不動產項目投前市場盡調，如何“把好脈、開對方”？_風聞

來源 | 融科資管

視覺 | 張愛

責編 | 韓瑋燁

“開弓沒有回頭箭”，當投資人決定投資某房地產項目前，針對擬投項目必須進行一系列的投前盡調，綜合項目公司情況、所處宏觀環境與產品自身條件等因素進行評估與研判，確定項目的可實施性、預期收益，提出風險點和規避策略。就像中醫的“把好脈、開對方、用好藥”一樣，房地產項目投前盡調可以全面系統地為投資者提供專業建議，為投資決策保駕護航。

根據盡調內容的不同，又分為投前市場盡調、法務盡調以及財務盡調。本文主要針對市場盡調的宏觀政策層面展開。

01

產業結構

**產業結構是促進經濟發展的重要引擎，也是衡量一個城市未來發展潛力的重要因素之一。**例如河北某國有金融機構的房地產項目做投前研判時，就對擬投項目所在城市的產業基礎做了深度剖析，並與其所在省，以及同量級城市徐州進行了對比。通過數據梳理，研判擬投城市產業機會和風險點，為投資方提出了該項目應加快開發節奏，搶跑政策利好窗口期的建議。

圖1：2017年地區生產總值產業結構佔比——張家口、河北省、徐州

圖2：2021年1-11月張家口、徐州新建商品住房成交價格

如圖1數據顯示，擬投城市第一產業佔比較重，第二產業佔比較低，**區域經濟缺乏持續的驅動力，不利於長期的消費市場；**如圖2數據顯示，當房地產市場遭遇政策調控時，經濟表現強勁的徐州市，房地產市場整體表現也較為優異。

如今，隨着我國區域經濟，尤其是南北發展差異的進一步加劇，在進行城市或者區域投資佈局中，對擬投項目所在城市的產業結構以及發展規劃的考量變得越發重要。

02

人口消費

**人口規模是推動經濟持續發展的動力，更是促進市場消費，包括房地產消費需求的重要來源和保障。**基於人口結構對區域消費力的影響，例如在對環京某住宅項目進行投前可行性分析時，分別對區域人口總量、增速及人口結構等因素進行了細緻分析，作為判斷區域市場潛力的重要依據。

圖3：2010-2020京津冀人口增速變化

除北京、天津外，北三縣、石家莊、保定是環京地區人口流入最多的城市，而張家口、承德則是人口流出最多的城市。

圖4：河北省各地市GDP增速趨勢

京北地區人口紅利持續消減，京南地區人口紅利趨強，數據的正反表現也通過當地經濟發展趨勢以及房地產市場得到印證。

03

規劃利好

**主要分析所在區域有無重大規劃利好，判斷區域投資價值和發展潛力。**如對張家口城區某項目的投前研判中，基於張家口“冬奧”利好的消退，以及當期價格超預期的透支，建議投資方從成本、收益兩個指標設定底線，避免因追高帶來的投資風險。

另外，針對區域發展紅利與房地產市場之間的關係，可以拿京東北三縣及京北張家口為例進行了數據對比，兩者雖同為環京熱點市場，**但兩地政策紅利的延續性及對區域經濟、房地產市場的支撐卻不盡相同，**這也是今後在投資佈局環京房地產業務中重要的參考因素。

圖5:2021年1-12月北三縣與張家口房屋市場成交均價對比

04

交通配套與行政管理

城市的交通條件，關係到居民生活、出行、教育、休閒等方便程度，而這些均與房地產價值成正比關係。**其中，軌道交通的作用尤為明顯。**最初判斷房地產價值依賴於所謂“地段”的概念，同時向搭乘軌道交通的方便程度傾斜。隨着各城市在基礎配套方面的日益提升，軌道交通對項目定位、客羣定位、產品標準，價值提升等方面的影響越發重要。

行政管理政策包括對當地的限購政策、價格政策、備案政策、按揭貸款政策等，以及各地在執行“因城施策”方面的趨勢進行整體梳理和研究，這些政策因素將會直接影響項目的開發節奏、銷售速度以及現金流情況。