，距離拉開短短1km，同類產品價格就降到了400萬以內

這次在江橋我看了共有5個小區

從2008年到2014年的樓梯房和電梯房，户型多在70-80平之間，總價從370-420萬不等

其中最有名的要數江橋動遷房裏的明星樓盤，綠地新江橋城

這個樓盤為什麼火，主要原因有三點，10年以內的動遷房房齡，以及距離地鐵和江橋唯一的商場萬達都在1km範圍內，各方面沒有短板，綜合性價比最高

在江橋最老的動遷房大概是在2008年左右建成，六層沒有電梯的動遷房，水岸金橋苑就是其中之一

而最年輕的動遷小區金沙鼎苑，我有同事住在裏面

雖然距離地鐵遠，但是小區環境，就連電梯檔次都高過其他社區一籌

動遷房嘛，從建設之初就是保障性住房基地，社區環境基本上大同小異，沒有多少綠化，比較少社區公共配套

個人感覺最大的差別來自於房齡，因為建成年代的不同，外立面、電梯樓道、物業管理等等

從我看的幾個小區的户型來看，那個年代的70平兩房，依然也有當年的時代印記

兩個超大南向卧室，基本佔據了户型裏最好的位置

客廳和廚房被壓縮的很小，和現在商品房設計的思路是逆向行駛的，畢竟是十年前的住房需求

廚房無需太大，能做好菜就行

客廳很少陽光，最好的位置讓給卧室

動遷小區還有非常明顯的特質就是，這裏從户型開始就是純剛需的天下，比如在綠地新江橋城裏，有且只有一個户型：75平兩房

當整個小區都是這樣的小户型

居住密度，物業管理，將來房源的流動速度，可想而知這裏基本上和品質改善沒有什麼搭旮的地方了

從產品來看，動遷房是大部分剛需過渡的最好選擇，來到江橋的人幾乎都是衝着性價比而來，僅僅只是過渡

我相信在大部分剛需的選擇裏，動遷房以後肯定是置換出去的

03

真的像城鄉結合部嗎

先給大家看下，我在江橋某個小區，從高處往下俯瞰整個板塊的時候

映入眼簾的是這樣的畫面

上海最熱門的動遷基地，江橋的名號不是白叫的

再來説説關於江橋這個動遷板塊，真如網友説的那樣像城鄉結合部嗎

先來回答網上一直在説的江橋板塊，飛機噪音的問題

我實地看盤，和中介瞭解了情況是，江橋實際每週只有2-3天有航班經過，且飛行高度較高，晚上十點以後就不會有噪音了

這裏的小區幾乎都裝了雙層真空玻璃，所以不論是在室外還是室內，噪音影響並不大

但是搶手的江橋就沒有自己的硬傷嗎，讓人有點糾結的就是，縣級的商業和遙遠的醫院

甚至這個剛開業的萬達，商業街也有種縣城裏步行街的感覺

走進內部，再華麗的裝飾也掩飾不了引進品牌的中低端，如果和隔壁南翔印象城一比的話，實在是差了不少檔次

即便是和像寶山顧村這樣更郊區的動遷基地相比，萬達和龍湖的品質感，也是高下立現

除此以外更多的就是由各個動遷房的社區底商組成

商業部分，實在讓真的剛需同時又很愛逛街的我，有點提不起勁來

江橋依託大虹橋發展，房價是這兩年裏猛就漲了1萬/平，動遷房的價格也從4萬/平出頭到了5萬/平，年漲幅10%

漲過一波後的江橋，還有性價比嗎，我們接下來和同類板塊對比看看，就知道這裏為什麼是動遷基地裏的戰鬥機

04

作為對比，我又去了顧村、周浦、金橋

寶山顧村是所有動遷基地裏，房價漲的最慢的一個，還是在顧村被上海2035規劃進入主城區之後，依舊還是價格窪地

如果純粹和江橋對比，顧村在距離和交通便利程度上完全沒有優勢的，畢竟只有兩條地鐵，15號線和7號線

其中15號線這條線路是貼着外環走，不過市中心，7號線到市中心的靜安寺需要五十分鐘，距離人民廣場直線距離近20公里，各方面都遜色顧村一籌

但是顧村也不是沒有它吸引人的地方

比如更好的城市界面和自然環境，還有商業上剛開業的龍湖天街也給這裏帶來了商業檔次和活力，不僅如此還擁有個三甲醫院華山北院

嗯，如果説養老的話，顧村還真蠻適合的

**浦東周浦，**同樣也是上海鼎鼎有名的動遷板塊，我看了共有4個小區，從九幾年到零幾年的樓梯房和電梯房，小户型全部在70-80平之間，總價從300-500萬不等

剛來到周浦的時候，第一印象是街道上有點荒蕪，除了車輛

沒想到的是，在外環線外還有一條小上海步行街。這條街上從建築形態到各類商鋪，就像在豫園一樣。它也是周浦最熱鬧的街區

有萬達商場日常購物，還有菜場像萬達樂購，康沈路梓康路菜場等。周浦板塊是比較成熟的板塊，生活配套齊全，二手房掛牌價在6萬/平左右

金橋很大一部分購房者來自張江，雖然周浦板塊在外環外，但在浦東靠的還是產業外溢帶來板塊價值

所以這裏即便是動遷房，這裏的價格也相當高了

金橋、張江兩個板塊產業居多，只憑這一點，購買力就夠了

來自張江的高薪產業人羣購買住房還是會考慮周圍板塊，金橋板塊顯然地段更好

金橋有的動遷房還帶學區。板塊二手房倒掛嚴重，新房供應很少，動遷二手房成交價達到6萬/平

但也有一定的短板，因為整個片區的動遷房都以90年代的老房子為主，近幾年拆遷的次新房不多

金橋板塊價值還在學校資源上，像竹園小學、長島中學等重點學校，也是很多人看好這個板塊的原因之一

05

實地走過這幾個動遷板塊後，我心裏也有自己的排名

板塊的性價比，江橋更勝一籌，但宜居屬性不高，後續升值潛力更高，適合浦西上班的剛需作為首套上車

顧村同樣是動遷板塊裏的窪地，非常宜居，就是上班就有點痛苦，去市區太遠啦，這樣看還不如選更遠郊區的商品房比如安亭，未來跑贏大盤的可能性不高，只能等着慢慢漲

金橋和周浦兩個動遷基地因為受到張江的輻射利好，放在全上海來看，已經不是價格窪地了，但在浦東依舊吃香

即便同一個板塊的動遷房，也有鄙視鏈

房齡、地鐵、户型都是需要綜合考慮的因素，因為以後還要置換

房齡越年輕的動遷小區越值錢，同時作為郊區板塊，距離地鐵更近更具溢價性和流通性，如果户型沒有大硬傷，性價比就很高了

就像我在江橋看到的那樣，流動性決定它的價值，動遷房最終還是一個過渡產品，一定要想着以後能否在置換賽道上更有競爭力，去做出判斷

你在上海的第一套房，是不是動遷房

歡迎大家在評論區和我們交流，你對這幾個熱門動遷板塊的看法

以上為正文，來自喬不絲