房價是如何變成普通人身上一座大山的?_風聞
知危-知危官方账号-2022-06-09 22:01
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1996 年冬天,中央經濟工作會議提到一件事:
要把住宅產業作為國民經濟新的增長點。
兩年後,在中國存在了幾十年的 “ 分房 ” 制度,被全面取消了。
隨之而來的,是住房分配貨幣化。

浙江日報 1999 年 11 月 28 日刊
房子,從此開始了真正意義上的自市場化流通。
下面,是一張 2000 年的杭州報紙,你可以看到一個名為 “ 南中國·雅仕苑 ” 的房產廣告。

杭州日報 2000 年 5 月 9 日刊
當時,這個房子的起售價是 2630 元每平方米。

現在,你可以在二手房軟件上看到它的價格,每平方米:
53240 元。

短短 20 年,房價翻了 20 倍。
這並不是個例,同樣的場景,幾乎發生在中國的每一個城市身上。
而這些年裏,**中國的居民人均可支配收入的漲幅,**只有 7.75 倍。

數據源:國家統計局
也就是説,人們收入的漲幅,遠追不上房價的漲幅。
因為房子帶來的資金壓力,人們開始減少消費,開始害怕結婚生子,開始低慾望生活。
就這樣,房子,成為了每個普通人身上的一座大山。
這一切,是如何發生的呢?
我想,要從 1994 年的分税制改革開始説起。
改革開放以後,為了刺激市場的活躍性,中央在 1980 年起開始向地方放權,這個放權在 1988 年的 “ 財政包乾制 ” 中迎來了最大化。
這裏的 “ 權 ”,指的是包括税收的經濟管控權,各地區成為了具有獨立經濟利益的主體,擁有了發展本地區經濟的制度性動力和能力。
按理來講,這是一個好事,地方可以有充分地積極性發展經濟建設,大家一起過上好日子。
但,問題逐漸出現了:
中央越來越窮,地方越來越富。
中央財政,出現了連年的財政赤字。

浙江日報 1994 年 4 月 26 日刊
我們從中央和地方財政收入比重數據可以看到,中央的收入越來越少,甚至可以説是少到可憐。

數據源:國家統計局
這對國家的發展,是非常不合理的。
對於國家的規劃,很大程度上要依賴於中央的規劃,中央財政擔負很多大型的國家基礎性建設以及軍備力量建設。
中央沒有錢,這些東西就沒辦法建設。
更可怕的是,中央税收的捉襟見肘,成為了促成 1993 年中國通貨膨脹的一個影響因子。
因為中央沒錢的時候,就要發債,而發債,必將導致貨幣的超發。
於是,1994 年,中央提出了分税制改革。

《 關於實行分税制財政管理體制的決定 》
這次改革,將一部分税收劃回給了中央,解決了 “ 中央窮,地方富 ” 的問題,解決了一部分通脹問題,同時還解決了財務分配的問題,中央可以將錢投入到欠發達地區,讓他們得以發展。

分税制改革後中央財政收入比重明顯上升
數據源:國家統計局
不過,錢一共就那麼多,此消彼長,根據中國財政科學研究院院長劉尚希的説法,在分税制設想中,中央政府的收入比重是 60% 。
這次,輪到地方政府窮了。
地方政府是有發展 GDP 的 KPI 的,沒有錢,去哪裏搞發展?
契機出現在 1998 年,中國開始全面取消分房制度,住房分配開始貨幣化,中央也將住宅產業看作國民經濟新的增長點。
恰好,作為分税制的補償,土地的出讓收入,歸為地方政府。
地方政府開始逐漸意識到了一種魔法:
土地財政。
政府先賣地賺錢,再把賣來的錢用作當地的基礎設施建設和產業扶持。
這看起來是個挺完美的解決方案,政府獲得了錢,人們獲得了商品住宅,而城市也因為土地財政賺來的錢被建設的越來越好,走向了城鎮化的道路。
而個人房貸的推出,又給城鎮化的發展速度,加了一個槓桿。
速度有多快呢?
截至 2021 年,中國的城鎮化率達到了 64.72%,我們用 20 年的時間,快追上了發達國家的城鎮化率**( 70-80% 左右 )****。**

數據源:國家統計局
城鎮化會自然而然的推動房價的上漲,因為沒有人不喜歡住在現代、發達的城市。
作為一種市場化的商品,房子因為人們對城市的渴求,開始漲價了。
於是,聰明的商人們,行動了。
1998 年,大連的萬達集團,隨着房產市場化的政策,開啓了大規模跨區域開發的步伐,四處開發房地產。
你耳熟能詳的房地產公司,基本都是從那個時代開始發力的。
在一開始,房地產真的不像現在這樣,真的能夠帶動經濟。
你在銀行借了 7 成的貸款加槓桿買房子,這些錢會流向水泥、砂石、管道、電器等各種行業,還會流向外來務工人員。
於是,巨量外來務工人員開始湧入城市,彭博社的記者曾在文章裏提到:
“ 建築工地上隨處可見的方便麪碗,有如地面上高聳的起重機一樣多 ”
泡麪只是一個縮影,這意味着外來務工人員又帶動了餐飲、住宿、娛樂等行業。
也就是説,你用房貸,給城市各行各業的發展都加上了一個發展的槓桿。

