逆市漲價，自如房客難“自如”_風聞

雷達財經 文|張凱旌 編|深海

自如的漲價問題，在疫情的催化下被進一步放大。

近日，不少房客均反映稱，自己租住的自如公寓在續約時出現了不同程度的漲價情況，部分房客面臨的漲價幅度甚至高達20%。對此，自如管家回應稱漲價10%是公司的系統設置，更改不了。

事實上，這已不是自如第一次深陷漲價風波。雷達財經注意到，2020年疫情剛剛爆發時，就有諸多自如客在社交媒體及投訴平台中發佈信息，稱自如在疫情期間坐地起價，租金實際漲幅遠超此前承諾的範圍。

對自如不滿的不只有房客。一位房東稱，2020年至今，自如業務員曾多次打電話找到自己要求降房租，不降就解約。“自如又參賽又當裁判，這是什麼道理？”

景暉智庫首席經濟學家胡景暉認為，自如所謂的“系統設置”與此前公司重裝修的商業模式有關，其實際上是把10%的房租漲幅作為了跑通商業模式的前提。“但在疫情的背景下，無論是從市場需求層面，政府監管層面還是人情道義層面，漲價都是説不過去的。”

疫情封控期間漲價，遭租客投訴

2022年，新冠疫情捲土重來，受此影響全國多地再次執行嚴密防控，其中上海的封控時間長達2個多月之久，而北京自5月起也已全面暫停餐飲堂食等活動，直至端午節結束仍有部分地區未解除封控狀態。

在此背景下，很多租客只能暫時接受原地續租的選擇。

“租房合同籤的是押一付三，房租7月到期。本來打算4月底看房，5月換房，都已經和房東説好要換，這次付款的時候交的是一個月租金。但是潘家園剛出疫情的時候，感覺有些不妙，就把之前該交的兩個月續上了。沒想到整個5月都沒法出去看房。”一位北京的租客對雷達財經表示。

與續租相比，更令租客們頭疼的問題是租金的上漲。

住在上海的網友Rigel就在小紅書中發文表示，住了兩年自如，房租分別漲了40元和60元。因為今年6月房子到期，難得遇上兩户不錯的室友，加之疫情期間找房不方便，就想續租。沒想到這次一下漲了12%，每月房租多了300多元。

“漲個幾十塊錢完全能接受，一下子漲300大洋，自如是不是趁火打劫？”Rigel質疑道。

住在北京的互聯網科技博主愛踢學長經歷的漲價幅度則更為誇張。據其介紹，自己居住的是70平米左右的房子，去年開始租的時候價格為5690元/月，但到今年續租時，自如客服卻稱去年的5690元是優惠後的結果，正常價是5990元，今年與業主重新核價後將漲至6890元。據此計算，愛踢學長居住一年後月租金漲了1200元，漲價幅度超過20%。

黑貓投訴上，也有租客對自如的調價表達了不滿：“前期客服打電話説5月25號之前可以申請原價續租，23日我聯繫續租告知我不能原價續租，要按漲價價格來。詢問同期入住籤合同的合租室友，其房源原價續租未漲價。目前北京疫情+小區周邊交通停運無法搬家，客服溝通後仍不能按原價續租。”

值得一提的是，自如的漲價似乎尚留有迴旋餘地。

小紅書中發帖的徐先生以3000元/月的價格租下了自如三居室公寓的其中一間，眼看房子6月到期，自如管家給出了320元/月的漲價幅度。按照此標準，徐先生一年的租房成本將增加近11%，但當徐先生將自己要搬家並會選擇其他品牌的打算告訴管家後，管家卻為徐先生申請到了“特殊折扣”，只漲70元。

座標成都的小蘭也遇到了類似情況。其向雷達財經透露，自己的一個朋友由於在上海封控，無法回到成都把貓帶走，於是她便在徵得室友同意的情況下，租下了隔壁封了陽台的房間給貓暫住。因為不確定上海的解封時間，所以租房形式是每月結算的短租，但在租了僅僅兩個月後，自己就遇到了自如的漲價。

