現在去越南買房還能賺一波錢嗎？_風聞

5月底，越南國足1∶0戰勝泰國，舉國狂歡，萬人空巷的場景，大家都看過了嗎？

有人説，越南人這次狂歡不只是因為足球，也因為他們對自己的國家充滿了信心，他們相信越南很快會成為下一個亞洲強國。

△有人趁着熱鬧幹壞事

2022年4月，越南的全國出口量趕超深圳，越南人對此引以為豪。許多海外投資者，例如三星、LG、英特爾等公司對越南的發展前景也十分看好。

有人問，現在的越南不就是以前的中國嗎？那現在還不趕緊去越南買房？

繼李嘉誠撤資英國，1800億重金投入越南房地產之後，大批炒房客湧入越南河內以及胡志明市，將新一輪賭注押在越南，把越南房價推向了新的高峯。

  

凌晨排隊、開售即空的越南房地產，到底能不能讓炒房客再次大發一筆橫財？

中國人愛買房，在世界上是出了名的。房產除了自住之外，還有很高的投資價值：攢在手上能增值，租出去每個月還能帶來被動收入。因此，中國人手裏一有閒錢，就開始琢磨着買房。

近幾年，在“房住不炒”的大背景下，全國各地都出台了相應的政策，房價很難重回黃金時代，加上單價太貴，也炒不動了。

於是國人開始將目光轉向國外：國內房子買不起，我去房價更低的越南總行吧？

 

△2019年的胡志明市

越南：你現在可能也買不起了。

2015年7月起，越南正式實施新《住房法》，放寬了對外國買家的購房限制，外國人可在越南自由買賣不動產。那之後，越南房價在幾年間一路飛漲。

在峴港富人區，美溪海灘的房價高達6萬元人民幣一平米，遠一些的話則均價四五萬。

不考慮超級富人區，胡志明市的公寓每平米均價也達到了3300美元，住宅樓則高達每平米7580美元。

越南的房子，沿海比城市貴，城市比郊區貴，地皮和獨棟的別墅又比商品房貴。

這兩年，國內炒房客轉移陣地，將越南房價炒上新高，動輒三四萬元一平米的房價，似乎還未到峯值。

根據《越南網》報道，2022年4月，胡志明市房價已經達到10年來的歷史高點，按季度比增長8%，按年比增長27%，比你動不動賠20%的基金強多了。

李嘉誠重金押注越南之後，許多人把越南當作世紀初的中國，一窩蜂盤算着去越南買房，利用時光機理論的信息差，等待着收割越南發展紅利。

不過，現在上車多少有點信息滯後了，敏鋭的炒房團早在幾年前就已經完成了數次房屋買賣，從中大賺了一筆。

肥皂最早盯上越南的房產，是在2017年。

她去胡志明市的滙豐銀行辦業務，剛好遇上一對從台灣來越南投資買房的夫婦，由此發現越南房產已經對外開放買賣好一陣子了。於是，她尋思着也整一套。

那段時間，她先生在越南工作，他倆都很喜歡胡志明這個城市，度假時常常去。對他們兩口子來説，買房既是投資，也是自住的準備。

那時，中國的低端製造業正在逐步向越南轉移，還有很長的爆發式上升期。

肥皂夫妻倆本來就喜歡研究房地產，加上對胡志明市尤其喜愛，於是決定在越南上車。他們先後入手了越南各地幾套明星樓盤的房產，上個月，又在胡志明市區預購了一套。

在越南炒房的五年間，肥皂見過均價5000美金開盤即空的樓盤，有人第二天轉手就賺了20%，也見過被中介坑來的中國炒房客，花大價錢投資房產，房價確實漲了，但有價無市，沒人接盤。

肥皂覺得這事兒還是挺看命的，一念天堂，得賭。

越南的房子多是細長的高樓，不像國內的房子四四方方比較大氣。房屋比較窄，但是可以延伸很長，例如寬度可能只有5米，但是長度能達到20米以上。這樣瘦長的房子陰面較多，為的是在地處赤道的情況下儘可能地涼快點。

 

有的房子一修能達到六七層，高高長長但是窄窄地矗在那兒。另外有一點不同的是，越南的房子很少有窗户和廁所的排風系統，都是用一個很高的天窗代替。

類似這樣的居民住宅，就相當於越南政府設置的內銷房，對本國人比較友好，通常只能越南本地人買，或者娶個越南媳婦兒（狗頭），用媳婦兒的名義買。

而外國人雖然2015年7月份後就可以在越南置辦房產，但越南和它參考的泰國一樣，對於外國人購房有一條硬性規定，就是外國人只能購買公寓，不能買含有土地的別墅類住宅。

這樣的規定對於外國人來説，多少有點接盤的意味，不僅可選擇面更窄，而且還有名額限制。在越南，公寓同一個樓盤裏只有30%的房屋可以賣給外國人，而且產權只有50年，除非再將它賣給本地人。

