現在去越南買房還能賺一波錢嗎?_風聞
青年横财发展会-青年横财发展会官方账号-都市青年趣味泛财经读物2022-06-07 18:01

5月底,越南國足1∶0戰勝泰國,舉國狂歡,萬人空巷的場景,大家都看過了嗎?


有人説,越南人這次狂歡不只是因為足球,也因為他們對自己的國家充滿了信心,他們相信越南很快會成為下一個亞洲強國。

△有人趁着熱鬧幹壞事
2022年4月,越南的全國出口量趕超深圳,越南人對此引以為豪。許多海外投資者,例如三星、LG、英特爾等公司對越南的發展前景也十分看好。

有人問,現在的越南不就是以前的中國嗎?那現在還不趕緊去越南買房?
繼李嘉誠撤資英國,1800億重金投入越南房地產之後,大批炒房客湧入越南河內以及胡志明市,將新一輪賭注押在越南,把越南房價推向了新的高峯。

凌晨排隊、開售即空的越南房地產,到底能不能讓炒房客再次大發一筆橫財?

中國人愛買房,在世界上是出了名的。房產除了自住之外,還有很高的投資價值:攢在手上能增值,租出去每個月還能帶來被動收入。因此,中國人手裏一有閒錢,就開始琢磨着買房。
近幾年,在“房住不炒”的大背景下,全國各地都出台了相應的政策,房價很難重回黃金時代,加上單價太貴,也炒不動了。
於是國人開始將目光轉向國外:國內房子買不起,我去房價更低的越南總行吧?

△2019年的胡志明市
越南:你現在可能也買不起了。
2015年7月起,越南正式實施新《住房法》,放寬了對外國買家的購房限制,外國人可在越南自由買賣不動產。那之後,越南房價在幾年間一路飛漲。
在峴港富人區,美溪海灘的房價高達6萬元人民幣一平米,遠一些的話則均價四五萬。
不考慮超級富人區,胡志明市的公寓每平米均價也達到了3300美元,住宅樓則高達每平米7580美元。
越南的房子,沿海比城市貴,城市比郊區貴,地皮和獨棟的別墅又比商品房貴。
這兩年,國內炒房客轉移陣地,將越南房價炒上新高,動輒三四萬元一平米的房價,似乎還未到峯值。
根據《越南網》報道,2022年4月,胡志明市房價已經達到10年來的歷史高點,按季度比增長8%,按年比增長27%,比你動不動賠20%的基金強多了。

李嘉誠重金押注越南之後,許多人把越南當作世紀初的中國,一窩蜂盤算着去越南買房,利用時光機理論的信息差,等待着收割越南發展紅利。
不過,現在上車多少有點信息滯後了,敏鋭的炒房團早在幾年前就已經完成了數次房屋買賣,從中大賺了一筆。
肥皂最早盯上越南的房產,是在2017年。
她去胡志明市的滙豐銀行辦業務,剛好遇上一對從台灣來越南投資買房的夫婦,由此發現越南房產已經對外開放買賣好一陣子了。於是,她尋思着也整一套。
那段時間,她先生在越南工作,他倆都很喜歡胡志明這個城市,度假時常常去。對他們兩口子來説,買房既是投資,也是自住的準備。
那時,中國的低端製造業正在逐步向越南轉移,還有很長的爆發式上升期。
肥皂夫妻倆本來就喜歡研究房地產,加上對胡志明市尤其喜愛,於是決定在越南上車。他們先後入手了越南各地幾套明星樓盤的房產,上個月,又在胡志明市區預購了一套。

在越南炒房的五年間,肥皂見過均價5000美金開盤即空的樓盤,有人第二天轉手就賺了20%,也見過被中介坑來的中國炒房客,花大價錢投資房產,房價確實漲了,但有價無市,沒人接盤。
肥皂覺得這事兒還是挺看命的,一念天堂,得賭。

越南的房子多是細長的高樓,不像國內的房子四四方方比較大氣。房屋比較窄,但是可以延伸很長,例如寬度可能只有5米,但是長度能達到20米以上。這樣瘦長的房子陰面較多,為的是在地處赤道的情況下儘可能地涼快點。
有的房子一修能達到六七層,高高長長但是窄窄地矗在那兒。另外有一點不同的是,越南的房子很少有窗户和廁所的排風系統,都是用一個很高的天窗代替。
類似這樣的居民住宅,就相當於越南政府設置的內銷房,對本國人比較友好,通常只能越南本地人買,或者娶個越南媳婦兒(狗頭),用媳婦兒的名義買。
而外國人雖然2015年7月份後就可以在越南置辦房產,但越南和它參考的泰國一樣,對於外國人購房有一條硬性規定,就是外國人只能購買公寓,不能買含有土地的別墅類住宅。
這樣的規定對於外國人來説,多少有點接盤的意味,不僅可選擇面更窄,而且還有名額限制。在越南,公寓同一個樓盤裏只有30%的房屋可以賣給外國人,而且產權只有50年,除非再將它賣給本地人。

