通用經濟學 10：房地產_風聞

房地產討論兩個問題，房地產價格為什麼能那麼高，房地產價格太高的害處是什麼。

房地產流程中：政府賣地給開發商，開發商建房賣給市民。先由開發商交錢給政府，再由購房者把錢給開發商。是一個開發商和政府分成的生意。鶴崗的老破小和上海的老破小在建築質量上基本沒差別，結果鶴崗一間房買不了上海的老破小的一個平方米。價格差別當然在房產各自的信用價值上，尤其是地段。而地段就是房屋所在地的綜合評價，比如經濟，社會安全，教育，醫療條件等等，基本都是由政府提供，而政府收取賣房錢並無不妥。政府有了賣地收入後，可以再投入開發其他地盤，再給開發商建房賣房。而建築成本是固定的，政府投入並不多而且本來很多事情就是政府應該做的。在完成政府義務的同時還有賣地收入當然是非常好的事情，只要房價漲就不會有問題。對開發商來説，拿地建房再賣出本來就是本職工作，只要房價漲，那些貸款和抵押就沒問題，房產也不愁沒人買。而且房地產有一個非常廣的行業鏈，買了房就要裝修，裝修過程中要買建材裝修材料，各種白色家電黑色家電。這些行業都會因為房地產興盛而興盛。對於個人，剛需當然只能買，還有相當部分是投資客，因為從投資角度看，房產是個人（小企業）能買到的最佳投資資產。房產能貸款，個人拿到槓桿是很不容易的，這是投機性。房產情況基本不變，有70年產權，哪個行業能有那麼大本事説自己70年後怎麼樣。買企業是資產，買房產也是資產，70年後的房子大概也就差不多這個樣子吧，這是確定性。房產貴，這個和貸款合在一起看，資產總是越貴越好，用槓桿只需支付小部分，大部分增值一下子就把利潤率做大了。

這和上一篇泡沫中談論的泡沫在膨脹時相關利益方都能收益，所以漲價是必然的。

不獨中國，只要貨幣寬鬆各國的房地產都在漲，所以錢多時漲房價沒啥特別。

那麼如果房地產價格太高會有什麼後果。

首先是泡沫的壞處，只要泡沫，遲早會爆，泡沫漲的越多則爆的後果越大。整個房產業涉及大量銀行貸款，如果泡沫爆炸會影響到銀行的穩定，而現代社會中如果銀行出問題，那經濟會衰很多年，影響不僅僅是房地產一個行業。

其次是高房價會導致社會消費減少。衣食住行是人類的基本生活需要，隨着生產率提高，人的生活要求也越來越高，住的提高又對人的生活感受提高特別大，所以房產對人的生活尤其重要。為了更好的生活，個人需要住更大房子更好房子。所以房產的真實需求一直存在。大部分人購買的目的是自住，房產價格提高雖然很爽但賣掉也買不了新房子。如果房價很高，購房者需要貸款幾十年來購買。貸款幾十年間，他的收入又很大部分需要交按揭而不是消費。現在是市場經濟，有效需求定生產，所有的需求都來自於個人，個人的需求又跟收入息息相關，如果很多人幾十年的收入必須交房貸而不是用來消費，社會生產肯定被限制。而房地產中信用估值部分越多，那些購房人能自由支配的收入就越少。而且是長時間的低消費。市場經濟中如果少了這麼多消費，生產又怎麼會增加。如果生產不能增加，勞動者的收入又怎麼增加。