貝殼回港之憂，5400億市值消失，新競爭者湧現_風聞

雷達財經出品 文|李亦輝 編|深海

房地產行業不景氣，依附於開發商而生存的中介，也艱難求生。

5月5日，貝殼發佈公告表示，擬將其A類普通股以介紹形式於港交所主板雙重主要上市，不涉及新股融資，無發售環節。同時，繼續在紐交所保持主要上市地位並交易。

行業人士認為，結合外部環境來看，此次貝殼迴歸港股屬意料之舉。此前，在美國資本市場貝殼被列入“預摘牌名單”，公司回港可以尋求發展空間。

時間回放到兩年前，2020年8月13日，貝殼成功登陸美國紐交所，當時的發行價為20美元/股，上市當天市值便達到了431億美元。此後，貝殼的股價一路衝高，最高點曾達到79美元，市值970億美元，超過萬科、保利等房企的總和。

截至5月5日收盤，貝殼美股報13.23美元，市值161.7億美元，相較於高點蒸發809億美元（約合人民幣5400億元）。

如今，外部地產行業持續低迷，貝殼的經營壓力也隨之增加。招股書顯示，2021年，貝殼找房淨收入807.52億元，淨利潤卻虧損了5.24億元。以至於在最新股權架構中，已看不到軟銀、高瓴等機構股東，只有騰訊依然在堅守。

此外，儘管國內房地產市場出現降温，銷售不振之下中介相比過去賺取佣金更加困難，但想吃下這塊蛋糕的玩家卻反而在增加。

雷達財經注意到，自去年以來，龍湖“塘鵝”、萬物雲“樸鄰”、富力物業“富鄰”等開發商旗下品牌紛紛殺入房屋租售領域。如果再算上京東、字節等跨界新勢力，貝殼正在迎來越來越多的競爭對手。

機構股東接連撤退

4月22日，貝殼被美國證券交易委員會（SEC）列入基於《外國公司問責法案》的認定名單，認定公司使用了目前不能由美國公眾公司會計監督委員會（PCAOB）審查審計底稿的審計機構出具2021年財年審計報告。

根據該法案規定，連續三年被SEC認定使用未能被PCAOB審查審計底稿的審計機構出具年度審計報告，公司美國存託憑證的交易將被SEC禁止。

有資深投行人士分析，貝殼被列入“預摘牌名單”，未來在美國市場融資和發債大概率會受到限制。但如果回港上市，估值或低於在美國上市的估值。

最終，貝殼選擇了通過“雙重主要上市+介紹上市”方式登錄港交所，不發售新股及募集資金，完成後港交所和紐交所兩個資本市場均為主要上市地。

據公告，貝殼已於5月4日獲得港交所就公司股份在港交所主板雙重主要上市申請的原則性批准。待最終批准後，公司股份預計將於5月11日在港交所主板開始掛牌交易，股票代碼為“2423”。

中信證券指出，一旦該方案完成，意味着公司即使在一個交易所摘牌，也不影響在另一個交易所上市地位，這保護了存量股東利益。

浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林分析稱，當前貝殼還在燒錢階段，未來需要有一個融資口，故而貝殼考慮在美股之外開闢第二融資渠道，也就是港股。

一同披露的招股書顯示，貝殼的股權結構已較兩年前美股上市時發生了較大變化。

資料顯示，貝殼找房孵化於鏈家。2014年1月7日，鏈家啓動A輪融資，根據天眼查，A輪獲得復星鋭正、鼎暉投資融資數億元。

2016年鏈家的B輪和B+輪融資，規模超64億元，投資方包括華興資本、百度、H Capital、騰訊投資、執一資本、海峽基金、原蒼資本、源碼資本、經緯中國、喜神資產等。

2017年，鏈家完成C輪、戰略論和D輪融資，前兩輪中孫宏斌的融創中國和萬科集團分別投資26億元和30億元。D輪金額未披露，投資方為高瓴資本、華興資本、治平資本和川商興業股權投資基金。

