產辦市場3月報告：寫字樓降速回暖，“標準地”提升產業園“畝產”_風聞

作者 | 楊凱

編輯 | 張愛、張琦

視覺 | 張愛

責編 | 韓瑋燁

3月份，一線城市寫字樓市場上，北京、上海、深圳、廣州空置率分別為15.3%、17.7%、22.8%、12.3%，**廣州是唯一連續兩年空置率低於15%的一線城市。**上海、深圳受3月疫情影響較大，寫字樓租賃市場腳步放緩。

產業園方面，**多地出台“標準地”相關政策，**以畝產論英雄，提升土地效率，優化營商環境。多個產業運營商參與設立股權投資基金，實行“基金+基地”的產業運營模式。

01

一線城市寫字樓市場動態

1、北京：租金微漲，市場迴歸常態

從租金水平來看，北京寫字樓3月租金平均單價達5.68元/平方米/天，環比下降0.91%，北京市租金平均水平突破5元/平方米/天，居全國首位。從各區寫字樓租金平均水平看，西城區租金水平最高，為7.53元/平方米/天。

圖1 ：2021年7月-2022年3月北京寫字樓市場租金情況

數據來源：全國房價價行情網、睿和智庫整理

表1：3月北京各區寫字樓租金水平（單位：元/平方米/月）

數據來源：睿和智庫整理

**2021年是北京市寫字樓供應高峯期的最後一年，到2022年第一季度，北京寫字樓市場迴歸常態。**截至3月末，北京甲級寫字樓市場迎來兩座新項目入市，供應量約為16.2萬平方米；受市場整體租賃需求有所減弱的影響，季度內淨吸納量約為9.5萬平方米，較去年同期下滑42.5%。一季度末全市甲級寫字樓空置率為15.3%，環比微升0.3個百分點、同比下降1.3個百分點。

圖2：北京寫字樓市場供需概況

數據來源：高力國際、睿和智庫整理

2、上海：週期影響，租金空置率雙降

2022年1-2月，上海寫字樓市場需求保持強勢勢頭，**但由於3月份疫情衝擊，上海寫字樓市場接下來或將短期承壓。**上海市3月份整體寫字樓市場租金為4.13元/平方米/天，環比下降1.4個百分點。雖然寫字樓市場3月份以來受疫情衝擊，但是決定辦公樓市場表現的根本因素是市場週期，所以預計未來上海寫字樓市場將會逐漸恢復。

圖3：2021年7月-2022年3月上海寫字樓市場租金情況

數據來源：全國房價價行情網、睿和智庫整理

表2：3月上海各區寫字樓租金水平（單位：元/平方米/月）

數據來源：全國房價價行情網、睿和智庫整理

上海市一季度有四個新項目入市，分別是上海金融街二期、前灘信德文化中心、高尚領域T3和真如星光耀二期T1，總供應量約為25.3萬平方米，淨吸納量為29.5萬平方米。截至3月末，上海市寫字樓空置率為17.7%，較上季度下降0.3%。

圖4：上海寫字樓市場供需概況

數據來源：戴德梁行、睿和智庫整理

3、廣州：保持活躍，空置率小幅上漲

一季度，廣州寫字樓市場的租賃成交延續了去年的活躍，**高端製造業需求強勁。**3月份，廣州寫字樓市場整體租金水平為3.33元/平方米/天，環比上升1.5個百分點，廣州市各區域中天河區租金水平最高為4.17元/平方米/天，環比增長2.49%。

圖5：2021年7月-2022年3月廣州寫字樓市場租金情況

數據來源：全國房價價行情網、睿和智庫整理

表3：3月廣州各區寫字樓租金水平（元/平方米/月）

數據來源：全國房價價行情網、睿和智庫整理

2022年第一季度，廣州甲級寫字樓市場迎來三個新項目入市，均位於琶洲商務區，合計為市場帶來17.7萬平方米的新增供應。在新項目積極招商引資的帶動作用下，持續活躍，本季度全市淨吸納量達到10.1萬平方米。截至3月底，廣州市寫字樓市場空置率突破10%，為12.3%，仍是唯一一個空置率水平低於15%的一線城市。

圖6：廣州市寫字樓市場供需概況

數據來源：戴德梁行、第一太平洋戴維斯、睿和智庫整理

4、深圳：疫情衝擊，租賃需求放緩

一季度深圳寫字樓租賃需求放緩，加之三月市場因疫情原因接近停滯，3月深圳市整體租金水平達3.15元/平方米/天，環比下降1.56%。

圖7：2021年7月-2022年3月深圳寫字樓市場租金情況

數據來源：全國房價價行情網、睿和智庫整理

表4：3月深圳各區寫字樓租金水平（元/平方米/月）

數據來源：睿和智庫整理

一季度深圳市投入使用的甲級寫字樓面積為33.5萬平米，**全市季度淨吸納量環比下降82.8%，**錄得7.6萬平方米。受需求滯後和疫情影響全市平均空置率在連續四個季度下降後再次環比微升0.1個百分點，至22.8%。

圖8：深圳市寫字樓市場供需概況

數據來源：戴德梁行、第一太平洋戴維斯、睿和智庫整理

02

3月份產業園區行業動態

1、政策動態

2022年1月，國務院辦公廳印發的《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》，提出支持產業用地實行“標準地”出讓，提高配置效率。這是首次在國家層面提出產業用地標準地化。

3月，成都、福州、山東、雲南等地出台政策推動“標準地”建設。根據當地情況統一制定容積率、畝均投資強度、畝均税收、單位能耗GDP增加值和單位排放增加值等標準，以畝產論英雄，確保土地使用率、企業合法經營、提高審批效率，改變粗放的發展模式。政策的出台，將會進一步提高工業用地拿地門檻。

表5：2022年3月產業園區相關重點政策

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資料來源：睿和智庫整理

2、企業動態

3月，中關村發展集團所屬中關村科技租賃與大家投資控股有限責任公司基金，設立規模10億元的股權投資基金。圍繞中關村科技租賃的優質項目資產，重點投資先進製造、新一代信息技術、生命科技等戰略新興產業。張江集團、中新集團也有佈局股權投資相關動態，

**“基地+基金”已成為公認的更高階的園區運營模式。**以中新集團為例，中新集團2021年全年新增認繳外部產業基金16 支，認繳總金額超15億元，相較於市場化GP與LP，產業園區“基地+基金”模式具有獲取優質資源的先發優勢，能更深入瞭解被投公司的價值，也能夠進一步提升園區產業競爭力。

表6：3月份產業園區企業動態

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資料來源：睿和智庫整理

疫情控制與復工復產進度一定程度影響着寫字樓市場活躍度復甦情況，**隨着疫情逐步控制和產業升級帶動下，一線城市寫字樓市場需求將會逐漸釋放。**產業園區“標準地”的推進將會促進審批效率的提高、營商環境的改善，提升產業用地配置效率。