“短租本來就比正常房租貴不少了。”小蘭稱，“這個月房租還漲了70塊，一開始我覺得很憤怒。後來我找到續租專員，他申請了服務費優惠券，才抹平了差價。”

雷達財經搜索自如官網的“常見問題”版塊發現，自如會根據租期來調整具體的租金。目前的最短租期是1個月，租1-3個月以內租金將上浮20%；4-6個月上浮10%；7-11個月上浮5%；12個月及以上不變。

“説實話，公司的調價政策我們也不是搞得很懂，每個月都不一樣。”小蘭展示的一張與租房專員聊天記錄的截圖中，對方表示。

小蘭認為，自如是在用增加單套利潤的方式來抵消今年不佳的租房行情。其稱，自己在App上搜索住地附近的小區發現，去年還算火爆的該小區目前合租的空置率有所提升，同小區個別四室只住了一個人。

被指兩頭吃：房客提價，房東壓價

雷達財經梳理發現，同樣是在疫情期間，兩年前自如也曾引發類似的爭議。

往年的春節後，是租房市場的旺季。通常情況下，返程人員的增多會推升當地住房租金，常年租房的租客對此也有足夠的心理預期。

但突如其來的疫情，卻打破了這一慣常現象。2020年，由於隔離需要，很多租客無法回房，搬家也不方便，而房租漲幅卻比往年還大，這讓只能被動續租的很多房客感到無法接受。

據彼時網上流出的一份自如維權羣租客提供的漲價表，北京周莊嘉園C區15號樓整租一月的租金是4290元/月，續約長租的房租為5290元/月，短租則高達6790元/月，漲幅分別為23.3%-38.3%。

另有媒體梳理自如客在黑貓投訴平台發佈的信息發現，自如房價漲幅多在15%-30%左右，涉及範圍遍及廣州、北京、深圳、上海、武漢等多個城市。

“自如續約整體平穩，出現的漲價個例多為長租換短續導致，租金價格變動僅為個別租客情況。同時，為解決租客租房難題，自如也在2月為長租改短續的用户，提供一定的便利措施，包括續約租金的優惠措施。”自如的公關負責人稱。

但很多自如客對這一説法並不買賬。在自如租住了近三年的燕子稱，自己2018年9月續租時，房子一度漲價超40%，後來房租漲價引起普遍關注，相關部門約談幾大中介，規定房租漲幅不得超過5%，自如這才以約3%的價格續約。但2019年再續約時，自如管家卻稱漲價幅度的規定變成了不超10%。

遭到控訴的還有自如的服務費機制。公開資料顯示，自如會跟租客收取為租金10%的服務費，用於日常管家服務、保潔等。

不過，自如的環境和服務並不總與其高價相匹配。

近年來，有關自如甲醛房、暗藏攝像頭等負面頻出，直至2021年12月，還有報道稱，自如用廉價材料裝修完即出租，坐落在北京回龍觀地區的多個出租房甲醛“爆表”。

除此之外，無法提供相應服務，卻仍收取高額服務費已經成了此次上海疫情期間自如被投訴的重災區。

“3月4月保潔都沒做，還收服務費”、“四月找過自如，説會退服務費，我五月去申請，就説沒有這項規定”、“一個季度沒服務過的服務費只返了十分之一”……社交平台中，諸多網友都面臨漲價+不退服務費的雙重煩惱，還有網友發佈自如維權羣的二維碼，尋求抱團取暖。

更令用户們寒心的是，自如一邊面向租房者漲價，另一邊卻在向房東壓價。

2020年有網友爆料，自如以疫情影響房租出租價格為由，強迫業主降租，否則單方面毀約解約，賠償兩個月租金，但是業主需要支付過萬元無任何收據證明的“裝修款”。

“他們（自如）裝修要我們出錢，還得按照他們毫無依據給出的價格來。” 如此霸道的條款引得數十位房東在黑貓投訴上發起投訴。

自如的執行方式，並未因房東們的控訴而改變。有網友在微博反映稱，2020年3月自如管家就以疫情為由讓自己免800租金；當年7-10月業務員又以公司虧損為由再次要求降租，磨到最後降了3%；2022年5月，自如再以相同理由要求降租。“現在要求解約，竟還要我賠你裝修費？”

