房地產盛宴已過，只有中心大城市才能確保無虞_風聞

2021年，也就是去年，我們賣出了17.9億平米的商品房。

這是個什麼概念呢？

假定按每套房100平米算，那就是1790萬套房。

我知道大城市裏大多數房子都是90平米以下的户型，但我們這先按照100平米算，每套房子大體平均值應該就在這附近。

這個數字高嗎？

對比前幾年，還真不算高，中國住宅銷售量的峯值出現在2018年，隨後連續3年都很平緩。

但是，也不低，從這個圖你可以看出來，這幾年銷售量都高高在上，是一個無論從任何角度看都很高的數值。

更重要的是，中國不可能長期維持這個高的銷售量。

別説銷售量下降20.9%，下降50%都是早晚的事。

一套100平的房能住幾個人？

3個人總能住吧，再不行2個人總是可以住的。

去年賣了1700萬套房，按每套房2個人算，那就是3400萬人。

但是人口撐不住了。

2021年，中國出生人口為1062萬人，同一年中國賣掉了1700萬套房。

把出生人口的數量製成圖表，你會發現和人口圖明顯對不上去。

當然，1062萬人出生的那都是孩子，真正需要買房的是20歲以上的適婚羣體。

2001年，中國出生1702萬人，隨後十幾年出生人口一直在1500~1700萬之間震盪。

看起來好像1700萬人對應了1700萬套房，數據對上去了。

但大家想一想，真的需要一個青年一套房嗎？

現在獨生子女多，流行無論男女都一人一套房，婚後合住一套，另一套租出去，所以1700萬人買走了1700萬套房。

但我想問的是，如果都是一人一套房，人人都想着拿出一套收租，那租給誰呢？

1700萬人結婚，最多需要850萬套房，這已經達到人人有房住的地步了，那還多出來850萬套賣給誰了？

有人可能會説，賣給那些進城的農民工了，中國在不斷的城鎮化。

看起來好像很對，但如果把數據一列，就能看出問題。

1998~2021年，中國共銷售正規商品房225.58億平米，毛估2.25億套房。

其中，2009~2021年這12年間，中國銷售正規商品房184.38億平米，毛估1.84億套房。

以上統計的，僅為統計局公開合法的商品房銷售面積，那些無房產證的私房和農村自建房其實也是可以住人的，數量其實相當龐大。

僅按商品房算，2億套房至少可以住4~6億人，如果考慮私房數量，數據則更為驚人。

中國的城市裏有那麼多人嗎?

