房價是如何變成普通人身上一座大山的？_風聞

本文首發於微信公眾號“李大大餅”

1996 年冬天，中央經濟工作會議提到一件事：

要把住宅產業作為國民經濟新的增長點。

兩年後，在中國存在了幾十年的 “ 分房 ” 制度，被全面取消了。

隨之而來的，是住房分配貨幣化。

浙江日報 1999 年 11 月 28 日刊

房子，從此開始了真正意義上的自市場化流通。

下面，是一張 2000 年的杭州報紙，你可以看到一個名為 “ 南中國·雅仕苑 ” 的房產廣告。

杭州日報 2000 年 5 月 9 日刊

當時，這個房子的起售價是 2630 元每平方米。

現在，你可以在二手房軟件上看到它的價格，每平方米：

53240 元。

短短 20 年，房價翻了 20 倍。

這並不是個例，同樣的場景，幾乎發生在中國的每一個城市身上。

而這些年裏，**中國的居民人均可支配收入的漲幅，**只有 7.75 倍。

數據源：國家統計局

也就是説，人們收入的漲幅，遠追不上房價的漲幅。

因為房子帶來的資金壓力，人們開始減少消費，開始害怕結婚生子，開始低慾望生活。

就這樣，房子，成為了每個普通人身上的一座大山。

這一切，是如何發生的呢？

我想，要從 1994 年的分税制改革開始説起。

改革開放以後，為了刺激市場的活躍性，中央在 1980 年起開始向地方放權，這個放權在 1988 年的 “ 財政包乾制 ” 中迎來了最大化。

這裏的 “ 權 ”，指的是包括税收的經濟管控權，各地區成為了具有獨立經濟利益的主體，擁有了發展本地區經濟的制度性動力和能力。

按理來講，這是一個好事，地方可以有充分地積極性發展經濟建設，大家一起過上好日子。

但，問題逐漸出現了：

中央越來越窮，地方越來越富。

中央財政，出現了連年的財政赤字。

浙江日報 1994 年 4 月 26 日刊

我們從中央和地方財政收入比重數據可以看到，中央的收入越來越少，甚至可以説是少到可憐。

數據源：國家統計局

這對國家的發展，是非常不合理的。

對於國家的規劃，很大程度上要依賴於中央的規劃，中央財政擔負很多大型的國家基礎性建設以及軍備力量建設。

中央沒有錢，這些東西就沒辦法建設。

更可怕的是，中央税收的捉襟見肘，成為了促成 1993 年中國通貨膨脹的一個影響因子。

因為中央沒錢的時候，就要發債，而發債，必將導致貨幣的超發。

於是，1994 年，中央提出了分税制改革。

《 關於實行分税制財政管理體制的決定 》

這次改革，將一部分税收劃回給了中央，解決了 “ 中央窮，地方富 ” 的問題，解決了一部分通脹問題，同時還解決了財務分配的問題，中央可以將錢投入到欠發達地區，讓他們得以發展。

分税制改革後中央財政收入比重明顯上升

數據源：國家統計局

不過，錢一共就那麼多，此消彼長，根據中國財政科學研究院院長劉尚希的説法，在分税制設想中，中央政府的收入比重是 60% 。

這次，輪到地方政府窮了。

地方政府是有發展 GDP 的 KPI 的，沒有錢，去哪裏搞發展？

契機出現在 1998 年，中國開始全面取消分房制度，住房分配開始貨幣化，中央也將住宅產業看作國民經濟新的增長點。

恰好，作為分税制的補償，土地的出讓收入，歸為地方政府。

地方政府開始逐漸意識到了一種魔法：

土地財政。

政府先賣地賺錢，再把賣來的錢用作當地的基礎設施建設和產業扶持。

這看起來是個挺完美的解決方案，政府獲得了錢，人們獲得了商品住宅，而城市也因為土地財政賺來的錢被建設的越來越好，走向了城鎮化的道路。

而個人房貸的推出，又給城鎮化的發展速度，加了一個槓桿。

速度有多快呢？

截至 2021 年，中國的城鎮化率達到了 64.72%，我們用 20 年的時間，快追上了發達國家的城鎮化率**（ 70-80% 左右 ）****。**

數據源：國家統計局

城鎮化會自然而然的推動房價的上漲，因為沒有人不喜歡住在現代、發達的城市。

作為一種市場化的商品，房子因為人們對城市的渴求，開始漲價了。

於是，聰明的商人們，行動了。

1998 年，大連的萬達集團，隨着房產市場化的政策，開啓了大規模跨區域開發的步伐，四處開發房地產。

你耳熟能詳的房地產公司，基本都是從那個時代開始發力的。

在一開始，房地產真的不像現在這樣，真的能夠帶動經濟。

你在銀行借了 7 成的貸款加槓桿買房子，這些錢會流向水泥、砂石、管道、電器等各種行業，還會流向外來務工人員。

於是，巨量外來務工人員開始湧入城市，彭博社的記者曾在文章裏提到：

“ 建築工地上隨處可見的方便麪碗，有如地面上高聳的起重機一樣多 ”