深圳羅湖區前後對比圖源:半月談
不過,這並不是一個完美、永續的模式。
在 “ 土地財政 ” 的模式下,房地產行業承擔一個非常重要的角色:
收集勞動剩餘( 存款,勞動時間等等 )。
你每個月賺 1W 塊,到發工資了,有人跟你説,你要拿出 5K 用作國家建設道路、學校還有醫院,你可能不會開心。
但,你每個月賺 1W 塊,有人跟你説你每個月拿出 5K 還房貸,可以獲得房子配套的便利交通、學區還有優質的醫療資源,你就感覺好像賺了。
可是,當你每個月賺 1W,這個房貸變成 8K 或是 1.2W 的時候,你就又笑不出來了。
因為適當的收集勞動剩餘,是對社會建設有益的,但他有一個臨界點。
過去 20 年,人們都認為房子會不停的漲,而房貸可是很多人一輩子能獲得的最大的金融槓桿,為了不錯失機會,人們開始炒房。
房市逐漸偏離了正常的市場需求,開啓了一個閉環循環:
賺錢→炒房→炒房賺的錢再炒房,如此往復。
市場上的錢不再像早年一樣流入到公共事業建設,而是被鎖定在了房地產裏流轉。
就這樣,房子在極盡所能地收集你的勞動剩餘,漫無邊際。
馬克思曾説過:“ 資本的再生產會擠壓勞動的再生產。”

資本的再生產就是資本泡沫的形成過程,比如:炒房。
勞動的再生產就是 “ 打工人 ” 勞動力的恢復,比如:“ 打工人 ” 體力的恢復和 “ 小打工人 ” 的誕生。
現在好了,為了買房,人們捲了起來,開啓了 996 模式,本來 10 個人的活,5 個人就幹完了,另外 5 個人被開掉了。
這 5 個勞動力,乾脆沒了。
這樣,炒房開始擠壓了就業,讓就業形勢不斷惡化,就業形勢的惡化,又導致了人們不想結婚生子。
勞動力的恢復,也沒了。
這是一個很危險的趨勢。
國家在 2021 年起開始給房子踩剎車,2021年1月,針對房地產市場的 “ 三紅線 ” 開始施行,隨後各地的房貸利率開始變高,限售開始鎖緊,房價開始限價,拍地價也開始限價。
不過,這個封印,最近又開始鬆動了,雖然限價政策沒有鬆動,但一些城市的限售政策開始放寬,央行指導房貸利率也開始下調。

《 關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知 》
因為,剎車似乎有點急。

數據源:國家統計局
房價的背後,終究是土地財政,是地方政府的收入,而且依賴度很大,2021 年全國土地出讓收入佔地方政府收入的 42.4% 。 *算法:土地出讓收入÷( 地方一般公共預算本級收入+地方政府性基金本級收入 )
所以,現階段還是要維持在一定水平的。
那麼,這個問題怎麼解決?
發展中國家的路,就是把發達國家的路,再走一遍。
美國的歷史,或許會給我們一些啓發。
1837 年,美國曾經發生過一次經濟危機。
這場危機的重要原因之一,跟現在的中國很像。
1837 的美國政府因為要還戰爭債,非常缺錢,所以他們決定將土地進行出售,土地的出售帶動了房地產,房產行業的興盛,讓人們開始炒房。
好巧不巧,美國當時還推出了一個政策,把設立銀行的資本下限下調到了 10 萬美元。
於是,大量的小銀行開始出現,他們的錢並沒有發放給真正需要生產經營的企業,而是給普通人放房貸,市場上的錢全都跑去房地產投機了。
聯邦政府就開始對這樣的現象調控,結果,調崩了。
大量的銀行倒閉,人們也失去了自己的土地。

這次危機被稱為 1837 大恐慌
吃了這個虧之後,賣地不再是最佳選擇,所以美國推出了不動產税,開始對房產的持有按年徵税。
現在,美國的房地產税是地方政府收入的主要來源,佔税收收入約 50% 以上**(有些地方達 80% ),再回頭看看中國地方政府收入中土地出讓收入佔 42.4%,你會發現這個比例驚人的相似。**
房產税是可以永續的,不像賣地會有盡頭,另外房產税是對持有徵税,能有效的抑制炒房,這也是賣地比不了的。
所以,像美國、英國、日本、韓國等發達國家都有相對完備的房產税徵收制度。
中國在房產税方面,還是比較前期的摸索階段,雖然有這個税種,但對住宅之前基本一直是免徵的,僅在部分城市有試點,所以突然冒出來要交錢,會遇到一些推行上的阻力,比如已經買了房子的人會有不滿。
畢竟土地財政某種意義上就是變相的税收了,這些買了房的人在土地財政上交過了,還要再交一次?
這可能要涉及到起徵性質的不同、起徵點的不同、首付比例的不同、房貸利息的抵扣等各種各樣的問題。
我們不知道他會如何推行,也沒法預測他會何時推行,但我們可以肯定:
房產税,一定會來。
就像契訶夫所説:
如果故事裏有一把槍,那他就非發射不可。
至於房子,永遠都會是一座逃不掉的大山。
就像你在為房價發愁的時候,不必為房價發愁的英國人們:
正在為平均 9% 的房產税發愁。
引用:
[1].舒路.我國財政體制改革的必要性.浙江日報.1994.04.26
[2].林麗.杭州市貨幣化分房政策出台.浙江日報.1999.11.28
[3].馮燕.購房十年造就財富翻倍.新民晚報.2012.11.29
[4].黃連友.經濟適用房將成新熱點.杭州日報.1998.04.18
[5].況偉大,朱勇,劉江濤.房產税對房價的影響:來自OECD國家的證據[J].財貿經濟,2012(05):121-129.
[6].賈康.房產税改革:美國模式和中國選擇[J].人民論壇,2011(03):48-50.
[7].孟祥林.房地產業要成為新的經濟增長點和消費熱點應採取的措施[J].中國房地信息,2000(09):19-21.
[8].清和社長.房產税終結土地財政?.智本社.2021.5.15.