有些人為了找到這30%的名額就花了不少時間,沒有靠譜的渠道,可能現在花一年都難找到一個好樓盤的外國人購買名額。
當然,有錢有門路的人,不僅能找到好公寓的名額,更是能利用好的地理位置把房屋高價出租或二手賣出。在這件事上,肥皂深有體會。
肥皂最早投資只是靈機一動,不確定是否能有回報。當時,她的幾個朋友都對越南房產有興趣,幾個人一合計,商量着湊錢入夥。
於是,他們在2017年底,共同購入了越南富國島總價54萬美元的公寓房。

△越南富國島
買期房可以分期匯款,他們第一次匯了大概60萬人民幣,也一共就付了這麼多錢。因為時機太巧,這個房子剛匯了第一筆款,就被炒樓的人加價買走了,最終淨利潤30萬人民幣。
初次投資就嚐到甜頭,成為肥皂決定繼續購買越南房子的最大動力。
2018年4月,肥皂夫婦趁着清明節假期飛到胡志明,交了位於第二郡的三套公寓的定金(相當於上海陸家嘴地區),每套定金30萬。

△胡志明市第二郡
位於市中心地帶的房子,每個月租出去大概能有1000美元的租金,即使現在因為疫情租金略有下降,肥皂每個月能拿到手的租金也非常可觀,租售比還算不錯。

不過想要轉手的話還得看運氣,現在越南房價雖然一路高漲,但出手不太容易。有些為了地產熱所蓋的樓盤,價格賣到很高,周邊的設施和服務發展卻沒有跟上,造成了買家難覓的局面。
肥皂投資的諸多項目裏,也有一套大概率要砸在手裏了,她打算留着以後自己住,也算是有一條退路了。

在越南買房,唯一的顧慮是找不到人接盤。有能力在越南高價購入高價公寓的只有兩類人:當地富豪與歪果仁。
越南盾價值不穩定,富人們的錢多投資在土地上,胡志明市區周邊的土地每兩個月就要漲價30%~40%。
但對於窮人來説,從他們常用的網購平台Shopee就能略知一二,極具競爭力的價格是爆單必備,薄利多銷才是主流。指望他們接盤胡志明的房子,可能還得向天再借五百年。

地形狹長的越南面積攏共不到33萬平方公里,還沒有一個雲南省面積大。在這片土地上,生活着1億越南人。
而胡志明市作為越南人均工資最高的地方,這裏的上班族一個月也就800萬越南盾(摺合人民幣約2400元)。
月薪3000買一平米3000美金的房子難如登天,不過越南當地人不愁地方住,他們在農村有很大的土地,各家種種水稻、咖啡豆,也能過上不錯的日子。
年輕人可能會去胡志明市闖蕩一番,賺點小錢,再回到老家。

△越南紡織業工人
在絕對的房價壓制面前,所有的住房剛需都成了繞指柔。越南的實際購房剛需不足,二手房市場冷淡。而富人羣體在國內房子買夠了,開始將撒錢目光轉向境外,購買國際房產。
有錢的買家去美國、加拿大、澳大利亞和英國等發達國家買房,他們認為那裏有全世界最好的教育機會和投資潛力,還可以通過買房來獲得移民機會。
沒那麼有錢的則去買歐洲等地的房產,塞浦路斯、馬耳他、葡萄牙是他們的首選。
相較於越南房產,富有的人能夠得到更具回報率的投資方式,而貧窮的人再怎麼奮鬥也買不起房。所以許多中國人在越南房地產市場上轉悠了一圈,發現賣房給你的和買你房的,都是中國人。

中國人買房中國人接盤,肥水不流外人田。先來的炒房客搶佔先機佈局,後來的炒房客聽着中介宣傳,把錢都獻給了先來者和中介。
另外,去海外買房還需要考慮匯率的問題,買越南的房產,需要先把人民幣換成越南盾,賣出也同理。
回看過去10年越南盾與人民幣的匯率,平均每年越南盾對人民幣會貶值4.6%左右,也就是説,房價漲幅帶來的收益,還會被匯率磨損掉很大一部分。
外國人在越南買房不能貸款,只能全款拿下,在兩到三年內付清。
之前越南房價還在窪地的時候,全款大概也就幾十萬,現在動輒兩三百萬,有這個錢,咬咬牙能在深圳交個首付了,還能讓孩子變成“深二代”。

△越南的三星工廠
不過,話又説回來,説不定李嘉誠的1800億能帶動越南經濟進一步發展,踏上新的台階,讓炒房客跟着喝湯,將來再把房子賣給後富裕起來的中產。
有機構預測,到2030年,越南將擁有1700萬個中產家庭。沒準就搏一搏,單車變摩托了。

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