這波三四線救市,猛烈的超乎想象_風聞
北海湾拐角-2022-05-07 09:13
如果不是自己一條條整理…
我真的以為那些三/四線樓市鬆綁消息多少有點誇張
但統計下來,原來數據遠比我想象的狂野的多
特別這段日子,三四線樓市鬆綁好像越來越猛了
截至5月6日,今年已經有76個三、四線城市樓市在放鬆
76個還只是三四線城市且不完全統計,外面還有17個省會和其他二線城市也在放鬆
不過我想聚焦下76這個數字,好好梳理下這是個什麼事
01
平均每月15城鬆綁,效率感人
從1月開始,三四線城市開始對外釋放樓市春風
我把76個城市按發佈的月份歸置了下,好像大部分長江以南城市居多

最誇張的是4月,幾乎大半城市都在這個月發佈消息
就算加上剛剛開始的5月,每月也有15個城市在鬆綁樓市,這個頻率罕見
換一個維度看,76個三四線城市,全國範圍來看又是什麼體量
我國三四線城市主要以“普通地級市”為主,你可以理解為地區級別的市
比如德州、菏澤

那我國地級市大概有多少,293個,不過像合肥這樣的省會城市,雖然也是地級市,但它是省轄地級市
所以293個地級市,還需要減去28個省會城市,那我國三四線城市大概在265個左右
76/265,也就是説今年到目前為止,有將近**29%**的三四線城市進入樓市鬆綁
每3個三四線城市,就有一個進入樓市鬆綁期
而這個數字還在增加,畢竟提到“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”的政治局會議,也只是4月29日的事
量是一方面,另一件事也很少見

不少城市,國家法定節假日,依然在出政策恢復市場
我想這個舉動應該不僅僅為了呼應勞動節
更是用實際行動向我們證明對刺激經濟的迫切
02
三四線城市,都怎麼鬆綁
很多政策還是隱忍剋制的
比如就算是放鬆首付,也只是放鬆公積金貸款首付
就算放鬆購房資格,也是放在二套購房需求上等等諸如此類看似小小的鬆動
着力點基本在這6個方面:取消&放鬆限購及限售、降首付比例、降低房貸利率、公積金貸款優惠、購房補貼、房企支持
稍微統計了一下

關於首付,大部分都表達的****委婉
很多三四線城市的降首付是有前提的,不是放在公積金貸款的首付裏,就是放在二套的首付裏

✔ 廣東梅州:降低了二套房公積金貸款首付比例,從三成降至二成
✔ 山東菏澤,將無房無貸購房者的首付比例從之前最低30%降至最低20%
當然也有小部分城市更直接,降商貸首付或者直接降
✔ 江蘇連雲港,商貸首套房首付比例降至2成
✔ 山東德州:會直接把首套房首付比例由之前的最低30%降至最低20%
關於補貼,最高我竟然看到有500萬的
有對總房價的補貼,也有對購房契税的補貼

✔ 常熟,人才購買首套自住商品住宅補貼購房總價1%
✔ 鎮江,市區首套商品住房,給予契税繳納份額80%的一次性購房契税補貼
還有的聰明的將人才引進和樓市鬆綁結合,一箭雙鵰,最高人才補貼高達500萬,好奇這得是什麼人才
✔ 南充(四川):引進的高層次人才,符合條件的最高可給予500萬元的生活補貼,以及50萬元購房補貼
✔ 瀘州(四川):符合條件的人才,中心城區範圍首套新房,可享受最高200萬元/人的人才安居補助
當然,出現最高頻的當屬貸款利率
降首套、降二套;降10個點或者直接降到最低,還有的把購房者年齡放寬至70週歲,也是很拼了

✔ 廣東:清遠、韶關、河源、雲浮,部分銀行的房貸利率下調10個點左右
✔ 贛州(江西):首套房貸利率下調至5.2%,二套房利率下調至5.35%;購房者年齡限制放款到70週歲
還有貸款額度的放鬆,不過基本是針對公積金貸款
✔ 洛陽個人最高貸款金額調整為55萬元
✔ 煙台住房公積金貸款最高額度為80萬元
不過最有誠意的放鬆,要算土地端了
給開發商送温暖,包括但不限於容積率、提高預售證辦證速度這些方面等

