再聊聊房價_風聞

最近最重要的一個新聞，無疑是“央行發聲稱房地產是實體經濟”，再加上各省接二連三地降低房貸首付比例，最近房貸利率也稍微下調了一些，不得不讓人懷疑國家又要用這根丟在一邊好久的枴杖了。

我把我這段時間的思考寫出來，不一定對，大家可以結合其他人的分析交叉參考下。

其實説房地產是“實體經濟”，也沒啥問題，之前有人測算過，不少人引以為傲的重工業，25%以上掛鈎房地產，也就是中國重工業產出的鋼筋水泥化工產品機械重工，有1/4以上是服務房地產的，房地產不景氣，這些產能都成了“過剩產能”。

我國“城市化”推動了“工業化”，某種意義上講，是房地產對工業化的作用居功至偉。

此外下游的傢俱家電裝修設計餐飲什麼的，都跟房地產掛鈎，這兩年政府抑制房地產行業，最明顯的就是這些行業也跟着慘不忍睹。

所以，説房地產是實體經濟一點問題都沒。

還有一部分是服務基建，基建的錢大頭也是從房地產出，一般是把賣地收入當首付，再從銀行貸款或者融資去搞基建，將來準備繼續賣地外加收税還貸款。

也就是説，老百姓貸款買房，預支未來三十年的收入，這些錢開發商拿小頭，地方政府拿大頭。 

地方政府拿到錢後，可以改善市政，修地鐵，搞基建等等，更關鍵的是，搞產業園，最起碼的，如果有企業想進駐某個地方投工廠，直接搬過去就行了？當然不是了，政府得先把台子給搭好，最起碼得搞個“七通一平”吧，也就是通路、通電、通水，通氣，通暖，還有通網線，此外還得把那一塊地給平整硬化了，這樣大家才能去那裏搞投資。 

現在我國很多企業去越南經商，就面臨這個問題，當地政府是很支持大家去建廠的，但是這類該做的配套工作一塌糊塗，甚至電力都得從廣西進口，要不是很多工廠在中國完全招不到人或者其他不可抗力，工廠主死都不會過去。

最近二十年我國城市面貌煥然一新，進一步促進了上下游的大發展，甚至壓了老牌發達國家一籌，其中很大的一個原因，就是政府從房地產當中拿到了錢，然後投入到了其他領域。

這裏就有個問題，政府操縱房價故意高價賣給大家？

是，也不是。

一方面房價是個高度市場化的東西，那玩意價格不是政府或者開發商能控制的，比如你們所在城市開盤了，你覺得他們的房子價格高，不去買，看誰能抗過誰，沒人用槍指着你去買對吧？最後“房價高”這事其實就是大家願意花錢，鶴崗政府倒是想賣高價，也沒人買啊，他們的價格自然高不了。而且今年大家看出來了吧，房子積壓了，地方政府比誰都急，也不太有辦法。

另一方面，政府確實控制了“預期”。

啥預期？供地速率、貨幣預期和收入預期。

收入預期倒也談不上控制，其實是自然形成的，中國人正好攤上了一個長達四十年的“黃金時代”，也就是説，美國德國日本韓國這些國家，歷史上都有這麼一個長達四十年左右的快速發展階段，主要是因為技術鋪開後會產生巨量紅利，此外疊加人口進城，技術紅利加城市化，再加上國家主動投資的大基建，經濟發展非常穩，老百姓收入增加也很快。

但是“黃金四十年”一結束，各國都進入了“低速增長時代”，或者“微增長時代”，也就是大家現在看西方發達國家那副造型，很可能我們也躲不開，或者説已經進入了微增長時代。

另一方面政府確實控制了房價預期，經濟學裏基本假設就是供給和需求假設，豬肉產量超過需求就會降價，產量不足就會漲價，咱們國家很多城市房地產供應量其實一直都被壓着。 

最明顯的就是深圳，商品房實在是太少，這也是為啥稍微有風吹草動，深圳那邊就使勁追高，因為幾乎所有有錢人都在對賭“供低於求”，都在加槓桿對賭房產價格還得漲。

至於將來這些賭狗到底能不能從中賺大錢，我也説不準，因為接下來幾年深圳的產業結構、銀行利率，首付比例，發錢水平，二套房貸比例，這些都會大幅影響房價。

比如深圳如果真能產業升級成功，那將來房價超過香港也沒啥問題；如果繼續大放水，富人拿到錢沒啥可投資的，只能是去投房子；但是如果政府繼續不給二套購房者放貸，不但不放貸，還不讓大家隨便買，那客觀上限制了“需求”，房價可能長期橫着，收益率還不如存銀行，誰都賺不到錢，那還不如不投。

