廈門的房價可以説很神奇了..._風聞

最近在做關於不同城市的專題

我正好有一個朋友李，在廈門已經待了有四年有餘，前兩天和他聊了好幾個小時，瞭解除了有關廈門樓市數據外，更多其他的信息

這是一個房價很神奇的地方，神奇之處在於它很早就達到高不可攀的價格

而極致的價差存在，島內外購買力和生活的不同，也是這座城市高房價外，神奇的另一面

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廈門島內10萬，島外2萬，價差8萬

事實上，廈門平均房價已經位列全國第四，除了北上深，全國房價最高的城市就是廈門了

                  

 數據來源：中國房價行情網

我重新梳理了一下從2011年到2021年，這十年裏廈門樓市的價格變化

從2011年的1萬出頭到2021年的5萬左右，這10年廈門房價的漲幅大概是5倍

其實，廈門房價並非一直這麼高

在2008年的時候，受全球經濟泡沫影響，廈門房價跌到6000元/㎡。之後陸續出台樓市調控政策，房地產也開始復甦

2011年，廈門房價已經恢復到金融風暴之前的1萬多的均價，之後一直持續着上漲趨勢

同時，再對比上海近十年來房屋均價來看，你會發現廈門和上海的房價差距越來越小，目前廈門房價已經趕超5年前的上海

廈門樓市經歷的這十年，是一路顛簸過來的，有低谷也有巔峯。不像上海的房價可以保持穩步增加

事實上，撐起廈門房價的在島內

從2015年至2020年，廈門市島內新房均價一路攀升。短短5年時間，島內房價從3.6w/㎡上漲到6.3w/㎡，漲幅近2倍

               數據來源：克爾瑞

思明是島內的核心區，各個板塊裏以市政府、實驗小學周邊兩個板塊房價最高在7-8萬/㎡

數據來源：鏈家

因為在這裏有最優質的教育資源實驗小學、廈門大學等，以及旅遊資源鼓浪嶼、環島路…

湖裏，島內另一個核心，以五緣灣板塊最高均價6.6萬/㎡，再往靠近到島外的邊緣板塊價格最低，在4萬/㎡

如今，島內很難再找到均價6萬以下的新房。目前在售的新盤中最貴的是思明區篔簹湖旁的帝景苑，單價已經超過14w/㎡

再比如湖里區五緣灣建發五緣灣璽項目，售價也在7.1w/㎡

實際上，島內二手房更是高的離譜，特別是學區房。在鏈家網上實驗小學附近掛牌單價超過20w/㎡

根據“中國房價行情網”數據，截至2022年3月，廈門近一個月二手房掛牌均價為50851元/平方米，在全國城市中，僅次於上海、北京和深圳

而福州的同期掛牌均價是27782元/平方米，廈門的二手房均價是福州的將近2倍

當把目光放到島外，情況就有所不同的了

島外目前二手房在**3w/㎡左右，新房均價也維持在3w/㎡**左右，一二手房也沒有特別明顯的倒掛現象

數據來源：鏈家

尤其是島外同安和翔安兩個區域，板塊內價格普遍在2-3w/㎡，更適合剛需入門。但這邊還處於待開發狀態，配套資源比較匱乏

島外和島內相比，更像是一個真正的二線城市，甚至説是一個弱二線城市

所以總體來看，廈門島內和島外的房價差距就像是上海市區和郊區的差距，很神奇，但也是事實

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這麼大的價差，還是因為島內外的土地資源的差距

廈門是我們國家為數不多的同時擁有陸地和小島的城市之一

               

