求穩的雅居樂，黑鐵時代怎麼看房企未來？_風聞

2021年對於整個房地產業來説是非常不容易的一年，這一年中我們目睹了太多房地產市場的沉浮風雨，面對着激烈的市場變遷，風雨中的房企到底該怎麼辦？最近雅居樂的財報發佈，從這份財報之中到底能看出什麼樣的成績？黑鐵時代房企的發展邏輯又在何方？

一、穩了的雅居樂成績單

前不久，雅居樂集團控股有限公司發佈2021年度業績公告。公告顯示，截至2021年12月31日，雅居樂營業額為人民幣730.28億元。其中，物業發展確認銷售收入及多元業務收入分別為人民幣584.02億元及146.25億元，收入佔比分別為80.0％及20.0％。

在盈利表現方面，雅居樂於報告期內錄得毛利為人民幣190.21億元，整體毛利率為26.0％；錄得淨利潤為90.98億元，股東應占淨利潤為67.12億元。

在雅居樂的財報之中，幾個數據比較引人關注：

一是市場數據較為積極，土地儲備完善。據報告顯示，截至2021年12月31日，雅居樂錄得預售金額合計為人民幣1,390.1億元，創歷史新高；對應累計預售建築面積為971.9萬平方米；預售均價為每平方米人民幣14,303元。於2021年內，雅居樂於華南、華東、海南、雲南、華北等區域取得良好預售成績，在售項目247個，其中全新項目40個。

據年報，雅居樂通過招標、拍賣、掛牌、勾地及股權收購等方式新增29個項目，新增預計總建築面積達424.0萬平方米，預計權益總建築面積為281.1萬平方米。在房地產市場發展壓力較大的今天，雅居樂的發展依然處於一個較為穩定的狀態。

二是債務安全墊完善，財務優化措施效果明顯。截至2021年12月31日，雅居樂實際借貸利率持續下降至5.87%；淨負債比率進一步降至50.8%。2021年全年，從債務層面來看，雅居樂各項債務償還較為正常，包括悉數贖回1億美元8.55%的優先永續資本證券，以及於2021年到期的本金總額為6億美元8.5%的優先票據。從財務安全的角度來説，債務壓力的有效化解，實際借貸利率的下降，代表着企業本身財務安全水平保持在較高水準，為應對市場波動提供了較多的縱深空間。

三是經營現金流企穩，擁有穩定資金鍊正在成為市場優勢。根據年報，雅居樂於2021年12月31日總現金及銀行存款為384.20億元，其中，現金及現金等值項目為228.03億元，有限制現金為156.17億元。當前房地產市場最需要的是穩定的資金鍊體系，當一家房企的現金流企穩的時候，其對市場的應對能力將會得到有效地提升，從而幫助企業為進一步的發展提供較為穩固的基礎。

從雅居樂的這份成績單來説，雖然沒有前幾年房地產如火如荼時那麼驚豔，但數據都透露着“穩定”兩字，在房地產市場不求大不求快只求穩的今天，雅居樂的穩定性還是可圈可點的。

二、房地產黑鐵時代房企的未來該咋看？

當前，對於房地產市場來説可謂是轉型升級的關鍵時期，市場正處於爬坡過坎的吃勁階段，可以説整個房地產產業從上至下都在努力奮鬥力求轉型，在這個房地產的黑鐵時代，我們到底該如何看待房企的未來呢？

首先，房地產市場全面回暖下，穩定的財務能力才是長期發展的基礎。當前，對於整個房地產市場來説，其實正是一個最為關鍵的時期，進入2022年以來，各地不同程度的房地產市場鬆綁，體現出房地產市場一個全新的時代正在到來。據克爾瑞的數據顯示，2022年以來，為緩解地產下行壓力，各地紓困鬆綁政策不斷，前4月，83省市出台115次放鬆政策，南京、蘇州等強二線城市跟進放鬆限購，南寧、瀋陽等弱二三線城市財税刺激託市。在這樣的大背景下，房地產企業其實已經渡過了之前相對困難的時期，雖然房地產市場遠沒有説進入全面回暖的狀態之中，但是政策鬆綁所帶來的市場紅利正在增加，給房地產企業帶來更多的市場機會。

