現金流量表思維，是租住領域經營團隊的核心_風聞

作者 | 饒胤

編輯 | 陳劍譽

視覺 | 張愛

責編 | 韓瑋燁

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“如果能把長租公寓的資產管理做好，就能讓業務持續發展，也能對投資人的訴求給予更好的回應。”

——中海商業發展有限公司研拓總監饒胤

2022年，我國應屆高校畢業生首次突破千萬，對城市租賃住房的需求也擴大到新高度，並將持續增加。按現今2億租房人口推算，中國的租賃住房市場規模達2萬億元，預計中長期將會達到4-5萬億元的規模。龐大的市場規模下，租住行業的發展將會走向新的階段，作為一個微觀卻又對宏觀整體有影響的行業，機構化運營或將成為重要方向。

保障性租賃住房作為長租公寓行業的重要構成，目前從北京、上海、廣州等一線城市落地開始鋪向全國。其中，中海長租在租賃住房供給端的發力舉足輕重，且已在上海打造一系列成熟項目。

一、保租房頂層設計逐漸明朗化：以上海為例

2017年7月，上海首次推出租賃住房用地；2021年上海首次推出“保障性租賃住房”用地，其保障屬性更清晰，全年保障性租賃住房用地供給15宗，面積佔租賃住房總供給的28%；2022年1月，上海出台《保障性租賃住房租賃管理辦法和項目認定辦法》。

對於上海市的保租房，可以從准入條件、配租方式、租金價格、租期管理四個方面進行解讀。

供應對象為住房困難在職人員

上海市保租房的供應對象是在本市合法就業且住房困難的在職人員及其配偶、子女。住房困難的認定標準是，在本市一定區域範圍內人均住房建築面積低於15平方米；家庭人均住房面積根據本人和配偶、子女擁有產權住房和承租公有住房情況核定。

對於過渡期客羣和差旅客羣來説，需要市場化租賃住房項目覆蓋。以蘇州工業園區中海海堂服務公寓為例，抓取的是蘇州工業園產業客羣，以長短租結合模式，契合不同的租賃期限需求，滿足園區跨域客户的租住需求。

圖片來源：圖蟲創意

配租方式三步走

上海保租房的配租方式分為先集中、常態化、輪候配租三步走。（1）集中配租：項目達到供應條件後，出租單位發佈公告啓動集中配租；集中配租期間應優先保障本市無房對象；（2）常態化配租：集中配租後的剩餘房源，實行常態化配租，符合條件的對象“先到先租，隨到隨租”；（3）輪候配租：項目全部或部分户型房源滿租後，實行輪候配租，按户型建立輪候名冊，並優先保障本市無房對象。

租賃價格九折

保障性租賃住房租賃價格（一房一價）由出租單位制定，初次定價和調價應報項目所在地的去房屋管理部門備案，並向社會公佈。租賃價格應在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下，調價時，不高於同地段市場租賃住房租金同期增幅，且年增幅應不高於5%。

租期管理與租金支付

保障性租賃住房租金通常按照押一付一或者押一付三支付，租期在1-3年。租賃合同到期後，仍符合准入條件的租客可以續租，不再符合准入條件的租客需退出。此項措施的出台是為了避免租賃時間太長，防止以租代售，擾亂市場秩序。

由此來看，保障性租賃住房的公共產品屬性決定了其在目標客羣、租金定價、租金漲幅等方面的特殊要求。因此，如何在兼顧保障性的同時又兼顧市場與收益回報，將是行業參與者共同面對的問題。

二、以資管邏輯看租賃住房

截至目前，中海長租公寓已佈局全國4大核心城市羣、13大經濟發展樞紐城市，管理面積超50萬平方米，開業6個月以上項目平均出租率95%。中海海堂和中海友裏是其聚焦不同客户的兩大產品線。

作為中海商業下屬的租賃住房專業資管平台，**中海長租公寓從城市進入選擇、項目投資決策到產品、客户和服務的三維體系打造都圍繞其全資管鏈條展開，**中海長租公寓更注重做有質量的資產、實現有質量的規模。

圖片來源：中海長租公寓

投資端：如何解決回報不高與規模增量的問題

資產收益率不高是目前發展租賃住房市場在投資端面臨的主要問題，任何商業模式都需要以合理的回報來支持長期發展和持續投入。近幾年，隨着R4租賃租房用地、村集體建設用地的入市，緩解了租賃住房回報受制約的成本問題，但對於激發更大規模的市場增量還尚顯不足。尤其對於重資產模式的長租公寓發展主體來説，多層次、相對合理的土地或資產供應是解決回報優化的重要路徑。

融資端：體系建設，資金引導

租賃住房建設資金需求量大，投資回收期長，相比債務融資，更需要權益融資。當下融資主要依靠銀行貸款、專項債、住房公積金等短期債務融資，CMBS、類REITs實質也是債務融資，難以滿足各類參與主體的多次層融資需求。

