國資入股，建業地產這回穩了嗎?_風聞

作者 l 橙子

自中南建設獲得國資支持後，曾經的“地產三劍客“之一建業地產（00832·HK）日前也發佈一條獲國資支持的內幕消息。

根據建業地產公告，國資企業河南同晟置業與建業地產控股股東恩輝投資簽訂了框架協議，擬收購建業地產8.6億股股份，交易代價為6.88億港元。

此外，按照該協議，同晟置業還將認購建業地產發行的7.08億港元的可轉股債券，而在該債券轉股後，同晟置業或將成為建業地產的第一大股東。

受次消息影響，6月2日收盤，建業地產股價上漲15.385%，報0.75港元/股。

圖片來源：建業地產官方公告

國資入局

或成建業第一大股東

從股權結構來看，截至2021年12月31日，恩輝投資持有建業地產20.8億股，佔總股本70.11%，為公司第一大股東。

圖片來源：東方財富

而本次收購方河南同晟置業有限公司是由河南省鐵路建設投資集團有限公司100%持股，為河南省管國有重要企業，由河南省人民政府全資持有。

此次交易達成之後，恩輝投資將持有建業地產的股份將降至41.1%，同晟置業將持有建業地產29.01%的股份，成為公司第二大股東。

且根據公告內容：

本次交易代價為最高每股股份0.80港元，較6月1日的收盤價溢價約23.1%。據此計算，此番交易總代價約為6.88億港元，摺合人民幣約5.8億元。且以上款項預計將以現金結算，該部分資金收取後將用於補充建業地產的運營資金。

圖片來源：建業地產官方公告

除了股權收購，據公告，同晟置業還將同步吃下建業地產發行的，本金不超過7.08億港元的可換股債券。該債券預計將按每年5%計息並在發行日起滿24個月當日到期，並可由雙方同意將有關可換股債券延期12個月。

據公告，可換股債券持有人預計有權按照不高於1.20港元的初始換股價將全部或一部分可換股債券轉換為股份。待可換股債券按初始換股價獲悉數轉換後，合共約5.9億股換股股份可予發行，相當於公司現有股份總數的19.90%及發行換股擴大後的總數約16.60%。

圖片來源：建業地產官方公告

若此筆交易如約完成，建業地產將獲得約14億港幣，摺合人民幣12億元的現金流。而河南同晟置業也將在股權收購和可轉換債券股權兑換後，持股比例達到40.8%，成為第一大股東，恩輝投資持股比例將被稀釋至34.3%。儘管國資入股對建業而言能夠補充現金流，也能在股東實力上提升不少，但這筆交易也存在流產風險：

根據公告，此次交易的最終股份購買協議和最終債券認購協議將在2022年7月1日或之前訂立，如最終無法在7月1日完成協議且未就延期達成一致，此次交易或將停止。

實際上，去年以來，受整個行業大環境影響，建業地產持續處於現金流緊張的狀態。

根據建業2021年年報，全年建業償還債務101.31億元，受此影響建業全年現金及現金等價物淨增加額流出近167億元。

圖片來源：東方財富

且去年河南洪災期間，建業還不得不向政府發出求救信號，表示累計損失超50億元。

除了股權變現，今年來建業還曾多次出售資產，換取現金流。

4月份，建業就旗下商業項目運營權合作與萬達集團達成一致，萬達商管將全面負責相關商業項目的招商、對外租賃、運營和物業管理等業務。但這筆合作後續如何，至今仍未定論。

5月份，建業又將旗下兩大文旅項目相繼出售。

先是將公司旗下河南建業實景演出文化有限公司股權部分轉讓給河南老家文旅，老家文旅由河南省文化產業投資有限責任公司全資持有，而該公司為河南省人民政府直屬企業，由河南省發展和改革委員會代管，河南省國有資產監督管理委員會監管。

此後，建業又將旗下河南建業華誼兄弟文化旅遊產業有限公司的股權轉讓給老家文旅，由建業集團獨資變更為老家文旅持有90%，建業持有10%。

儘管文旅項目長期來看具備一定的盈利可持續性，但文旅項目投入高變現慢，對當前急需現金流解渴的建業而言，也算不得已而為。

營收淨利負增長債務重壓加重現金流渴求

從建業2021年年報來看，建業地產全年實現營收419.59億元，同比下跌約3.1%，歸母淨利潤同比下跌66.42%，為6.05億。

圖片來源：東方財富

全年建業實現合同銷售額601.05億元，同比減少約12%，經營業績不佳，也導致建業盈利質量下滑。

2021年建業毛利率為16.23%，同比下降3.62個百分點，這也是自2018年以來，建業地產連續4年下滑。同期建業淨利率也降至不到3%。

圖片來源：東方財富

而根據建業地產5月初發布的經營數據，今年前4個月建業取得合約銷售額88.97億元，同比減少36.3%。

除了盈利質量下滑導致建業在業務端存在回血難度，另一方面在房企無法避開的債務端，建業同樣壓力山大。

截至2021年建業總負債規模為1330.63億，其中超87%為流動負債，合計1158.4億元。整體資產負債率則達到91.26%。

而在全部流動負債中，短期借款為36億元，包括應付票據及賬款等在內的經營負債則高達579億元，其他流動負債523.61億元。

圖片來源：東方財富

同期建業由於清償債務，賬面現金及現金等價物則較2020年減少167.17億元，只有59.02億元。

圖片來源：東方財富

除此之外，今年8月，建業地產還有5億美元債即將到期，這也進一步增大了建業地產的償債壓力。

圖片來源：企業預警通

一邊是經營層面營收淨利下滑，致使建業在自我造血方面心有餘力不足，另一方面，則是債務壓身下的清償壓力。雙雙作用下，便不難理解建業的資金壓力。

不過，儘管國資入股，不論從資金面還是股權背景等方面，均為利好，但對建業而言，如何擺脱對河南市場的單一性依賴，不斷提升自身盈利質量才是關鍵，況且這筆國資入股的交易能否最終落定，還未可知！

聲明：本文僅作為知識分享，只為傳遞更多信息！本文不構成任何投資建議，任何人據此做出投資決策，風險自擔。