提前鎖定未來收益，聯辦企業的運營邏輯是什麼_風聞

作者 | 童洋

編輯 | 張琦、張愛

視覺 | 張愛

責編 | 韓瑋燁

創業的三項基本測試：你的設想必須足夠宏大，企業的產品或服務應該是獨一無二的，時機必須是正確的。

——美國黑石集團共同創始人

蘇世民

近日，辦公服務企業創富港（股票代碼：836090）發佈了2021年業績報告。公司實現營業總收入6.48億元，同比增長10.13%；簽約門店數量230家，簽約建築面積合計31.06萬平方米。受新租賃準則的影響，淨利潤1296.88萬元，同比下降68%，剔除影響後淨利潤為5164.28萬元，同比大幅增長27.44%。

在疫情影響、資本退潮之下，創富港盈利仍能實現迅速增長，可見公司經營十分穩健。

01

聯辦賽道無新增玩家

數據顯示，截至2021年7月11日，2021年全國新設企業數量1389.86萬家，同比增長37.64%，其中新設個體工商户939.3萬户，較去年同期增加184.9萬户。**而2021年全年，聯合辦公企業註冊數為零，**辦公空間賽道上已無新增玩家。

圖1:2015-2021年辦公服務企業新註冊數量（個）

資料來源：觀點指數

儘管企業辦公需求市場仍然廣闊，而聯合辦公企業卻無增長。站在上帝視角去俯瞰整個辦公服務行業的發展時，我們會發現其就是一部大浪淘沙史。

自2015年雙創政策發佈到如今的疫情黑天鵝事件，辦公服務行業經歷了上一週期的盲目擴張、風險釋放以及市場出清後，許多未找到自身核心競爭力的辦公服務企業已陸續退出市場。能堅持下來的企業無疑都是佼佼者，其中能像創富港這樣連續多年保持盈利的企業更是鳳毛麟角。

02

逆勢新增25家店，提前鎖定未來收益

2021年創富港實現營業收入6.48億元，同比增長10.2%，在外部環境不友好的情況下，仍保持穩健增長。其營業收入主要來自於租賃及商務服務。

對於辦公服務行業來説，營業收入的增長一方面是來自外延式的擴張，另一方面則是來自內涵式項目的經營管理。

**從擴張角度來説，**2021年創富港全國新增門店數量25家；新增簽約面積2.98萬平方米。儘管是新簽約門店，但創富港以效率聞名行業，據悉，**目前創富港新店平均去化速度為4.07月，**因此2021年新店開張收入也貢獻了1589萬元，佔新增收入的26.67%。

從原有項目經營來看，剩餘的新增營業增長均來自老店的營業收入，其中有2956萬元來自2020年新開店的營業收入，佔總新增收入的49.61%，其餘23.72%則來自2019年和2018年新開店的營業增收。

從新店開張第一年收入和第二年的收入差異中我們可以看出，創富港的營業收入有着“延期”的特徵，新開店收入的增長更多體現在未來階段。如創富港2020年新開單店在第二年的平均收入為134.26萬元，是2021年新開單店收入的2.11倍，而這也意味着2021年新增的25家店能夠在2022年乃至2023年實現更高的收入。

表1：創富港新增門店數量和營收情況

資料來源：企業年報，地產資管網整理

03

新租賃準則致使淨利潤下降68%

2018年12月7日，財政部修訂發佈了《企業會計準則第21號——租賃》(以下簡稱“新租賃準則”)。新租賃準則除明確使用權資產僅應採用成本模式進行後續計量外，與國際新租賃準則基本趨同，要求在A股上市的執行企業會計準則的企業自2021年1月1日起施行。

具體來説，在舊租賃準則下，創富港的租賃分為融資租賃和經營租賃，融資租賃需要上表，即在財務報表上同時確認資產及對應的負債；經營租賃不需要上表，只是在租賃期內按直線法確認租賃費用。但在新租賃準則下，除了短於12個月或是小額資產的租賃，創富港的其他所有租賃都將要上表。

表2：新租賃準則變化情況

來源：公開資料，地產資管網製圖

在新租賃準則下，公司經營租賃的費用分攤將**由直線法（每月一樣的租金）變為與融資租賃一致的“前大後小”模式，**即在租賃期的前半段時間內的租賃費用（資產折舊加上利息）要高於舊租賃準則下直線法確認的經營租賃費用，且租賃費用集中體現在創富港企業利潤表的“財務費用”會計欄目中，這直接導致創富港的淨利潤大幅度下滑。

據創富港年報數據顯示，創富港2021年淨利潤較上年下降2755萬元，同比大幅下降68%至1296.88萬元。其中新租賃準則啓用後，公司淨利潤下降1685萬元；此外公司一項計提減值也導致淨利潤下降2182萬元。

如排除上述兩個原因後，創富港淨利潤較上年增加1112萬元至5164.28萬元，同比增長27.44%，增長比較迅速。

圖2:2020-2021年創富港淨利潤情況

數據來源：企業年報，地產資管網製圖

04

加碼數字化

我們常説，辦公服務行業是薄利多銷、精打細算的行業，然而僅靠人力難以實現精準管控，數字化也就應運而生。創富港自打創立之初，就已經將IT技術作為企業的立身之本，並持續深化數字化。

從企業運營來看，創富港依靠數字技術精準把控項目選址、開店、裝修等每個環節，**實現全鏈條、全週期的算法管控，項目出租率95%以上；**並通過科技賦能聚焦於企業內部四個價值方向：內控流程規範、空間及服務、提升員工效能、提升會員效能，這樣才真正摳出每一份不被浪費的成本，而這也是創富港保持不斷盈利的真正秘訣。

表3：創富港科技賦能的四個方向

此外，在產品對外輸出方面，**創富港在2019年就提出“科技賦能創業服務”的理念。**因此，創富港持續且逐步加大了對“中小微企業的信息化和數字化建設”的投入，深耕企業服務場景，自主研發應用多層次的信息技術平台和智能化系統，如BCMS商務中心綜合管理系統、方圓間APP和社羣交流平台、小碟雲財務軟件。

2022年創富港進一步深化數字化建設，**成立了數字化推广部門，**推動數字化產品市場化並對外推廣輸出。該部門主要聚焦於產業園區的數字化服務，幫助產業園提高運營效率和提升產業園入駐企業的數字化辦公能力。

在2022年2月份，**創富港與炬牛創業空間正式簽訂合作協議，**將為炬牛創業空間輸出運營管理，包括提供軟件系統，技術支持、維護服務，以及專業諮詢服務。助力炬牛創業空間品牌賦能，創造出更強的競爭力。

**該合作的誕生標誌着創富港在數字化層面已形成相對成熟的產品和打法，**也為公司數字化下一步發展奠定了基礎和方向。

05

結語

事實上，縱觀創富港的發展，我們發現其有三個鮮明的特點：

（1）**城市佈局：**佈局一線或新一線城市等較為發達的地區，盈利空間足夠；

（2）**項目佈局：**項目數量集中聚集單個城市，且每個項目的管理面積較小，對項目成本和管理的難度相對較低；

（3）**自主研發的企業數字化體系，**每個運營環節都可控。

不難看出，正是創富港從宏觀到中觀到微觀全面保證了盈利的可能性，才能在廝殺慘烈的服務辦公市場中脱穎而出，成為真正的隱形王者。