以租代售和先租再購是一種破立兼顧的創造性方案_風聞

【本文由“pure 50 cents”推薦，來自《趙燕菁：住房雙軌制：市場歸市場，保障歸保障》評論區，標題為pure 50 cents添加】

看戲看全套啊兄弟。

如果你看到一種説法超出了你既有的認知，虛心的態度是先去了解一下這個説法到底是怎麼回事，人家在一篇文章或一個訪談中根本沒法詳細解釋清楚支撐他的説法的關鍵性和概念和完整的理論。

所以，有了這個虛心的態度，接下來就要好好去看看他的其它文章，搞清楚他究竟是怎麼思考的，他的理論到底成色如何，他提煉出的關鍵性的概念到底立不立得住。

根據我多年的跟蹤閲讀他的文章的經驗，結合我自己的思考，我覺得趙燕菁是個靠譜的人，他的理論也很好，既有理想性也有實操性，關鍵是有創新性，他提出的是一種充分考慮現實然後破立兼顧的創造性的解決方案。

具體説一個點，這個點讓我印象深刻：

趙老師提出“以租代售”/“先租再購”，即先將房子租下來，租了若干年後，如果想買下來且經濟實力也攢夠了，那就買下來，但是先期已經支付的租金也算為應付購房款中的已經支付的一部分，比如説，已經租了五年，交了10萬租金，現在要將這個房子買下來，而現價是80萬，那隻要支付80-10=70萬就可以，這70萬購房款再以首付配套貸款的方式進行支付。這個“以租代售”/“先租再購”模式的根基或者可為之保駕護航的只能是“保障性住房”——以政府建的為主、市場化的開放商參與當然也允許。

這樣，政府就可以長期穩定的獲得租金這一現金流，而這個長期穩定的現金流是可以作為融資的抵押品的，就可以設計各種融資產品，獲取更多的資金。

所以，總得來説，趙老師的創造性解決方案，是要將房地產從已不可持續的“暴利、快錢”模式逐步切換到長期可持續的“合理利潤、細水長流”的模式。這是解決最廣大的中底層勞動人民的住房需求的良策，而且通過讓他們有先以租的方式可以更早地在城市擁有房產的方式參與到城市房產資產升值的受益中，也即能更早、更容易地拿到參與財富分配的入場券和資格。

至於商品房，就由市場自行調劑，租了保障性住房或買了保障性住房的人，如果以後經濟實力具備了，可以將手頭的保障性住房轉讓出去（只能是保障性住房內部流通，比如由政府或其它建設方回購，再放到保障房市場內部流通），再去買商品房。如此，既可先期得到住房保障，也不妨礙以後購買商品房以滿足改善型需求。

説這麼多，其實是想講一個道理：

讀書學習就是要不斷超越自我既有的認知，碰上與我們既有認知不相符的認知，我們首先應該高興——讀到的都是在我們認知內的東西我們還如何進步啊，再就是要虛心一點，深入瞭解這一認知背後的更基礎性的支撐性的理論、概念等內容，然後再下判斷。

讀書學習的正確姿勢或許是：先做到“我注六經”，而後再努力“六經注我”。

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補充一段學友“guan_16122353551332”的評論以及我的回覆。

學友“guan_16122353551332”評論道：

不敢完全苟同你這説法。你這説法是在同一地生活、工作地購買是可以的，但是現在因學習、工作及生活的需要，由A地到B地到C地，這三個地域的房價不同、租金不同、居住時間不同，最終其在D地或回到其出生地A地及B、C等地購房，這樣不會是簡單的80-10=70的算術題吧？這中間存在各地政府投入、收益等問題吧？就同一城市，還存在醫療、教育、環境等差異，這房價、租金同樣存在差異的。還是理想化了點。最根本的還是“房住不炒”，實現其“住”的功能，全民都被住房綁架了，國家是不可能可持續發展的。若以福利房為主、商品房為輔的模式運行才能實現房屋“住”的功能。福利房由政府投資建設並出租，不買賣，商品房由開發商建設並出租或買賣，但開發商取得土地的方式由買改為租，政府收取土地租金。福利房、商品房的比列應該為70~80%：20~30%。總之：各取所需（福利房、商品房），房住不炒，實現房屋“住”的功能。

我的回覆如下：

趙老師理論的核心有一個前提，房子尤其是城市的房子不僅僅是一個滿足居住需求的空間即房子，還是而且更是一項表徵財富的資產即房產。

你的”以福利房為主、商品房為輔“方案中，”福利房由政府投資建設並出租，不買賣“，那麼這個福利房只是滿足了居住需求，而不能讓這些租房的廣大中底層勞動者參與城市房產增值的財富分配。從這個角度看，你自己琢磨一下，是趙老師的模式更公平合理，還是你的模式合適。

如果你還堅持認為你的模式比趙老師的模式更優越，那咱們以及你和趙老師是”尿不到一個壺裏去了“。各自修行吧。

至於你對趙老師解決方案所提到的問題，確實是個問題，但只是個技術細節或者説操作細節的問題，是可以在趙老師的方案內部解決的問題。比如（我來試試提個解決你提的這個問題的實操方法）：

各地政府間成立一個協作機構，某人在某地租賃保障房的租金，抽取一個比例上繳到這個機構（猶如各地商業銀行要給央行繳納存款準備金），這個人換一個城市後租賃保障房的租金按同樣方式操作，待最後該人在哪個城市購房時，該機構將該人前期交過的所有租金轉移支付給該城市。

當然，依然有很多操作細節需要設計好，但這些操作細節並不能動搖或者説否定趙老師方案的適用性，應該都可以在趙老師方案的大框架內內部解決。