泡麪只是一個縮影，這意味着外來務工人員又帶動了餐飲、住宿、娛樂等行業。

也就是説，你用房貸，給城市各行各業的發展都加上了一個發展的槓桿。

深圳羅湖區前後對比圖源：半月談

不過，這並不是一個完美、永續的模式。

在 “ 土地財政 ” 的模式下，房地產行業承擔一個非常重要的角色：

收集勞動剩餘（ 存款，勞動時間等等 ）。

你每個月賺 1W 塊，到發工資了，有人跟你説，你要拿出 5K 用作國家建設道路、學校還有醫院，你可能不會開心。

但，你每個月賺 1W 塊，有人跟你説你每個月拿出 5K 還房貸，可以獲得房子配套的便利交通、學區還有優質的醫療資源，你就感覺好像賺了。

可是，當你每個月賺 1W，這個房貸變成 8K 或是 1.2W 的時候，你就又笑不出來了。

因為適當的收集勞動剩餘，是對社會建設有益的，但他有一個臨界點。

過去 20 年，人們都認為房子會不停的漲，而房貸可是很多人一輩子能獲得的最大的金融槓桿，為了不錯失機會，人們開始炒房。

房市逐漸偏離了正常的市場需求，開啓了一個閉環循環：

賺錢→炒房→炒房賺的錢再炒房，如此往復。

市場上的錢不再像早年一樣流入到公共事業建設，而是被鎖定在了房地產裏流轉。

就這樣，房子在極盡所能地收集你的勞動剩餘，漫無邊際。

馬克思曾説過：“ 資本的再生產會擠壓勞動的再生產。”

資本的再生產就是資本泡沫的形成過程，比如：炒房。

勞動的再生產就是 “ 打工人 ” 勞動力的恢復，比如：“ 打工人 ” 體力的恢復和 “ 小打工人 ” 的誕生。

現在好了，為了買房，人們捲了起來，開啓了 996 模式，本來 10 個人的活，5 個人就幹完了，另外 5 個人被開掉了。

這 5 個勞動力，乾脆沒了。

這樣，炒房開始擠壓了就業，讓就業形勢不斷惡化，就業形勢的惡化，又導致了人們不想結婚生子。

勞動力的恢復，也沒了。

這是一個很危險的趨勢。

國家在 2021 年起開始給房子踩剎車，2021年1月，針對房地產市場的 “ 三紅線 ” 開始施行，隨後各地的房貸利率開始變高，限售開始鎖緊，房價開始限價，拍地價也開始限價。

不過，這個封印，最近又開始鬆動了，雖然限價政策沒有鬆動，但一些城市的限售政策開始放寬，央行指導房貸利率也開始下調。

《 關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知 》

因為，剎車似乎有點急。

數據源：國家統計局

房價的背後，終究是土地財政，是地方政府的收入，而且依賴度很大，2021 年全國土地出讓收入佔地方政府收入的 42.4%  。 *算法：土地出讓收入÷（ 地方一般公共預算本級收入+地方政府性基金本級收入 ）

所以，現階段還是要維持在一定水平的。

那麼，這個問題怎麼解決？

發展中國家的路，就是把發達國家的路，再走一遍。

美國的歷史，或許會給我們一些啓發。

1837 年，美國曾經發生過一次經濟危機。

這場危機的重要原因之一，跟現在的中國很像。

1837 的美國政府因為要還戰爭債，非常缺錢，所以他們決定將土地進行出售，土地的出售帶動了房地產，房產行業的興盛，讓人們開始炒房。

好巧不巧，美國當時還推出了一個政策，把設立銀行的資本下限下調到了 10 萬美元。

於是，大量的小銀行開始出現，他們的錢並沒有發放給真正需要生產經營的企業，而是給普通人放房貸，市場上的錢全都跑去房地產投機了。

聯邦政府就開始對這樣的現象調控，結果，調崩了。

大量的銀行倒閉，人們也失去了自己的土地。

這次危機被稱為 1837 大恐慌

吃了這個虧之後，賣地不再是最佳選擇，所以美國推出了不動產税，開始對房產的持有按年徵税。

現在，美國的房地產税是地方政府收入的主要來源，佔税收收入約 50% 以上**（有些地方達 80% ），再回頭看看中國地方政府收入中土地出讓收入佔 42.4%，你會發現這個比例驚人的相似。**

房產税是可以永續的，不像賣地會有盡頭，另外房產税是對持有徵税，能有效的抑制炒房，這也是賣地比不了的。

所以，像美國、英國、日本、韓國等發達國家都有相對完備的房產税徵收制度。

中國在房產税方面，還是比較前期的摸索階段，雖然有這個税種，但對住宅之前基本一直是免徵的，僅在部分城市有試點，所以突然冒出來要交錢，會遇到一些推行上的阻力，比如已經買了房子的人會有不滿。

畢竟土地財政某種意義上就是變相的税收了，這些買了房的人在土地財政上交過了，還要再交一次？

這可能要涉及到起徵性質的不同、起徵點的不同、首付比例的不同、房貸利息的抵扣等各種各樣的問題。

我們不知道他會如何推行，也沒法預測他會何時推行，但我們可以肯定：

房產税，一定會來。

就像契訶夫所説：

如果故事裏有一把槍，那他就非發射不可。

至於房子，永遠都會是一座逃不掉的大山。

就像你在為房價發愁的時候，不必為房價發愁的英國人們：

正在為平均 9% 的房產税發愁。

引用：

[1].舒路.我國財政體制改革的必要性.浙江日報.1994.04.26

[2].林麗.杭州市貨幣化分房政策出台.浙江日報.1999.11.28

[3].馮燕.購房十年造就財富翻倍.新民晚報.2012.11.29

[4].黃連友.經濟適用房將成新熱點.杭州日報.1998.04.18

[5].況偉大,朱勇,劉江濤.房產税對房價的影響:來自OECD國家的證據[J].財貿經濟,2012(05):121-129.

[6].賈康.房產税改革:美國模式和中國選擇[J].人民論壇,2011(03):48-50.

[7].孟祥林.房地產業要成為新的經濟增長點和消費熱點應採取的措施[J].中國房地信息,2000(09):19-21.

[8].清和社長.房產税終結土地財政？.智本社.2021.5.15.