再加上我國的貨幣是一定程度上以美元為錨（黃奇帆説的），基本美國放水咱們就得跟着放，大家都已經形成了一個預期，未來貨幣會越來越多。

有些人認為，貨幣本身是幻覺，房子和實物才是財富本身。 

之前天涯上有個帖子，很早很早以前了，説是資產和貨幣的關係就是一口鍋裏煮着一堆肉，會一直往裏邊添水，你儘早把鍋裏的舀到碗裏，你碗裏就不會被持續稀釋了。有些人不一定能説清楚這些年這個市場發生了啥，但是也感覺到了。

此外幾年前我弄明白一件事，那些機構炒股跟散户不一樣，他們有超級複雜的估值模型，可以根據利率、企業利潤、未來產能等等，算出來某個股票現價應該值多少，如果現價低於這個值會一直加倉，這也是為啥每次加息什麼的，股價會隨之波動，因為把利率輸入他們的模型後，現價跟着變了。當然了，中國這邊不一定，他們可能單純是拉高股價割散户。 

而這些模型的基礎，都依賴一個叫“現金流折現理論”的東西。這個理論説簡單也簡單，現在給你100塊，或者一年後給你100塊，腦子正常都會選現在的100塊，因為大家都覺得一年後的100塊肯定不如現在的值錢，但是到底一年後那100塊值多少錢，就得“折現”，折現完了可能剩下95了。同理，如果讓你在現在的100和一年後的106之間選，可能你就選106了。股價按理説應該是未來賺的錢折現到現在。 

比如馬斯克的特斯拉股價之前為什麼那麼高，木頭姐他們計算邏輯就是認為2030年，馬斯克的產能會達到恐怖的2300萬輛（具體這個數怎麼得出來的，這就是一堆常春藤名校畢業生的具體工作了，也可能是純忽悠），他們認為，那時候馬斯克的公司一年賺的錢超過捷克的GDP，現在股價高點怎麼了？最關鍵的是他們這套理論真有人信，真金白銀地往裏砸。我剛查了下，馬斯克現在的目標是2030年生產2000萬輛，股價已經跌掉了一大截。 

房價在某種意義上講，也是未來價格在現在的“折現”，倒也不一定是理性的計算，但是很多人確實憑感覺領悟到了上邊的那套邏輯，他們覺得北上廣未來房價會突破30萬，所以現在15萬買也划算。

那為啥有人覺得未來值30萬呢？賭狗們可能覺得會一直放水，可能覺得會放開限購全國人民都去投，也可能覺得北京會成為全世界的超一線城市，反正就是值，就算不值，將來也可以賣給相信這套話術的人。

可能你納悶，瘋了吧，怎麼會有30萬一平米的房子？主要是現在已經有很多了，大家自己去查吧，而且那些房子都非常非常大，一套動不動三四百平，想拿下需要上億的資金，反正有錢人已經有錢到六親不認的地步了，想象力的空間被擊破，格局打開，瘋狂加倉。

比如萬柳書院剛拍了一套300平的房子，竟然每平米36萬，總價一個億，簡直匪夷所思，不過大家也別惋惜，覺得早買就好了，這個小區我已經關注很多年了，很多年前開盤就一平米十幾萬，啥時候都買不起。 

描述的可能有不嚴謹的地方，但是大概就這麼個意思。

回到本文正題，這次房地產鬆綁，無疑是想給地方政府扎一針，不過現在效果存疑。 

道理也不復雜，如果説一線房地產是靠全國富人給撐着，他們的收入不依賴工資，二三線就是靠當地自己人給撐着，主要是工資。 

這也推導出另外兩個結論，一線房價最大的限制是“限購”和放水速率，二線最大的限制是工資。

在2021年，國家為了保護小企業，發放過一波救市貸款，這些貸款進入市場後，從全國各地湧向了深圳，當時就有人開創了“證券化買房”先河，這人今年剛被放出來。

隨後北京這邊起飛，學區房和豪宅引領了一波大漲，主要還是主打稀缺，我跟不少有錢人聊過，他們的觀點其實就是“稀缺”，他們覺得錢其實就是個數字，無限供應的玩意，但是土地可以嗎？一線大城市有魄力繼續大規模擴建居民區嗎？

現在的情況是中國一線都在控制人口，結果就是土地供應有限，年輕人們不斷“適者生存”，每年一大堆人湧入一線，然後跟從一線退下來的人擦肩而過，最後剩下的都是能接盤的。

而稀缺當中更稀缺的，無疑是教育和醫療資源，你去你們縣城看病，搞不定，縣城醫院讓你去省會，省會搞不定，會讓你上北京，北京這邊還能讓你去哪?這就叫終結者資源，學區房的概念其實也是一樣的，主打稀缺。 

還有啥稀缺？豪宅，130/160/180/210平的帶電梯小區有綠化的房子，沒有人不想要，只有買不起，而北京這邊這類房子蓋得特別少，因為我國好像在刻意迴避“富人區”這個概念，只要是豪宅地產，邊上一般要搞點經濟適用房或者回遷房，所以豪宅非常少，不信大家可以找個app拉數據出來去查一下。