2018年，鏈家網升級為貝殼找房，主要業務為客户提供新房和二手房交易、房屋租賃、房屋裝修、房產金融解決方案及其他服務。

2019年3月，在貝殼找房成立後，鏈家先前的投資者通過協議將股份平移到貝殼找房。緊接着，貝殼又迅速完成兩輪融資，共計吸納36億美元。天眼查顯示，投資機構分別為碧桂園、海峽資本、高領資本、騰訊、紅杉基金、軟銀集團等。

2020年8月，貝殼找房在紐約證券交易所上市。招股書顯示，時任貝殼找房創始人、董事會主席左暉個人持股8.85億股，持股佔比46.8%；CEO彭永東持股為3.6%。

在機構類股東里，騰訊以12.3%的持股比例排在第一位，軟銀10.2%、高瓴5.3%緊跟其後。

2021年5月，貝殼創始人兼董事長左暉因病去世。疊加房地產市場行情降温，裁員、虧損、被做空等多重利空向貝殼襲來。此前看好貝殼的基石投資者，開始出手減持。

融創中國在半年時間裏兩次減持貝殼，合計套現約為10.84億美元。根據公告，自投資貝殼起至出售事項完成後，融創出售股票實現税前溢利約人民幣17.6億元。

據估算，融創累計出售的4535.2萬股貝殼股份，佔貝殼總股本的3.81%。而融創持有貝殼總股本比例超過4%，目前，融創仍持有逾300萬股貝殼股票。

另據新華財經數據顯示，從2021年2月8日至年末期間，軟銀旗下機構減持約3200萬股；高瓴資本減持約8700萬股，持股比例降至3.3%。

從最新披露的股權詳情來看，港交所上市完成後，貝殼董事長兼CEO彭永東持股佔比4.8%，聯合創始人兼執行董事單一剛持股2.7%，由左暉家族信託最終控制的Propitious Global 持股比例為23.3%。

此外，其他美國存托股份持有人和投資者持股56.7%，騰訊則持股10.8%，軟銀、高瓴資本的名字則已看不到。

盈利能力遭考驗

今年3月份，據新浪財經報道，貝殼又啓動了新一輪的裁員。不同的是，去年10月份貝殼的大規模裁員對象主要是一線的房產經紀人、與核心業務無關的職能部門以及研發部門，優化員工人數達到3萬名以上。

但本次裁員對象則牽連到中高層管理人員，包括集團副總裁在內。據貝殼內部人士透露，本次部分主管接到通知，需要優化本部門10%的員工。

此外，去年10月至今，已經有20多名中層、高層陸續離職，包括一名金融副總裁、兩名總經理，另有高級總監和總監等，部分管理層放棄期權離開。

裁員背後，貝殼遇到了空前艱難的一年。今年3月10日的財報電話會上，彭永東坦言2021年是貝殼“充滿挑戰，史無艱難”的一年。

財報顯示，2021年全年公司錄得5.25億元人民幣的淨虧損，雖然調整後淨利潤為正，達到22.94億元人民幣，但是同比下降了近60%。

貝殼的收入來自三個方面，和存量房相關的有銷售的佣金、其他經紀公司的平台使用費、一些特許使用費和增值服務費；銷售新房向開發商收取的佣金；包括家裝和金融在內的其他業務。

因此，平台總成交額（GTV）、貝殼連接的門店和經紀人數量等指標，對其營收至關重要。

根據財報，2021年貝殼平台總成交額（GTV）3.85萬億元，同比增長10.1%，全年收入808億元，同比增長14.6%。

但在2021年第三季度，平台GTV同比下滑20.9%，第四季度同比下滑34.6%。其中，作為貝殼主營業務的二手房交易業務，從2021年第二季度開始增長就出現放緩，同比增長11.7%，第三季度出現下跌，第四季度下跌39.4%。

有分析認為，從去年下半年開始，一批民營房企出現債務爆雷，房地產成交量下滑，作為地產行業下游的貝殼找房遭到波及。在平台GTV減少3成多的第四季度，貝殼營業收入178億元，同比下降21.5%；淨虧損為9.33億元，同比下滑185.12%。