目前，進入租賃住房領域的長期資金比以前多，但還需要針對各類租賃住房企業運營模式，構建多層次的融資體系，引導保險、社保、公積金等長期資金投資租賃住房。

運營端：好產品、好服務、好資產

（1）保障性不等同於低品質

保租房雖然具有保障屬性，但是作為滿足生活最基礎需求的居住產品，其屬性不能直接與產品體驗做切割。無論是市場化租賃住房還是保障性租賃租房，**首先要滿足的是以人為本的新型城鎮化需求，**只有產品與需求做好搭建，才能真正服務好城市的年輕羣體、跨域生活羣體等客羣，讓城市的幸福感觸手可及。

回顧我國城鎮居民的居住模式，從單位分房時代到商品房時代，再到如今租售並舉的長效住房機制構建階段，背後折射出國內城鎮化的不同階段下，國內人口趨勢、家庭結構、城市空間的不斷演化，推動居住業態的空間進化和生活配套供給方式的重構。租房從租一張牀，到體驗一種生活方式，挖掘客羣在生活空間的多元需求也為行業的生態進化和商業模式優化指引了方向。

中海長租公寓秉承“經營幸福、共創美好”的使命，始終以提供一方生活空間為己任，圍繞**“好產品”、“好服務”，創造“好空間”、“好資產”。**在產品打造上，在空間模塊設計、全屋收納體系研究、公共空間使用效率與尺度比例等設計上，都搭接了中海43年的住宅開發深厚積澱。

圖片來源：中海長租公寓

在產品運營場景的打造上也同樣如此，例如上海浦東航頭友裏項目，以“友裏安家”計劃體現央企社會責任的實踐，為上海動遷安置過渡客羣提供一站式解決方案，為城市更新提供新的安置閉環選擇。而且，考慮到動遷過渡客羣以長者羣體居多，中海友裏特別結合中海康養的運營服務機制和產品理念，針對長者制訂了一套生活服務關懷體系，增加適老化設施，打通年輕羣體與長者羣體的生活邊界，增添更多的生活樂趣和全齡社區氛圍。

圖片來源：中海長租公寓

（2）好服務是正向循環的發動機

與酒店及服務式公寓不同，租賃住房作為更加生活化的場景，服務密度及頻次有不同的需求，且業務模型對於人員配置有比較集約的管理訴求。如何在集約管理訴求之下，洞察服務界面的關係，讓服務和住户體驗形成良性互動，構建一種新的根植於居住之上的“以人為本”的精細化運營管理服務體系，是實現租賃住房資產管理表現正向提升的重要內生動力。

根據第七次人口普查數據，全國家庭户4.9億户，相比2010年增長近23%，户均人口則從2010年的3.1人下降至2.6人，**家庭型小型化趨勢較為明顯，年輕人中獨身比例增高。**家庭的裂變一方面促進了住房需求，另一方面年輕羣體和小家庭也是租賃住房市場的重要客户，這部分客羣與精緻生活、斜槓身份、跨界社區等關鍵詞緊密相連，對好產品和好服務的訴求將更加明顯。

例如中海友裏公寓杭州濱江店，作為寵物主題型公寓，為滿足年輕租客“新剛需”，以寵物為紐帶，對標參考北歐跑酷設施，自主研發設計寵物跑酷樂園，讓居住在公寓內的養寵人羣能夠有更多的高質量空間來陪伴寵物玩耍。寵物友好主題公寓的推出即廣受市場歡迎，目前該項目基本處於排隊租賃狀態。此外中海友裏北京房山店結合了項目主要客羣Z世代年輕、逐新的特點，與百萬粉IP“三尺童子”品牌跨界聯動，打造二次元沉浸式人居新場景，使項目持續保持吸引力，從而進一步增強客户粘性。

圖片來源：中海長租公寓

（3）好資產：資管通路與複合型人才支持

以資管理念打造好資產還有一個重要的方面：**資管人才的培育和經營動作的資管理念融合。**不論從提升資產自身的回報還是未來通過公募REITs退出，既懂投資者需求、又懂經營管理的業務團隊是十分重要的。尤其是國內首個保障性租賃住房REITs項目的報送，傳遞出一個信號：**市場各方的專業能力結合與優勢互補，**才能在產品的經營和投資人之間實現良性的對話，進而吸引長線資金進入，更有利於促進經營穩定與產品收益的實現。

這也是中海長租公寓一直提到的，在建立標準化的運營管理體系之上，**租賃住房經營團隊要建立現金流量表思維；**在好產品和好服務之上，增強資產管理的好意識，打造一支理解投資人訴求、服務好客户需求的精益管理團隊，提升投資端收益，為公募REITs時代的到來儲備技能。

未來，中海長租公寓將繼續堅持以資管推動發展的路徑，通過UROOM管理服務體系打造長租公寓資產管理全鏈條能力，並形成系統化的品牌輸出能力，推動業務規模繼續實現有質量的增長；通過全域資管生態化、全流程標準化、全過程方案化等能力形成具備中海商業特色、服務國家新型城鎮化的能力價值。

（本文系饒胤先生在睿和公開課第23講上的演講內容整理編輯而成）

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