✔ 江蘇徐州:土地保證金繳納由總價的100%調整為50%
✔ 河南洛陽:優化預售資金監管政策、分期繳納土地出讓金
以上所有,雖然已經密密麻麻很多條目對不對,但其實這還只是一部分
各位可以根據所在城市搜索下,基本鬆綁政策都在3-10條左右
還有像大連放寬落户政策、還有瀋陽針對多孩家庭的放鬆
這些都是各個城市根據需求採取的措施,可謂選擇多多
03
救市背後,皆因一個數字
這股愈刮愈猛的鬆綁潮,背後因素很多
冷靜來看都跟一個數字有關,庫存
這個數字值得關注的有兩點
首先就是,這是數字達到了近五年最高
根據易居研究院去年12月發佈的《全國百城住宅庫存報告》顯示,當前百城庫存規模為2016年8月份以來的最高值,創下5年來新高

百城庫存面積©易居研究院
不過這還不是最關鍵,具體來看,達到近五年最高,是一線、二線還是三四線呢
數據來看,是三四線城市,他們的庫存是2016年7月份以來的最高值
當前的三四線城市,已經連續37個月庫存規模同比正增長的態勢
這也是為什麼這份報告裏得出的結論,從庫存風險的角度看,三四線城市最大
還有一個數據,存銷比
存銷比,這是庫存房源/銷售房源的比例

一、二、三四線城市新建商品住宅存銷比©易居研究院
去年11月,100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為10.2、11.9和13.8個月
還是三四線城市存銷比最高
我們再來看看這份報告裏,全國100城市的存銷比前十的都是哪些城市

存銷比前10位城市(月),整理自©易居研究院
後面的數字是以月為單位,42.5就是這個城市需要42.5個月才能消化掉目前庫存
嗯,除了省會哈爾濱,其他全是三四線
這就是目前的真實現狀和癥結所在了
04
説實話,面對這些情況三四線只能自救
開發商會來麼,這兩年開發商能照顧好自己就很不錯,這時候就不要指望他們了
而且當年房企進入三四線城市的一個大前提是,全國化棚改政策
過去五年,全國近3/4的棚改都在三四線城市,這也意味着三四線城市的發展背後有超過70%的棚改資金支持
但是經過過去五六年的消化,這幾年的棚改無論是體量還是頻次都不復從前,所以也不要指望棚改
更讓人有點慌的是,人口正不斷向大城市聚集,要麼集中於省會城市,要麼集中於一二線大城市
那三四線城市可以期望什麼
產業麼?可是三四線城市哪來的產業
新經濟時代,未來經濟增長大概率依靠高科技和中高端製造業,可是這些無論是從人力還是配套,好像都和三四線城市相去甚遠
好像除了房地產和基建投資,三四線城市就沒有別的出路了,這看似絕望的結論,彷彿給所有三四線城市下了s亡通知書
不過真的是這樣麼
我們可以看看全國縣城GDP前十強

整理自©中新網
有哪個是靠高科技和金融
基本都靠製造業、加工產業發展經濟,而這些產業可能會來自各行各業,但它們都有一個共性
都是來自周邊強一線、強二線城市的產業轉移
這是一種滴灌式的經濟推移軌跡
而且已經這樣默默推移了很久
上世紀80年代,那時候最流行的一件事就是去江浙的紡織廠打工
到現在你再看看現在做紡織工還去不去江浙,或者招紡織工的地方還多不多
這種勞動密集型產業一直在不斷的下沉
從一線、二線、縣城,從東部到中部,這件事不會停止,未來還將進一步“遷徙”
而這也正是下一級人口聚集區所需要把握的機會
什麼叫下一級人口聚集區
二線之於一線,中部至於東部,三四線之於一二線,都是下一級人口聚集區
05
説到最後還是那個問題
就是房地產對於一個城市發展路徑中到底應該意味什麼
如果一個城市的GDP對土地收入的依存度超過30%,甚至更高,那這個城市在經濟發展中一定是被動且無助的
而發展產業這件事,要比搞房地產牢靠的多,雖然效果不會那麼快
但是貴在基業長青,貴在可發展可持續
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