這波三四線救市，猛烈的超乎想象_風聞

如果不是自己一條條整理…

我真的以為那些三/四線樓市鬆綁消息多少有點誇張

但統計下來，原來數據遠比我想象的狂野的多

特別這段日子，三四線樓市鬆綁好像越來越猛了

截至5月6日，今年已經有76個三、四線城市樓市在放鬆

76個還只是三四線城市且不完全統計，外面還有17個省會和其他二線城市也在放鬆

不過我想聚焦下76這個數字，好好梳理下這是個什麼事

01

平均每月15城鬆綁，效率感人

從1月開始，三四線城市開始對外釋放樓市春風

我把76個城市按發佈的月份歸置了下，好像大部分長江以南城市居多

最誇張的是4月，幾乎大半城市都在這個月發佈消息

就算加上剛剛開始的5月，每月也有15個城市在鬆綁樓市，這個頻率罕見

換一個維度看，76個三四線城市，全國範圍來看又是什麼體量

我國三四線城市主要以“普通地級市”為主，你可以理解為地區級別的市

比如德州、菏澤

那我國地級市大概有多少，293個，不過像合肥這樣的省會城市，雖然也是地級市，但它是省轄地級市

所以293個地級市，還需要減去28個省會城市，那我國三四線城市大概在265個左右

76/265，也就是説今年到目前為止，有將近**29%**的三四線城市進入樓市鬆綁

每3個三四線城市，就有一個進入樓市鬆綁期

而這個數字還在增加，畢竟提到“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”的政治局會議，也只是4月29日的事