此外，貝殼的艱難，還體現在門店和經紀人數量減少方面。

據財報披露，截至2021年9月30日，貝殼共連接5.39萬家門店，51.55萬經紀人；截至2021年12月31日，貝殼共連接5.1萬家門店，45.45萬經紀人。

以此計算，2021年第四季度，貝殼連接的門店相比第三季度減少了2908家，經紀人減少了6.1萬人。

種種不利因素之下，貝殼的毛利率從上年的23.92%降至19.59%，無法覆蓋合計21.27%的費用率，最終虧損難以避免。

為了改善盈利能力，目前貝殼正在發力家裝市場。4月20日，公司宣佈，已完成對聖都家裝的收購，擁有聖都100%已發行和流通的股權，為此付出不超過80億元的總對價。

2021年底，貝殼還成立了惠居事業羣，推出“貝殼租房”。至此，貝殼在整裝大家居、普惠居住兩個新賽道都下了注，圍繞現有的主營業務存量房和新房經紀交易服務的“一體兩翼”戰略逐步鋪開。

不過有觀點指出，互聯網家裝市場早已上演了數論資本大戰，但至今沒能解決非標化、品質保障等痛點，也難以生長出營收超10億元的裝修公司。

從貝殼2021年第四季財報來看，包含家居裝修和房屋租賃在內的新興服務收入僅為5億元，對營收貢獻有限。

競爭者不斷湧現

儘管貝殼裁掉了數萬經紀人，聯網門店數量也有所下降，但覬覦中介這門生意的競爭者，卻有增無減。

據媒體報道，2021年以來，眾多房企、物業企業開始介入中介業務。

2021年1月份，龍湖集團官宣房屋租售、房屋裝修兩大主航道業務全新品牌“塘鵝”；萬科宣佈萬物雲旗下“樸鄰”與“為家”兩個品牌正式融合升級，推出全新品牌“樸鄰租房”；同月，碧桂園服務推出租售業務新品牌“有瓦”，意為“有瓦、有你、有家，做生活的分享家”。

樂居財經曾分析，作為樓盤管理者，物業公司在房源信息獲取上有着天然優勢。另外，物業公司做中介，由於沒有門店成本，低佣金也是其拉攏客户的重要手段。

不過，相對於碧桂園服務和萬物雲這樣的城市服務商，投入中介的精力有限，互聯網巨頭跨界入場，則是衝着萬億市場規模而來。

2020年9月16日，阿里和易居官宣成立天貓好房，一年後推出單邊委託服務 “無憂賣房”，僅收取一萬元服務費，向賣家提供八大服務。

據天貓好房二手房執行總裁何義介紹，今年將把“無憂賣房”這種單邊代理模式變成產品化，去賦能給整個天貓好房平台上的二手房經紀機構，讓他們按照這樣的模式去把這個產品推給更多業主，從而去推進整個行業朝着單邊代理模式的方向發展。

總結而言，連接經紀門店然後賦能，這正是目前貝殼找房的平台模式在做的事情。

另外，去年國慶假期前夕，字節收購了麥田旗下一家公司，拿到了中介執照。至年底，字節跳動旗下房產板塊“幸福裏”計劃併購房產經紀公司麥田。對此消息，“幸福裏”方面回應稱，“幸福裏”確與麥田達成投資意向，約佔麥田20%股份，相關程序正在進行中。

據麥田房產官網，這家經紀公司有着21年的歷史，擁有全國近900餘家直營連鎖門店，14000餘名專業房產經紀人，年促成交易額超過1000億元。

目前，幸福裏平台上，不僅有入駐麥田，還有我愛我加以及中小中介公司。有分析指出，張一鳴想通過幸福裏版的ACN模式，再造一個“貝殼”。

只不過貝殼從線下做到線上，幸福裏從線上往線下進攻。對貝殼來説，手握資金、技術和流量的字節，顯然是一個不可小覷的對手。

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