有些人為了找到這30%的名額就花了不少時間，沒有靠譜的渠道，可能現在花一年都難找到一個好樓盤的外國人購買名額。

當然，有錢有門路的人，不僅能找到好公寓的名額，更是能利用好的地理位置把房屋高價出租或二手賣出。在這件事上，肥皂深有體會。

肥皂最早投資只是靈機一動，不確定是否能有回報。當時，她的幾個朋友都對越南房產有興趣，幾個人一合計，商量着湊錢入夥。

於是，他們在2017年底，共同購入了越南富國島總價54萬美元的公寓房。

△越南富國島

買期房可以分期匯款，他們第一次匯了大概60萬人民幣，也一共就付了這麼多錢。因為時機太巧，這個房子剛匯了第一筆款，就被炒樓的人加價買走了，最終淨利潤30萬人民幣。

初次投資就嚐到甜頭，成為肥皂決定繼續購買越南房子的最大動力。

2018年4月，肥皂夫婦趁着清明節假期飛到胡志明，交了位於第二郡的三套公寓的定金（相當於上海陸家嘴地區），每套定金30萬。

△胡志明市第二郡

位於市中心地帶的房子，每個月租出去大概能有1000美元的租金，即使現在因為疫情租金略有下降，肥皂每個月能拿到手的租金也非常可觀，租售比還算不錯。

不過想要轉手的話還得看運氣，現在越南房價雖然一路高漲，但出手不太容易。有些為了地產熱所蓋的樓盤，價格賣到很高，周邊的設施和服務發展卻沒有跟上，造成了買家難覓的局面。

肥皂投資的諸多項目裏，也有一套大概率要砸在手裏了，她打算留着以後自己住，也算是有一條退路了。

在越南買房，唯一的顧慮是找不到人接盤。有能力在越南高價購入高價公寓的只有兩類人：當地富豪與歪果仁。

越南盾價值不穩定，富人們的錢多投資在土地上，胡志明市區周邊的土地每兩個月就要漲價30%~40%。

但對於窮人來説，從他們常用的網購平台Shopee就能略知一二，極具競爭力的價格是爆單必備，薄利多銷才是主流。指望他們接盤胡志明的房子，可能還得向天再借五百年。

 

地形狹長的越南面積攏共不到33萬平方公里，還沒有一個雲南省面積大。在這片土地上，生活着1億越南人。

而胡志明市作為越南人均工資最高的地方，這裏的上班族一個月也就800萬越南盾（摺合人民幣約2400元）。

月薪3000買一平米3000美金的房子難如登天，不過越南當地人不愁地方住，他們在農村有很大的土地，各家種種水稻、咖啡豆，也能過上不錯的日子。

年輕人可能會去胡志明市闖蕩一番，賺點小錢，再回到老家。

△越南紡織業工人

在絕對的房價壓制面前，所有的住房剛需都成了繞指柔。越南的實際購房剛需不足，二手房市場冷淡。而富人羣體在國內房子買夠了，開始將撒錢目光轉向境外，購買國際房產。

有錢的買家去美國、加拿大、澳大利亞和英國等發達國家買房，他們認為那裏有全世界最好的教育機會和投資潛力，還可以通過買房來獲得移民機會。

沒那麼有錢的則去買歐洲等地的房產，塞浦路斯、馬耳他、葡萄牙是他們的首選。

相較於越南房產，富有的人能夠得到更具回報率的投資方式，而貧窮的人再怎麼奮鬥也買不起房。所以許多中國人在越南房地產市場上轉悠了一圈，發現賣房給你的和買你房的，都是中國人。

中國人買房中國人接盤，肥水不流外人田。先來的炒房客搶佔先機佈局，後來的炒房客聽着中介宣傳，把錢都獻給了先來者和中介。

另外，去海外買房還需要考慮匯率的問題，買越南的房產，需要先把人民幣換成越南盾，賣出也同理。

回看過去10年越南盾與人民幣的匯率，平均每年越南盾對人民幣會貶值4.6%左右，也就是説，房價漲幅帶來的收益，還會被匯率磨損掉很大一部分。

外國人在越南買房不能貸款，只能全款拿下，在兩到三年內付清。

之前越南房價還在窪地的時候，全款大概也就幾十萬，現在動輒兩三百萬，有這個錢，咬咬牙能在深圳交個首付了，還能讓孩子變成“深二代”。

△越南的三星工廠

不過，話又説回來，説不定李嘉誠的1800億能帶動越南經濟進一步發展，踏上新的台階，讓炒房客跟着喝湯，將來再把房子賣給後富裕起來的中產。

有機構預測，到2030年，越南將擁有1700萬個中產家庭。沒準就搏一搏，單車變摩托了。

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