廈門島內島外全市6個區，島內也就是思明、湖裏兩個區，島外分別是集美、海滄、同安、翔安四個區

廈門的市中心就是島內，這裏的面積僅佔廈門全域的十分之一。島不但小，它還不能像陸地那樣可以外擴，可用的土地是有限的

這個特殊性也導致了島內外資源的本質不同

關注廈門你會發現，廈門島內每年供應都很少，在2013年-2018年廈門島內連續5年斷供

最誇張的是思明區曾連續十年沒有一塊地可拍。近十年島內也只拍了19塊地

地價高，體量也很小，十年廈門島內的平均樓面價約5.2萬/㎡，體量共計約200萬平方米，島內十年相當於廈門全市一年的供應量。也説明了廈門島內土地的稀缺 

2019年土地市場回温之後，全年島內也僅出讓3宗地塊，當時成交最高樓板價就已經超過了4.5萬/平方米

2021年，島內的土地價格卻一再刷新全市單價，近7萬/平方米

為避免房價上漲的太厲害，2022年廈門部分地塊採取“限房價、限地價、競配建”方式出讓

兩次集中土拍中，土拍樓面價較之前有所下降，島內地價又回到了4字頭

雖然樓面價降了，但不意味着新房房價也會跟着降

按照島內住宅限售價7萬/平方米，將來開發商大概率也會壓着限售價格賣的

因為島內土地的稀有，很多開發商好不容易競拍到土地，本質上地價的昂貴導致了成本的增加，房價很難降下來

**反觀島外，一直是廈門供應大户，**每年廈門一半以上的出讓土地都在島外。今年兩次土拍成交的18宗土地中，島外就有9宗地塊

但島外土拍價格卻遠遠夠不上島內，普遍在2萬/平方米左右，距離島內的價格差了一大截

本質上，土地資源的稀缺決定了島內島外的價格差距。島內開發至今也越來越稀缺，根本上推動着房價的上漲

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島內的價格因為有富人的購買力在

廈門島內也是福建省內的富人區了，為什麼當地有錢人會偏好在廈門買房

首先，福建人有錢

這個可以追溯到福建省的發展歷史：福建人是中國最早一批出海者

因為福建地形山比較多不適合務農，但地理位置沿海，為了生計當地的居民都會選擇出海經商

              

 來源：南方週末@列遊志

閩商出海做生意其實比在國內發展早多了，在唐宋時期就開始了。且從改革開放之初到現在，從福建走出去的閩籍商人410多萬人

福建人將做生意這件事發揮到了極致，從一開始的絲綢，到經營起雜貨、零售等商業，以及國外華人社區，開的餐館和Buffet 店…

但福建人家族意識比較強，通過親戚帶親戚，一個個帶出去的。在外面一起學到了技術，他們會回到家鄉發展

在第一批海外商幫裏，前十的富豪裏福建人佔一半以上。但海外漂泊久了很多人都需要一個安心的家，也因此福建人都有一個買房情節

還有一個很明顯的特點就是家庭觀念比較重，家長更願意給孩子帶來更好的教育資源

也因此福建家中有家底並且重視教育的家長，都會選擇把孩子送到廈門來讀書，所以家長在泉州做生意，孩子在廈門讀書，這樣的情況很常見

這也是廈門實驗小學的學區房漲幅快於別的住宅甚至其他學區房的原因

包括全國最美的廈門大學本部，三甲醫院、重點企業也都在島內

來源：南方週末@列遊志

另外，廈門作為國內為數不多的島嶼城市之一，島內的氣候環境、自然資源也是很不錯的

一年夏天長達7個月，從廈門大學到會展中心有最美的環島路，也是最美的一段海岸，每年吸引很多遊客到此

                

來源：小紅書@葷葷的碎碎念

綜合來看當屬福建省最好的居所

客觀上來看，大部分福建有錢人買在這裏是最好且唯一的選擇

               

來源：小紅書@GOOM

不只是當地富人，廈門同樣吸引着全國各地包括一線城市過來的投資客。島內的購買力來自全省乃至全國的投資和改善客户

換句話説，廈門的房價是由全省乃至全國富人決定的

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普通人在廈門住的依舊是城中村

如果説島內在富人區，那麼島外的城中村才是普通人最真實的生活

朋友李告訴我説，廈門的工資水平在三四千左右。這個工資其實還比不上老家合肥

然而，他在這個城市的生活成本卻不低

一個月的花銷，房租佔大頭差不多工資的1/3，隨便吃一頓飯也要15-20元左右，海鮮也不是不要錢，一些景區邊上的野生海鮮大餐遠遠超過預算

               

來源：小紅書@劉子舒

用一句話總結就是，除了沙灘和大部分景區不要錢，其他花銷都挺高

廈門可選擇的就業崗位也不多，想賺錢的普通人大多選擇送外賣，送快遞。因為在旅遊城市廈門夜生活比較豐富，夜市經濟消費排在全國前十名

這幾年廈門已經在整改城中村，隨着老房子的舊改和拆除，新的城市面貌也會越來越好，這是好事

對於他來説，以前的路邊攤也越來越少見，意味着留給他們的“城市角落”伴隨而來的生活壓力也會變大

來源：南方週末@列遊志

在廈門這個城市，收入上限和生活成本決定了不是所有人都買得起

所以當地人是很少買島內的房子的，大部分剛需客更傾向於選擇島外，均價差不多兩三萬左右

有人可能會問廈門工資水平低，明明物價也不低，房價高不可攀，還有誰願意去廈門發展呢

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本質上廈門的房價高不高，是看誰在買

首先説廈門房價高，其實是島內比較貴。島外兩萬多的價格也算正常，其實和上海環滬城市相比水平差不多

另外，工資低主要是相對於房價來看的，客觀上來看廈門的工資水平整體上還是正常的

2019年廈門市年平均工資為96193元，其中，在崗職工（含勞務派遣工）平均工資97779元

同時，在第七次人口普查中顯示廈門人口增長163萬，增長46.23%，甚至超過了省會福州，人口增長量在全省居首

也説明了人們對於城市的選擇，房價只是一個因素，但不是所有，有更多富人選擇廈門定居，也有很多人奔赴這裏發展

正是因為這樣資源的分割，廈門既帶給富人圈更好的居所，又兼顧了外地來的普通工薪階層的普通生活

大家都在用腳投票，選擇了這個浪漫海島城市定居生活

以上為正文，來自微笑向暖