在這樣的大背景下，只要房地產企業能夠保持自己的定力，穩定自身的業務，未來將很有可能會有更好的市場發展方向，對於雅居樂這樣的房企而言，在這個時候不激進不擴張，保持持續求穩的業務基本面無疑才是積極應對市場變化的關鍵，而雅居樂的財報也正是體現了這一點。2021年雅居樂的業績表現並不驚豔，但足夠穩定。無論是求穩的土地儲備，還是穩定的債務償付能力，再到企穩的經營現金流，這些都能夠看出來該公司在自身業務上的穩健表現。

其實，這就是當前房地產企業最需要的東西，用穩定的經營持續給自身的業務產生造血能力，用穩定的表現來推動自身業務的發展，在黑鐵時代放棄過度的速度追求轉向真正的質量追求，從而靜待市場趨勢的好轉，這無疑是當前房地產市場發展的核心要義，而雅居樂在這方面的確是有着其特殊的市場邏輯。

其次，用多元化市場佈局提升企業的長期競爭能力。如果説，主營業務求穩是為了穩定自身基本盤的話，多元化的市場佈局則是為了更多的市場增長點，雅居樂這些年持續堅持“以地產為主，多元業務協同發展”的營運模式，用地產基本盤來維持自身的業務穩定，用產業上下游多元化的市場佈局實現自身業務的不斷拓展，雅居樂的業務邊界呈現出多元且持續向好的趨勢。從地產到物業，在產業上下游，雅居樂的多元化造血能力呈現出蓬勃的發展趨勢，雅居樂旗下物業管理、環保等多元業務繼續發揮協同效應，實現收入人民幣146.25億元，收入佔比提升至20.0%，較2020年提升6.7個百分點。

最受關注的，無疑是雅居樂的物業板塊——雅生活。2021年，通過完成對民瑞物業服務（上海）有限公司股權的收購，並增持旗下山東宏泰物業發展有限公司股權，雅生活的服務邊界進一步擴大，服務範圍進一步延伸到校園市場，業態佈局進一步補全。截至2021年12月31日，雅居樂物業管理實現收入人民幣113.30億元(已剔除關聯業務營業額)，較2020年的78.53億元增長44.3%。同時，錄得經營利潤為人民幣19.64億元，較2020年的18.42億元增長6.6%。

雅居樂不斷推動自身環保產業的高速發展，在“一核四驅N翼”發展戰略下，雅居樂環保深耕危廢物處理，擇優佈局能源發電、生態產業園、環保水務與生態修復等業務，於2021年底錄得收入人民幣27.67億元，並實現經營利潤人民幣2.77億元，同比上升170.3%。

伴隨着以雅生活、環保板塊等多元化業務貢獻程度的持續提升，雅居樂本身的“第二曲線”已經逐漸構建完成，對於雅居樂的長期業務優勢還在不斷擴大。

第三，雅居樂正持續給市場提供更多的想象空間。房地產業務的求穩，多元業務的高速增長，讓市場看到了一個多元化發展的雅居樂形象，而雅居樂給市場的想象空間其實遠不止於此，2021年雅居樂佈局新能源汽車及調味品板塊，與威馬汽車和廣東珠江橋生物科技股份有限公司(簡稱“珠江橋”)建立戰略合作關係，併成為其股東。

新能源和調味品無疑是當前市場最受關注的兩大賽道，在中國汽車產業轉型升級的今天，新能源汽車已經成為市場公認的新趨勢方向，以特斯拉為代表的一眾新能源汽車企業不斷創下股價新高，而威馬汽車作為其中尚未上市的獨角獸企業，雅居樂這個時候入局，一方面，是自身業務智慧城市服務和環保相關業務板塊可以與威馬汽車實現有效的戰略協同，另一方面，雅居樂在威馬上市之前成功布局，無疑能夠在威馬發展過程中持續享受到新能源汽車市場所帶來的市場優勢。而調味品賽道同樣是當前最為穩定增長的賽道，誕生了一眾知名企業。

雅居樂的佈局，其實暗合了“守正創新”的市場理念，對於自身的優勢業務守正增長，讓多元化的業務持續給自身實現有效的市場增值，而通過創新業務給市場提供更多的想象空間，從而讓市場各方能夠有效地看到雅居樂的市場發展優勢。 

從穩定的基本盤，到持續增長的多元化業務，再到具有想象空間的資本佈局，雅居樂給市場提供了一個全新的樣本，在這個房地產的黑鐵時代，守住市場、靜待花開這或許是當前房企最需要做的事情。只有真正具有長期發展潛質的企業，才有行穩致遠的能力。