詳解德必文創中資產經營之道｜讀企業_風聞

作者| 童洋

編輯 | 張愛、張琦

視覺 | 張愛

責編 | 韓瑋燁

在城市更新大市場裏，工業遺存存量面積大約有30億平方米，散落在北上廣深津及過去的老工業基地類城市中。單單北京已騰退老舊工業廠房就有233處，總佔地面積超過2500萬平方米。

過去幾年，工業遺存類存量市場孵化了兩家A股上市公司：德必集團和錦和商業。他們以文創內容為切入點，通過“修舊如新”的改造運營，讓老廠房煥發新生命，發掘不動產領域新商機。

近日，德必集團（股票代碼：SZ300947）發佈了上市後第一份業績公告，**公司實現營業總收入9.55億元，歸母淨利潤為1.04億元，**全年業績穩定發揮。

圖1：德必集團自上市以來的股價走向

資料來源：東方財富網

01

“二房東”模式下，盈利能力強勁

德必集團作為文化創意和科技創新類產業園區的運營服務商，主營業務為文創產業園區的定位、設計、改造、 招商、運營管理以及對企業的深度增值服務。其經營模式包括三類：承租運營、受託運營、參股運營。

年報披露2021年德必營業收入9.55億元，主要來自租賃服務、會員服務、其他服務。

圖2：2021年德必集團各板塊佔總營業收入的比重情況

資料來源：東方財富網

不難看出，**租賃服務是德必集團營收的主要來源。**2021年德必集團的租賃服務收入佔公司總收入的80%以上，會員及其他收入對應的是受託運營和參股運營項目，收入佔比較小且毛利率也僅有1.92%。

租賃服務收入對應的是“承租運營”項目的租金部分，而這本質上也就是我們常説的“二房東”模式，説明德必集團主要是通過“承租-運營”發展的。雖然外界受長租公寓的“龐式騙局”影響對“二房東”模式比較敏感，但從數據來看，2019年-2021年德必集團承租運營的毛利率都保持在37%以上，2021年高達48.34%，**高出同屬行業龍頭的錦和商業4個百分點，**盈利能力十分強勁。

圖3：2019年-2021年德必集團租賃服務毛利率情況

資料來源：東方財富網

睿和智庫認為，德必集團盈利能力可觀，一方面是在城市更新領域，當城鎮化發展到一定階段時，大量老舊物業的價值必然與所處區域的價值產生嚴重錯配，**因此二房東模式是盤活存量資產、快速實現資源整合的重要途徑之一。**另一方面，這也離不開德必集團自身對產品的全鏈條運營體系和品牌力的培育。

02

產業鏈化下，打造全生命週期的運營體系

事實上，商業模式的選擇只是一種適配性的問題，如何建立產業定位、規劃建設、招商運營及客服服務等“全生命週期的運營體系”才是輕資產能否成功的關鍵。

由於早期多數文創園是自發集聚形成的，**僅以租金高低作為招商標準，造成了產業鏈單薄、斷裂等問題。**如北京798藝術區產業鏈十分脆弱，抗風險能力不強，核心競爭力不足，導致其現在僅是一片網紅打卡地。

德必集團一直致力於項目改造、規劃、運營等一整套全流程的業務鏈，突出強化招商能力，通過有目的地選擇入駐企業，**實行產業內的資源配置整合，使園區內創意產業鏈更加完整，**從生產、製造、推廣、銷售等不同階段實行一體化整合，產業的上下游之間可以聯繫和溝通，產生1+1>2的效果。

報告期內，德必成熟園區年度平均出租率已達到93.5%，同比2020年增長4.5%，**其中9個園區出租率達到100%。**且2021年上海產業園區總體空置率降至10.8%，而德必所運營的園區整體的空置率只在6.5%左右，遠低於區域行業平均水平。

03

品牌化下，規模迅速擴張

近年來，隨着上海文、科創園的迅速發展和成熟，市場趨於飽和，因此德必集團也逐步走出上海。**但規模擴張的前提必須保證企業本身的產業園是體系化、品牌化、全生命週期的優質園區，**否則難以穩定持續。

