6筆票據利息無法支付，正榮地產流動性危機加劇_風聞

三年前，正榮地產拿着1080億元的全口徑銷售額拿到了千億俱樂部的入場券，還順勢立下了“新三年戰略”目標，然而就在正榮官宣2021年業績離1500億僅一步之遙時，一場流動性危機席捲而來，僅半年時間，正榮地產就從雲端跌落谷底，多筆債券官宣違約的同時，其股價亦縮水超85%。5月31日，正榮地產再度發佈公告稱，公司預計無法支付2020年5月票據、2021年6月票據、2020年9月票據、2020年6月票據及2020年1月票據各自的利息，共計5300萬美元。同時，公司還表示無法於6月5日支付2019年11月票據的利息1372.5萬美元。

正榮地產表示，過去數月，公司為解決流動性問題採取各種措施，包括獲得境外貸款人及5批境內資產支持證券持有人延長資本市場融資、保持項目建設及運營穩定性、尋求處置資產以及加快銷售和現金回收速度。但自3月底以來，新冠確診病例急增，上海和其他城市實施封控影響，運營受到顯着影響，銷售及資產處置的進度有所推遲，流動資金的緊張狀態沒有得到根本性改善。

屋漏偏逢連夜雨，債務危機愈演愈烈的同時，正榮地產的業績也遭受重創。克而瑞數據顯示，2022年1-5月正榮地產銷售全口徑金額為181.7億元，權益金額99.6億元，而在去年同期，正榮地產的銷售全口徑金額為692.1億元，權益金額為430.3億元。正榮地產不僅全口徑銷售額下滑超73%，其銷售權益佔比也從去年同期的62%降至如今的54.8%。

債務如同滾雪球

據年報披露，截至2021年底，正榮地產的總負債額已經達到了2129億元，而其中1715.34億元為流動負債，短期借款、應付賬款及票據合計為527.39億元，而正榮的現金及等價物僅為391.2億元。除此之外，正榮的現金受限比例正在逐步擴大，上述的391.2億元現金及等價物中，有81.32億元為已抵押存款，162.61億為受限資金，正榮實際可支配的在手現金及等價物僅為147.27億元，而這也讓正榮的流動性危機進一步擴大。

根據企業預警通數據顯示，正榮地產目前存續境外債券共計13支，其中美元債11支，規模總計為32.59億美元，此外還有兩支以人民幣為幣種的債券共計28.9億美元。不僅本金額度巨大，利息也成為壓在正榮身上的重擔。據悉，正榮地產續存的美元債利息都在8%至12%之間，遠高於人民幣債券。此外，正榮地產子公司正榮地產控股股份有限公司債券存量共計11只，規模為56.83億元，其中，私募債23.63億元，佔比41.58%。

面對焦頭爛額的債務問題，正榮內部還出現了一個小插曲，2021年正榮地產副總裁兼財務總監陳偉健在年薪高達1001.3萬元，這個薪資水平甚至高於正榮地產董事長、行政總裁黃仙枝的474.1萬元。陽光城副總裁吳建斌曾做出判斷，地產行業目前面臨四個典型變化，包括從高週轉規模為王到穩健制勝、從投拓為重到經營為王、從產品複製到匠心產品；而最後一點，便是“從銷售至上到財務至上”。這一點在正榮地產身上體現的淋漓盡致。

賣賣賣不好賣

在解決債務危機的方式上，正榮地產與其他房企一樣，一方面尋求展期等債務處置，一方面則在出售旗下項目加速回籠現金。自2月份債務危機爆發後，正榮地產就給出了資產出售的初步方案。正榮地產董事會副主席劉偉亮表示，正榮已經梳理了一批合作項目和投資性物業。合作項目主要是與合作方以及國央企進行洽談股權轉讓的事宜，預計上半年可以完成30到40億左右的規模的資產盤活處置。關於持有型的物業，正榮目前還有資產總值接近100億的自持物業，扣除掉當前20億融資和再投入的30億元，按照公允價值計算的淨價值約40到50億左右。如果將上述資產相加，正榮合計可變現約70至90億元。

然而，理想很骨感，現實很骨感。各大房企都勒緊褲腰帶的時候，找買家也不是一件容易的事。公開信息顯示，2月24日，正榮地產將其持有的榮福（天津）置業發展有限公司的51%股權轉讓給了合作方美的置業。該項目公司涉及位於天津的“和築梅江”項目，該項目所處地塊是正榮地產於2020年以11.28億元的成交價拿下。除此之外，正榮地產還在3月27日與新希望地產簽訂協議，將其旗下的正隆（佛山）置業發展有限公司51%的股權出售給新希望地產，代價為1.56億元。

截至目前，除去這兩筆交易外，正榮地產再未公佈其更多的資產出售進展。

騰挪大法失靈

在賣賣賣之外，正榮還做起了“騰挪大法”。2021年5月20日，正榮服務發佈公告收購正榮地產集團下屬子公司正榮商管99%股權。而本次交易雙方正榮服務及正榮地產分別由歐宗榮間接持股63.26%及54.60%，屬於歐宗榮左手倒右手的交易。通過這筆交易，正榮地產集團預期將錄得淨收益約8.14億元，而正榮服務接手商管版塊後估值邏輯或將重塑。值得關注的是，這起併購PE高達26.9倍，此外標的公司淨資產僅7326萬元，最終形成了超7億元商譽，增幅達到了1178%。

從現狀來看，正榮的這筆“內部”買賣非但沒有緩解正榮地產的債務危機，反而加重了正榮服務的債務壓力。截至2021年末，正榮服務的現金及現金等價物從上年末的14.52億元降至7.37億元，負債從上年末的5.92億元翻倍至10.45億元，就連其股價也跟着母公司一起閃崩超80%。

流動性危機下，投行也開始重新審視這家閩系房企。3月30日，惠譽公告稱，將正榮地產集團有限公司的長期發行人違約評級(IDR)由“C”下調至“RD”，同時確認其高級無抵押評級為“C”，回收率評級由“RR4”調整至“RR5”。同時，穆迪也將正榮地產的公司家族評級從“B3”下調至“Caa2”（該評級反映公司在未來12-18個月內流動性較弱，違約風險較高），並將該公司的高級無抵押評級從“Caa1”下調至“Caa3”。評級展望維持為負面。