疫情下收入大降

脱胎於鏈家系的自如，早在2011年6月就在CEO熊林的帶領下，開始扎進租房市場，且一度頗受資本青睞。

天眼查顯示，2018年1月至2020年3月，自如先後收到來自騰訊投資、紅杉中國、華平投資、泛大西洋投資、軟銀集團等知名資方共計超百億元人民幣的融資。公司的估值也在B輪融資後達到了約50億美元，成為了業內的獨角獸企業。

與鏈家、我愛我家等中介公司不同的是，自如不收取中介費，其主要專注於長租公寓領域，商業模式為先從業主手中收房，再經統一裝修後出租給租客，利潤主要來自規模化複製後的租金差。

但這種“重裝修”模式也容易造成環境問題。更重要的是，該模式利潤微薄，需要不斷將租客租金投入租賃新房源來“滾雪球”，一旦現金流癱瘓，將對企業造成致命打擊。

而疫情的到來，更是讓長租公寓行業雪上加霜。近兩年，長租公寓企業暴雷的事件屢屢發生，曾經的頭部品牌蛋殼公寓已在掛牌紐交所兩年後退市，自如也無法獨善其身。

根據今年4月貝殼在收購聖都家裝時披露的關聯公司自如集團業績，2019-2021年，自如收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元人民幣，2021年儘管同比增長23%，但仍僅有疫情前的一半水平。

雷達財經注意到，在自如漲價的同時，政府也有陸續出台相應措施對長租企業進行規範。如今年5月，歷時8年的《北京市住房租賃條例》正式推出，其中就規定“城市住房租金年度漲幅不超過5%”。

“北京市住房租賃條例確實有相關規定，自如的調價明顯是高於了5%。但據我所知，這個規定是9月1號才正式落地實施，目前還處在一個頒佈但未執行的空檔期。如果自如的做法延續到9月1號之後，那麼政府有關部門是會出手干預的，甚至會有一些處罰，但目前由於還未正式生效，所以還要看一下。”胡景暉對雷達財經表示。

在胡景暉看來，自如維持漲價的系統設置與其商業模式有關。“自如疫情之後也採取了一些變化，從它原來剛性兑付房租和承擔全部裝修裝配費用改成了輕託管模式。”

2021年，自如推出名為“增益租”的新項目，簡而言之，業主要先出錢請自如設計和裝修；待房子租出去後，自如會給業主提供8成左右的保底收益；如果市場情況向好，年底自如會向業主進行收益分成。

“但是原來已經收的一些房源可能還沒有完全轉到輕託管模式。這些房源的成本是比較高的，再加上疫情兩三年的反覆，肯定會對他的收入有一定影響。實際上據我瞭解，自如在當年遊説資本的時候，是把每年房租上漲10%作為了商業模式的一個前提、假定，否則的話這個模式跑不通的。他沒有預想到有疫情，包括經濟增速放緩、失業等等，所以會出現今天這樣一個局面。”

胡景暉指出，在當前經濟預期不確定的情況下，雖然政府減免租金只是針對商業，還未明確説到房租，但從道理上來講，是應該降租的。

“另外目前市場需求也相對疲弱，全國的房租在疫情反覆期間有所下降，從市場供求的角度來講，也應該降價促銷。所以自如這個行為，不管是從政府的法律監管層面、人情道義層面，還是市場供求層面，其實都是説不過去的。”

當然，長租公寓行業在過去的兩三年確實受到了疫情反覆極大的影響。對此胡景暉也坦言，自如如果能為了穩定租金，給租客一些扶持和優惠的話，其實政府在加強監管的同時，也應該給予部分長租公寓企業一些政策優惠和扶持。

“因為完全靠保障性租賃住房供應上來，還需要相當一段兒時間。”

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