德必集團以創意設計能力為核心，不斷積累園區設計、規劃、改造經驗，逐步推出“德必易園”、“德必WE"”、“德必運動LOFT”等系列園區品牌。在上海大本營站穩腳跟後，德必在北京、杭州、西安、深圳乃至國外等核心一二線城市進行規模化擴張。2021年德必可供租賃面積100.16萬平方米，同比2020年大幅增長25.2%。該規模擴張將為公司未來發展帶來新的收入及利潤增長，助力可持續發展。

圖4：2020年-2021年德必集團運營管理面積（萬平方米）

資料來源：企業年報

根據財報數據，2021年德必集團在大本營**上海地區的毛利率為42.27%，**盈利能力強勁；**北京區域的毛利率為27.92%，**雖低於上海，但睿和智庫認為一方面主要是一部分項目開業短暫，項目經營處於爬坡期；另一方面，已有優質項目趨於飽和，新項目投拓壓力大，投入資金較多，週轉需要一定的週期。

表1：2021年德必集團各區域營業收入情況

資料來源：企業年報（其他地區項目的毛利率數據，德必集團並未在企業年報中給出）

02

產辦輕資產運營模式未來發展路徑

儘管在“二房東”模式下，會出現項目成長性不高、盈利能力有限、土地產權糾紛等問題。但德必集團和錦和商業都能在該模式下實現健康發展，也證明其可行性，同時也為產辦行業輕資產運營帶來一定的啓發。

1、盈利模式：多業務尋找潛在盈利增長點

據不完全統計，截至2019年底，全國各省市和國家級的產業園超過3000個，沒有掛牌認證的文創產業園估計超過1萬家。此外，很多業主也開始佈局創意園或者老廠房改造，如上海紡織集團、上海儀電華鑫等，對於這些國資玩家的入局，會導致市場優質資產愈發稀少。因此，民營文創企業必須要拓寬很多業務邊界，不斷挖掘新的盈利增長點，才能繼續競爭下去。

正如德必集團，前文已經提及，租賃收入佔德必集團總收入80%以上，二房東模式下，盈利結構較為單一化。**但目前德必也在積極發展產權投資和服務性收入。**如德必通過“以租金換股權”的方式利用平台優勢和信息優勢，選擇成長性好的企業，以現金、實物、品牌、使用權等無形資產入股投資，分享企業經營所得。不過目前該業務還正處培育階段，未來將成為新的盈利增長點。

此外，**德必也在深度佈局與產業園區運營相關的生態業務發展。**如以德必的“西虹橋德必易園”為例，公司積極探索培育新能源H2業務；同時也在探索以園區為基地的分佈式數據中心以及相關通訊、物聯網、流量分發等業務。

圖片來源：圖蟲創意

2、充分利用好區域特色資源

目前，我國文創產業園改造的主體以老舊廠房為主，不同城市、區域的老舊廠房特點不一。而文創園的改造強調賦予傳統老舊建築物新生命，再次重現其文化特色。因此，**在項目的改造、設計上要堅持好對園區產業和文化的定位，**加強對文化資源的挖掘和扶持培育，避免文化基礎薄弱而無法支撐其發展，陷入低端商業模式的問題。

如上海長寧德必園區，前身是為中國航天事業做出重大貢獻的上海航天八〇九計算機研究所。改造時德必堅持《易經》中“簡與變”的文化定位，延續了航天研究所簡約、素雅、隱逸的風格，為企業提供園林式舒放辦公體驗。上海長寧德必園區項目建成後聚集了上百家國內外著名多媒體企業和近十家多媒體專業機構，包括大眾點評網”、世界500強企業拉加代爾等。目前已被評為2021-2022年度上海市文化創意產業園區示範園區。

05

結語

我們説文創產業園想要實現長久穩定發展，一方面無論採用哪種運營模式，**都必須要在運營服務方面精耕細作，重點培育自身的運營服務能力，**打造具有自身特色的運營品牌；另一方面把握產業投資的風口，適時培育產業投資業務，實現多元化渠道盈利。

當下“十四五”期間，文化產業依然處於“發展窗口期”，文創園區之間的競爭將會更加激烈，德必集團和錦和商業能否坐穩文創產業園的頭把交椅，還需靜待觀察。