大部分流動人口最後都是回到老家宅基地養老的，他們買不起城裏的房子，也沒興趣買，攢夠錢給孩子在縣城買一套娶媳婦就可以了，沒有絲毫興趣給自己也買一套。

無論從哪個角度來看，2億套商品房都能滿足中國人的居住需求了。

如果銷售面積不能下降，房地產商就開始要死要活，那可真不行。

很明顯我們不可能長期保持每年17億平米的銷售量，就算強行保持也撐不了幾年。

中國的年度出生人口已經下降到了1000萬人，20年後就是這批人結婚。

從公開數據來看，中國的結婚人口數量高峯出現在2013年，那一年有1347萬對新人結婚，隨後一路走低，2021年僅有763萬對新人結婚。

這裏麪包含了大量二婚三婚的數據，但應該也可以大體看出頭婚的減少規律。

2021年結婚的人對應的是2000年之前出生的人。

從這個數據來反算，目前的結婚數量雖然是近些年來的歷史最低，但會是未來的歷史最高，以後不可能會超越這個數值，而且會節節下降。

以後的房子賣給誰呢？每年1700萬套到底怎麼賣呢？

所以，賣房數量總歸會有一年開始下降的。

你可以把1700萬套的數量再撐三年撐五年，但不可能永遠這麼撐下去。

因為每年沒有1700萬對新人出來買房，連700萬對都夠嗆。

那你説，應該在哪一年把房產銷售數量從1700萬套下降至700萬套，乃至於300萬套呢？

好像哪一年這麼降都不合適，肯定有人反對。

至於每年降一點，也有人反對，每一年都有人説今年經濟形勢不好，再等等，等到明年再説，然後明年復明年。

你説這可怎麼辦？好像也沒啥好辦法。

按每年1700萬套的速度繼續狂飆，再過5年，中國的存量商品房數量將突破3億套。

即便你把所有的私房和宅基地都拆成平地，這個3億套也夠中國人住了，要知道我這可是按平均每套100平的面積進行計算的，更別説你根本不可能把所有私房和宅基地拆成平地。

所以，目前這種情況肯定撐不了5年，現在這每年的賣房數量實在是高的有點離譜了。

如果賣房數量下降，但我們把房價拉上去，讓銷售總金額持平行不行。

比如説賣房數量減半，我們房價翻倍，這樣房地產商的銷售額就會不變，至少日子能好過點。

如果能做到那倒是沒問題，但這方面的空間也已經被透支完了。

過去10年，中國的房地產是量價齊升，成交量年年暴漲，房價也是年年暴漲，讓房地產商的財報數據高到不可思議。

如今不僅銷售量到頂了，房價也到頂了。

雖然説強調租售比1.5%已經是老調重彈了，但這是本質經濟規律，威力可以遲到，但不會缺席。

每年4%以上的房貸成本，讓持有房產的人每年都在失血，而且失血情況很嚴重。

不漲就會虧，沒量必然跌。

這種情況下還想着用房價翻倍來解決銷售金額的問題？

請問房價還能怎麼翻倍？房租能翻倍嗎？

這種房貸失血問題其實很嚴重，遠比大家想象的要嚴重。

不少人總是拿零幾年買房的人暴賺來舉例，説這批人已經賺翻了，房貸早還完了，根本不用考慮房貸利息問題。

我剛才已經把商品銷售面積的公開數據製成表格了，中國20年來總共銷售了2.25億套房，其中1.84億都是09年之後賣出去的。

這批人還貸不過13年，沒還清的人是大多數。

還有更不怎麼好看的數據。

2015~2021年這6年，也就是房價最終暴漲這一輪，中國總共銷售了117.3億平米的商品房，摺合1.17億套房。

也就是説，中國銷售的所有商品房裏，買在2015年之後最高點，揹負鉅額房貸的人羣，數量佔比為總商品房數量的一半。

不要總拿2001年買房的神話來誘惑後來人，至少一半的買房人都是2015年之後買的房。

如果房價暴跌，跌到2015年之前，這批人怎麼辦？

那可是1億套房！

從2018年開始算到2021年，最近4年的買房人是慘中慘，頂點中的頂點接盤，從買房之日起就一直在虧。

這批人買房合計71.82億平米，摺合7100萬套房，為中國有史以來銷售商品房總量的1/3那麼多。

這可真的不是一個小數，屬於一個很大，大到不敢碰的雷。

這個雷不能動，也不敢動，沒人敢讓全國1/3的商品房業主虧損慘重。

但要維持現狀，就需要每年持續不斷的賣出1700萬套房，或者持續漲價。

人口規律已經決定了這個離譜的銷售量是不可持續的，而租售比這個經濟規律也已經決定房價持續上漲也是不可持續的。

目前這種情況已經撐不了幾年了，拼盡全力也就三五年，留給我們拆雷的時間真的不多了。

但還有很多既得利益者拼命抵制調控政策，拼命想把這個雷再給弄大點，總指望這個雷不會炸在自己手上。

也許他們能僥倖逃脱，但這個雷總歸會炸在某一個人手中。

一個一年出生1000萬人口的國家，不可能需要1700萬套房，這賬無論如何都算不過來，地產進入大拐點無非就是個時間問題。

一年過去很快的，刷的一下就沒了，而我們已經沒幾年了。

房地產這種不健康，不可持續的情況，已經儘快扭轉，否則後果真的沒法很嚴重。

希望那些房地產的既得利益者，別再為了一己之私在那裏搗亂了。

這個雷，完全有可能炸在你自己手上，不要總以為自己很幸運。

2021年中國死亡人口總數是1014萬人，意味着多出相應的住房。

各行各業每年都會做規劃，規劃未來總是幾年會增長多少多少。

但是所謂的增長是以人口為錨定的，人口這個基本變量預期發生變化，其他的怎麼會增長呢。所以也應該調整相應的增長目標。

這還不是最可怕的，可怕的是，很多行業之前根據人口增長做的計劃，已經在實施落實了，現在人口預期突轉，這些已經實施的也要調整掉。就好像很多人按揭買房的基礎是未來人口可以持續增加，有接盤俠兜底，如果房價下跌，這就很麻煩了，已經貸款了的房子怎麼辦呢？

人口流向沿海城市、國家中心城市、區域中心城市、省會城市，同一個城市人口流向主城區，這幾個是大趨勢，未來隨着人口收縮，只會強化，能逆襲的城市畢竟是個別少數。  

真正該擔心全國人口收縮給自己帶來滅頂之災的，是小城市，特別是縣城的商品房。  

在過去的20年間，我國已經有超60萬個村莊已消失，相當於每天平均消失80個村莊。  

在未來的20年，也會有許多縣城消失，這不是危言聳聽，而是全國人口開始收縮必然發生的事情。