英國年平均房租漲11%，有房東七年買下70套房！但入市還需認清這幾點_風聞

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據英國房產平台Zoopla的調查發現，英國目前的平均月租金已漲至995鎊（約合人民幣8300元），比一年前上漲了11%，達到了14年來的最高增幅。

其中倫敦的平均月租金為1698鎊，比新冠疫情前上漲了73鎊，一年的平均租金大概是20376鎊。

隨着租金的上漲，民眾總收入中用來支付房租的比例也會相應增加。在倫敦，這一比例已升至52%，是自2020年3月以來的最高值。

儘管倫敦的平均月租金是最高的，但上漲率卻沒有排進全英國的前15位。從Zoopla發佈的調查結果可以看出，曼徹斯特的房租上漲率最高，年上漲14.3%，每月平均房租856鎊。房租年增長率排在第二、三位的分別是貝爾法斯特和伯明翰，分別上漲了13.7%和13%。

從出租房的分佈地來看，從2020年3月截至今年3月，英格蘭西南地區的平均月租金上漲額度最大，比兩年前，也就是新冠疫情剛開始時的月租金上漲了127鎊。

房租上漲幅度在今年尤其明顯，前三個月，受留學生、上班族和國際買家租房需求的推動，倫敦的平均年租金漲幅升至15%。

另一項研究還顯示，隨着新冠疫情帶來的影響逐漸變小，英國購房者也開始迴歸正常的工作模式，上班族對城市公寓的購買和租賃需求正在復甦。

英國另一大房產中介平台Rightmove稱，由於市場上可供出租的房產供不應求，導致了月租金的飆升，租房者正處於“有史以來競爭最激烈”的時期。

據分析，這是由多種因素造成的，包括疫情期間搬家不便，以及租户在出租物業中待的時間更長等。

而英國國家統計局在5月18日發佈的一項數據也從側面證明了，英國就業市場的回暖，也帶動了房屋租金的上漲。

數據顯示，英國的職位空缺首次超過失業人數，這是有記錄以來的首次。

今年1月至3月，英國失業率降至3.7%，為近50年來的最低水平，而就業機會則升至130萬個，創下新高。

種種跡象都表明，目前的英國房產市場，對於房東來説，有着不少利好因素。那麼，房屋租賃市場的繁榮是不是就意味着現在是入市的好時機呢？入市又需要注意哪些問題？

01

靠房租收入成功“翻身”的英國人

《每日電訊報》就報道了一些英國房東在過去幾年裏，依靠房租或經營Airbnb增加收入，改善家庭條件的故事。

故事一：一家五口靠Airbnb增加家庭收入

斯圖爾特·史密斯（Stuart Smith）和他的伴侶瑞秋·史密斯（Rachel Smith）有三個孩子，分別是6歲、4歲和2歲。

兩人在2016年同居後，瑞秋賣掉了她在布里斯托的三居室半獨立式住宅，在薩默塞特郡花12萬鎊買了一套三居室的排屋，之後又用剩下的錢進行投資。

他們在德文郡投資了一套1.2萬鎊的度假屋，計劃在沒有出租時自住。

買下度假屋之後，史密斯夫婦才發現，他們每年要交5000鎊的地税。因此，他們在今年以2萬鎊的價格賣掉了度假屋。

此前，他們還在南威爾士的尼斯（Neath），以3萬鎊的價格買下了一個被大火燒燬的兩居室，並花1萬鎊重新裝修了這個房子。現在，他們以每個月450鎊的價格出租了這套房子，收益率約為12%。目前房產價值10萬鎊。

在那之後，他們又投資了兩套破舊的房產，一套是位於南威爾士託尼潘迪（Tonypandy）的兩居室聯排別墅，2018年拍賣時的價格為3萬鎊；另一套是薩默塞特沿海村莊布里安（Brean）的兩居室公寓，2020年的價格為7萬鎊。

為了最大地控制成本，斯圖爾特自己動手翻修了這兩幢房子。

一開始，兩人把託尼潘迪的房子按照傳統的方式進行出租，去年，他們還試圖以12萬鎊的價格出售該房產，但沒有成功，繼而轉為嘗試以Airbnb的方式經營。

託尼潘迪的這套房子最多可以容納9人居住，每晚收費在60鎊至70鎊，這樣一來，他們獲得的收入比傳統房屋獲得的租金還高。

他們又把薩默塞特沿海村莊布里安公寓當成了度假屋出租。史密斯夫婦比較了傳統出租和Airbnb的收入差距：傳統出租獲得的月租金大約是500到600英鎊；如果是經營Airbnb，一晚收費70 - 80鎊，他們還可以在房子沒有出租時拿來自用。此外，出租度假屋的好處是能享受比Buy-to-let更優惠的抵押税款減免。

然而，史密斯夫婦表示，經營兩間度假屋和一間出租房是份苦差事，需要修理房屋、管理預訂、定期清潔房屋和更換設備。瑞秋表示，她每週有一半的工作時間用來進行這些工作。

這對夫婦目前暫時沒有更多的房產投資計劃，只是見機行事。斯圖爾特表示：“我們一直在重新評估房產市場。威爾士的房價可能會飆升，然後我們可能會賣掉其中一套房產。”

