資產變現，國資入場，中南建設的破局之路_風聞

作者 l 橙子

踩着4月的尾巴，經歷了艱難2021年的中南建設（000961）先後發佈了不太好看的年報和一季報。

同時這兩份財報，也將中南建設的債務壓力大、盈利質量下滑等問題再度擺上枱面，對中南建設而言，未來要做的事情恐怕還有很多。

2021年年報

史上最差成績單

從財報數據來看，2022年一季度：

中南建設實現營收77.49億元，同比負增長46%；

歸屬淨利潤則虧損6.08億元，同比下降188.73%。

而整個2021年，中南建設儘管實現營收792.1億元，同比微增0.78%，但全年歸屬淨利潤則虧損33.82億元，同比大幅下降147.78%。

圖片來源：東方財富

這也是中南建設上市來首度虧損，更是成立34年來出現首次虧損，這份年報也被稱為“史上最差成績單”。

對於這份成績單，公司董事、總經理陳昱含除了“道歉”，也坦言：

無論是偏於樂觀的業績預判、對會計準則的理解偏差還是實際交付的延後等等都是表象，更深層的問題是公司管理和能力上的明顯短板。

市場對這份成績單或也比較失望，4月26日公司股價開盤即跌停報3.58元，之後雖曾打開跌停盤，但仍以跌停收盤，當日總市值蒸發15.43億元。

而中南建設業績變臉的主要原因，除了市場大環境下整個行業都面臨毛利率下滑等共性因素，還有一點便是利潤大殺器——大額的資產計提減值。

中南建設在業績説明會召開的當晚發佈的修訂公告中稱：

2021年度計提各項資產減值準備由38.58億元，變更為38.83億元；最終減少當期利潤總額38.83億元。

圖片來源：中南建設公告

值得一提的是，早在2020年，中南各項資產減值額僅為6.03億元，一年時間該數字便增至近39億元。

此前中南建設專門針對業績虧損發過一份《關於2021年業績與預告有重大偏差的説明公告》，公告中中南建設表示除上述原因外，公司還提出其他共計四個緣由。

圖片來源：中南建設官方公告

當然，除了資產減值，從基本面來看，中南建設依舊面臨鉅額債務壓力及盈利質量下滑下緊張的現金流。

債務壓力上升

經營質量下滑

債務是所有房企不可繞開的問題。

截至2021年末：

中南建設淨負債率93.16%，同比下降4.11個百分點；

剔除預收賬款後的資產負債率80.52%，同比增加0.76個百分點；

現金短債比（扣除受限資金）0.6。

三道紅線踩中兩條，而截至去年三季度，公司現金短債比為1.08，僅資產負債率一項處於紅線之上，意味着公司實際債務規模在持續增加。

從資產負債表來看，截至2021年底公司總負債規模為3252億，但其中絕大部分為流動負債，總規模達到2838億元，佔比達87%。

其中需支付利息的短期負債、應付票據、一年到期的非流動負債及其他流動負債等合計高達500.51億元。

圖片來源：東方財富

同期中南建設的貨幣資金僅為224.1億元，即便拋開120億元的應付票據，仍無法覆蓋其短期有息負債，債務壓力可見一斑。

圖片來源：東方財富

另一方面，中南建設在盈利質量方面，近年來也在持續下滑。

2013年，中南建設毛利率為29.42%，到2021年已經降至10.03%，儘管期間略有波動，但毛利率變動趨勢處於下滑狀態，而且到2021年受業績虧損影響，淨利率則降至-4.17%。

圖片來源：東方財富

導致其盈利質量持續下滑的原因，除了為求規模的擴張，還有重要一點在於其在市場佈局方面，主要土儲集中在三四線城市，從而拖累其盈利水平。

根據其2021年年報數據：

全年公司全部開發項目503個，其中三四線城市面積佔比就達到64%，而自棚改收緊以來，三四線樓市迅速歸於沉寂，風光不再，由此便不難理解中南持續下滑的毛利水平。

圖片來源：中南建設2021年報

一面是債務壓力下的資金缺口，另一面是低盈利質量下難以打開局面的營收業績，中南建設整體現金流壓力着實不小。

資產變現

國資入場

不過今年來，中南建設也在積極解決現金流問題。

早在年初1月20日，華潤萬象官宣作價22.6億元收購中南建設旗下物業公司中南服務，對比中南服務2020年税後淨利潤6674.7萬元來計算，併購PE達34倍。

4月27日，這筆交易正式落定，且收購價還增加到24.8億元。交易完成後，華潤萬象生活將中南建設旗下物管平台中南服務整體吸收。

此後5月9日，中南建設再度發佈公告稱，獲得國內四大AMC機構之一，華融資產的資本支持。

根據協議內容：

華融資產擬連同南通市保障房建設投資有限公司通過有限合夥、基金等形式設立合作主體，有關主體將與南通產業控股集團有限公司、江蘇海晟控股集團有限公司按照18:1:1的比例，針對中南建設及中南控股其他主體在建工程復工復產、優質項目併購、社會與資本合作項目盤活等開展業務，共同支持中南控股轉型發展。

此次有關支持項目總規模為50億元以內，華融資產作為合作主體的管理人，負責具體項目實施工作。

簡單來講就是中南建設旗下項目獲得資金支持，從一定程度上緩解了中南建設現金流緊張的局面。

圖片來源：中南建設官方公告

不難發現，對於中南這份史上最差成績單，從某種程度而言也算意料之中，而相比業績扭虧，當前擺在中南面前的更要緊的事情，恐怕依舊是降槓桿保現金流。

值得慶幸的是，對於這個問題中南已經踏出了第一步。

聲明：本文僅作為知識分享，只為傳遞更多信息！本文不構成任何投資建議，任何人據此做出投資決策，風險自擔。