量是一方面，另一件事也很少見

不少城市，國家法定節假日，依然在出政策恢復市場

我想這個舉動應該不僅僅為了呼應勞動節

更是用實際行動向我們證明對刺激經濟的迫切

02

三四線城市，都怎麼鬆綁

很多政策還是隱忍剋制的

比如就算是放鬆首付，也只是放鬆公積金貸款首付

就算放鬆購房資格，也是放在二套購房需求上等等諸如此類看似小小的鬆動

着力點基本在這6個方面：取消&放鬆限購及限售、降首付比例、降低房貸利率、公積金貸款優惠、購房補貼、房企支持

稍微統計了一下

關於首付，大部分都表達的****委婉

很多三四線城市的降首付是有前提的，不是放在公積金貸款的首付裏，就是放在二套的首付裏

✔ 廣東梅州：降低了二套房公積金貸款首付比例，從三成降至二成

✔ 山東菏澤，將無房無貸購房者的首付比例從之前最低30%降至最低20%

當然也有小部分城市更直接，降商貸首付或者直接降

✔  江蘇連雲港，商貸首套房首付比例降至2成

✔  山東德州：會直接把首套房首付比例由之前的最低30%降至最低20%

關於補貼，最高我竟然看到有500萬的

有對總房價的補貼，也有對購房契税的補貼

✔  常熟，人才購買首套自住商品住宅補貼購房總價1%

✔  鎮江，市區首套商品住房，給予契税繳納份額80%的一次性購房契税補貼

還有的聰明的將人才引進和樓市鬆綁結合，一箭雙鵰，最高人才補貼高達500萬，好奇這得是什麼人才

✔  南充（四川）：引進的高層次人才，符合條件的最高可給予500萬元的生活補貼，以及50萬元購房補貼

✔  瀘州（四川）：符合條件的人才，中心城區範圍首套新房，可享受最高200萬元/人的人才安居補助

當然，出現最高頻的當屬貸款利率

降首套、降二套；降10個點或者直接降到最低，還有的把購房者年齡放寬至70週歲，也是很拼了

✔  廣東：清遠、韶關、河源、雲浮，部分銀行的房貸利率下調10個點左右

✔  贛州（江西）：首套房貸利率下調至5.2%，二套房利率下調至5.35%；購房者年齡限制放款到70週歲

還有貸款額度的放鬆，不過基本是針對公積金貸款

✔  洛陽個人最高貸款金額調整為55萬元

✔  煙台住房公積金貸款最高額度為80萬元

不過最有誠意的放鬆，要算土地端了

給開發商送温暖，包括但不限於容積率、提高預售證辦證速度這些方面等

✔  江蘇徐州：土地保證金繳納由總價的100%調整為50%

✔  河南洛陽：優化預售資金監管政策、分期繳納土地出讓金

以上所有，雖然已經密密麻麻很多條目對不對，但其實這還只是一部分

各位可以根據所在城市搜索下，基本鬆綁政策都在3-10條左右

還有像大連放寬落户政策、還有瀋陽針對多孩家庭的放鬆

這些都是各個城市根據需求採取的措施，可謂選擇多多

​03

救市背後，皆因一個數字

這股愈刮愈猛的鬆綁潮，背後因素很多

冷靜來看都跟一個數字有關，庫存

這個數字值得關注的有兩點

首先就是，這是數字達到了近五年最高

根據易居研究院去年12月發佈的《全國百城住宅庫存報告》顯示，當前百城庫存規模為2016年8月份以來的最高值，創下5年來新高

百城庫存面積©易居研究院

不過這還不是最關鍵，具體來看，達到近五年最高，是一線、二線還是三四線呢

數據來看，是三四線城市，他們的庫存是2016年7月份以來的最高值

當前的三四線城市，已經連續37個月庫存規模同比正增長的態勢

這也是為什麼這份報告裏得出的結論，從庫存風險的角度看，三四線城市最大

還有一個數據，存銷比

存銷比，這是庫存房源/銷售房源的比例

一、二、三四線城市新建商品住宅存銷比©易居研究院

去年11月，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為10.2、11.9和13.8個月

還是三四線城市存銷比最高

我們再來看看這份報告裏，全國100城市的存銷比前十的都是哪些城市

存銷比前10位城市（月），整理自©易居研究院

後面的數字是以月為單位，42.5就是這個城市需要42.5個月才能消化掉目前庫存

嗯，除了省會哈爾濱，其他全是三四線

這就是目前的真實現狀和癥結所在了

04

説實話，面對這些情況三四線只能自救

開發商會來麼，這兩年開發商能照顧好自己就很不錯，這時候就不要指望他們了

而且當年房企進入三四線城市的一個大前提是，全國化棚改政策

過去五年，全國近3/4的棚改都在三四線城市，這也意味着三四線城市的發展背後有超過70%的棚改資金支持

但是經過過去五六年的消化，這幾年的棚改無論是體量還是頻次都不復從前，所以也不要指望棚改

更讓人有點慌的是，人口正不斷向大城市聚集，要麼集中於省會城市，要麼集中於一二線大城市

那三四線城市可以期望什麼

產業麼？可是三四線城市哪來的產業

新經濟時代，未來經濟增長大概率依靠高科技和中高端製造業，可是這些無論是從人力還是配套，好像都和三四線城市相去甚遠

好像除了房地產和基建投資，三四線城市就沒有別的出路了，這看似絕望的結論，彷彿給所有三四線城市下了s亡通知書

不過真的是這樣麼

我們可以看看全國縣城GDP前十強

整理自©中新網

有哪個是靠高科技和金融

基本都靠製造業、加工產業發展經濟，而這些產業可能會來自各行各業，但它們都有一個共性

都是來自周邊強一線、強二線城市的產業轉移

這是一種滴灌式的經濟推移軌跡

而且已經這樣默默推移了很久

上世紀80年代，那時候最流行的一件事就是去江浙的紡織廠打工

到現在你再看看現在做紡織工還去不去江浙，或者招紡織工的地方還多不多

這種勞動密集型產業一直在不斷的下沉

從一線、二線、縣城，從東部到中部，這件事不會停止，未來還將進一步“遷徙”

而這也正是下一級人口聚集區所需要把握的機會

什麼叫下一級人口聚集區

二線之於一線，中部至於東部，三四線之於一二線，都是下一級人口聚集區

05

説到最後還是那個問題

就是房地產對於一個城市發展路徑中到底應該意味什麼

如果一個城市的GDP對土地收入的依存度超過30%，甚至更高，那這個城市在經濟發展中一定是被動且無助的

而發展產業這件事，要比搞房地產牢靠的多，雖然效果不會那麼快

但是貴在基業長青，貴在可發展可持續

以上為正文，來自巧克麗麗