故事二：七年裏，實習藥劑師成了手握70套房產的大亨

如果説史密斯夫婦的故事只是反映了普通房東的經歷，那麼賽義夫·德爾齊（Saif Derzi）的故事則是一個妥妥的逆襲故事。

過去七年裏，他從一個手裏有點閒錢的實習藥劑師，搖身一變，成了坐擁約70套房產的地產大亨。

德爾齊的故事始於2015年。當時住在曼徹斯特的他，留意到索爾福德碼頭周圍正在進行大量的改造工作。他覺得二手房比新房更有升值空間，就在附近買了一套兩居室的公寓。

這套公寓的買房和轉租過程進行得很順利，所以在2017年，他搬到林肯市後，又在當地買了三套學生公寓。那時，德爾齊還沒請房產經紀人幫打理房屋，自己就帶着工具箱到處走，他説這樣可以省下不少錢。

多年後，德爾齊已經開創了一種更為複雜的商業模式。他經常使用短期過渡性貸款，比如與專業公司Together合作來購買被低估的房產，而不是用傳統的抵押貸款。之後，他會對房子進行翻修，然後再轉向傳統的Buy-to-let抵押貸款。

德爾齊投資的房產主要位於英格蘭中部、東北部和西北部，他首選的房產類型是兩居室或三居室排屋以及半獨立式住宅。

他留意到出租市場上，高質量的家庭住宅非常稀缺，因為這類住户大部分是選擇自主購買，這就造成了市場空白。“我們一般會在城市中房價最便宜的地段買房，然後找物業公司打理房產，尋找長期租客，這些租客會像對待自己的房子一樣住在這些房子裏。實際上，這會讓它們增值。”

 “如果你買的是一套單間公寓或高層住宅，收益率可能更高，但租户的流動性要大得多，不如投資這種大户型方便。” 他補充説。

德爾齊表示，在房價增長強勁的地區，如西北地區，如果能找到一個收益率為6%到7%的房產，他就很滿意了。而在房價增長較差的領域， 收益率達到8%到9%的房產才值得購買。

現在，經德爾齊買賣經手的房產多達130個，他也辭去了正職成立了自己的公司，公司現在有10名員工。

02

想當房東？這些問題需要考慮

看到以上這些房東的成功案例，你是不是也蠢蠢欲動，想購買房產，當房東？但別人的成功故事，你未必能夠完全複製。入市前還需結合自身情況，謹慎考慮。

專家警告稱，出租房產的利潤率仍然很低。根據Fleet mortgage的數據，**出租物業的平均收益率只有5.7%，**但隨着房價的攀升，房產也有一定的升值空間。

目前英國的基準利率已經漲至1%，創下13年來新高。英格蘭央行行長貝利還表示，由於英國家庭生活成本上漲危機將進一步惡化，央行不排除今年再次加息的可能性。有分析人士指出，央行可能最終加息至2.5%。

央行加息，意味着房貸利率的上漲。目前英國兩年房貸的平均固定利率為3.03%，是2015年3月以來的最高水平。而兩年前，當時的兩年房貸固定利率正處於最低值，只有1.19%。

現在的五年房貸的平均固定利率也升至3.17%，是2016年5月以來的最高值。

Buy-to-let房貸利率更是水漲船高，自今年1月以來，Buy-to-let平均還貸費用增加了103鎊。

除了利率升高對於房東還貸壓力增大之外，房產中介漢普頓（Hamptons）在對房東進行調查後發現，**房東平均要花費31%的租金，用於房屋維護、支付專業服務、購買保險和聘請律師等費用，**這些費用也都壓縮了房東的利潤空間。

**此外，英國政府還計劃廢除現行法規中有關房東可“無過錯驅逐”租客的條款。**該政策加大了對租客的保護力度，“以確保他們能夠向租客們提供應有的高質量住宿和服務”，但同時也讓房東受到的限制更大。

總之，面對目前快速變化的經濟和金融形勢，如果你正在考慮投資出租房市場，一定要提前進行研究和分析，或者向專業人士諮詢，再做決定。

對於購買房產之後的用途以及管理方式，也要儘早進行計劃，比如是按照傳統方式出租還是以Airbnb經營，是要請人幫忙打理，還是自己親力親為，都要根據自己能投入的時間、精力和資金來進行合理規劃。

而不同的經營方式也決定了承擔費用的不同，如果交給專業的機構打理，自己省去了不少麻煩，但將會產生一筆不小費用；如果自己親自打理，是否能及時滿足住户的需求，以及能否承擔租户審核帶來的相關風險等問題，也都是需要房東考慮的。

華聞君在此提醒投資者們，千萬不要因為房屋租賃市場的火爆，就一時興起，匆忙入市。在生活成本大幅上漲的情況下，靠房租增加收入的確是一個不錯的思路，但這個方式也需要建立在對房產市場和相關政策充分了解的基礎上。大家在入市前，請務必做好調研和分析，不可盲目跟風。

**本文部分素材來自《每日郵報》、《每日電訊報》、《金融時報》以及BBC等，**圖片均來源於網絡。

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