更關鍵的是，我説的這些東西的本質是一種“觀念”，並不一定要實現，只要有人信就行了。類似比特幣，主力玩家們真的相信那一串串數字是真的財富？不一定，他們本質是在對賭總有越來越多的人相信這玩意。

之前有個大佬（實在想不起名字了）在加州理工講過，他説這些東西的本質都是觀念，大家覺得值錢就值錢，覺得不值錢就一文不值，問題是類似“國家”、“品牌”之類的東西，都是觀念和想象。

國家是想象共同體，品牌更是完全用錢砸出來的，但是就是有人願意給國家去犧牲，可口可樂的飲料只要磨掉品牌哪怕便宜一半都賣不出去。 

他説，真實和虛擬之間的界限沒那麼大，所有偉大工程和產品，都是先有願景，然後才有了實物，《人類簡史》最牛逼的一點，就是道出了這個現實，人類一直都是先編一個想象的東西，然後那些相信這個想象的人拿出資源去開工，説不定就成了。編織偉大願景的人，做成了是大神，搞黃了是騙子 。 

同理，未來會越來越好，或者越來越壞；房價永遠漲或者馬上要崩；放水是不是永恆的；美帝會不會走向衰亡；等等，其實都是觀念，未來能否實現，很大程度上決定於相信這些觀念的人有多少，比如大家都覺得未來越來越差，都不投資，年輕人沒工作，可能真越來越差了，反過來也適用。

一線房產，接下來的本質，其實就兩點，通脹和觀念，對於未來所有的預期，本質都是對賭。 

還有一個問題，不是説大家沒錢嗎？拿啥去賭？ 

還是那句話，一線房地產的本質是貨幣現象，貨幣發出來會堆積在少數人那裏，他們的觀念直接決定了未來一線的走向，跟大部分人的觀念無關。

經濟變差這事確實導致大部分人沒了收入沒了工作，但是換一個角度，很多人本來可能拿着幾百上千萬準備去投資實體，現在實體一片蕭條，他只能是存銀行等着，如果實體一直不好轉，可能就轉投房地產追高去了。大家可能納悶，現在還有人有存款？ 

確實有，中國這個國家太大了，沒錢的人有很多，有錢的人也有很多，下邊是央行的最新數據： 

央行發佈了一份金融報告，一季度人民幣存款增加10.86萬億元，其中，居民存款新增7.82萬億元，比去年同期多增了1.14萬億元，是有記錄以來的最高值。居民存款新增7.82萬億元是什麼概念？也就是説，在90天時間裏，平均每天有800億存款湧進銀行。 

大家注意一下，銀行的錢整體符合“1:9法則”，10%的人佔着90%的錢。如果你沒存錢，那肯定是有人存了，估計他們正在糾結接下來這些錢去幹啥。 

但是二三線就不一樣了，除了少數盤，大部分盤還是靠着老百姓的工資扛着，最明顯的是天津，挨着北京，這兩年房價一塌糊塗，因為有錢人只要拿得出來錢，都去北京投資了，天津地也賣不出去，這樣進一步打擊了大家對未來的預期，如果大家覺得天津某套100萬的房子2030年依舊值100萬，那現在值多少？  

更重要的是，這一點正在逐步形成共識，這種共識對未來影響會非常大，很可能導致土地財政無以為繼。

其實已經無以為繼了，所以這兩天急了，各種政策輪番上，一般來講，着急的地區房子都不太值得投資，值得投資的地方一般又是限貸又是限購。至於如果地方政府一直賣不出去地，沒錢運營，接下來怎麼辦，我也不太知道，有從事相關工作的小夥伴可以私信我一下。 

文末總結幾句吧：

1、除了少數城市，絕大部分城市房價慢慢會穩定下來，沒啥投資價值，自然也就沒啥泡沫，房價穩中向下，大家反而會過得輕鬆一些。

2、一線上漲的共識可能依舊在，主要也是富人沒啥可投資的，股市又一遍又一遍狂虐那些相信它的人，所以每次股市崩了，房地產就會有動作，因為丟失了信仰的人又跑房地產去了，也有人在股價高位套現買房去了，而且放水預期也在，只要放水總會跑到一部分人那裏。

3、更關鍵的是，疫情這三年，全國各地整體是很艱難的，一線的很多區域還在逆風上漲。與此同時全國各地都出現大量法拍房，前幾天才知道，現在的法拍房都是前兩年的，今年的還在處理中。

4、一線不太需要賣地收入，其他城市需要，可歷史上每次都是一線帶頭漲，其他城市才會跟進。如果一線城市紋絲不動，其他城市大概率沒啥動靜，沒動靜大家就不着急買房，説不定等等還能等下跌呢。那如何看出來一線的態度呢？主要是限購政策和首付比例會不會有變化，這倆非常關鍵。

5、問題是這次感覺就算一線帶頭，缺錢的那些地方老百姓都不一定跟進。