自如推高了房租麼？_風聞

房地產有趣的地方在於

任何一個現象傳播背後都伴隨着這個行當本身規則的透明和顯現

既然如此，解構和澄清也就有了更深刻的意義

2022年的今天，現象開始觸及到了租賃市場

最近確實在各個維度看到關於自如推高租金的消息

從微博到微信到抖音，各種輿論各種觀點

不太刷朋友圈的我也經常被刷屏

數字我有看到10%，20%，30%，諸如此類

有案例有論據有觀點

一家企業在推高租賃市場的價格，這個現象也在疫情解封后的現在，引起了情緒的共振

某種程度上租賃市場會比商品房市場更加敏感，因為涉及年輕人，也涉及人最基本的需求

也是因為如此，今天這篇文章才更加重要

房租到底是怎麼決定的，到底什麼力量影響租金變化，以及單個企業會不會“違背民意”的漲價

這每個問題都很重要

所以

我們一個個來…

01

首先自如自己的房子漲價了嗎

我們到底如何才能給這個疑問下一個判斷

自如作為行業內最大的租賃品牌，公開數據顯示，體系內目前一共有百萬套房源

對於這種規模的企業來説，其實可以想得出幾乎每天體系內都有房源的價格波動

所以我們首先需要思考，內部有多少比例的房子漲價就可以斬釘截鐵的判斷自如在漲價

50%？

30%？

還是10%

或者説我看到了30套房源的價格波動，我們就認為自如在推高房租？

這是一個最基礎的邏輯

但是遺憾的是，目前我尚未在輿論中看到了這樣的統計

不過我做自媒體是幹嘛的，不就是給大家獲得信息源的麼

之前自如公佈過一個數據

目前整個自如的租金環比波動±2%，續約房源價格相比去年同期漲幅不到3%

對此我帶着求證的心情，用爬蟲分析了自如app上的房源租金數據

發現一個有趣的結論

5月上海自如的租金環比漲幅1.39%，而北京自如的租金環比下降了2.39%

這大概是具體的數字

當然這個數字只能給大家一個感受，僅此而已

就像很多數字的平均值沒有意義一樣

我們可以做一些橫向的比較

因為市面上確實也存在點狀案例有租金波動的情況

比如北京的安慧裏五區小區，從去年到現在，區域內房源因為需求旺盛，普租房源單月環比最大漲幅36.5%，而自如房源的漲幅幾乎沒有

北京甜水園街小區，從21年3月至22年5月中，普租房源單月環比最大漲幅43.3%，最大跌幅16.9%，自如房源單月環比最大漲幅3%，最大跌幅3.9%

包括我們也抓取到不少自如降價的房源，大家也可以去核實下

寫這些不是就給大家拍板説自如沒有漲價，只是希望大家明白，我們否定一個觀點和下一個判斷一樣，都需要深思熟慮

那麼第二個問題，既然無風不起浪，自如漲價的輿論是怎麼來的

肯定是有一些真實的案例存在才會導致這樣的議論

其實維度有幾個方面

首先就是類似這樣的折扣價格收回

所以為了保持出租率，在早期會有這樣的折扣宣傳

當租客下一次續約的時候，這部分折扣就被收回

不知道大家聽説過一種叫“尾房”的房源沒有

這類房源是自如和房東的租約快要到期了，於是自如只能以短租的形式對外出租

價格也差不多會比同類房源優惠20%-30%左右

如果這時候房東繼續選擇和自如續約，就面臨一個情況，租金會在“尾房”之上，補上這個落差

將這些個案也是也是為了説明，單個情況的緣由都有很多，有漲價也有降價的，但是都是各種原因

簡單的把理由歸結為自如蓄意的、普遍的、大幅度的漲價，這一點也不客觀

02

但是這裏還有一個邏輯，説實話也是挺誅心的

説

自如是中間商，從房東那承接了房源，然後再租給房客，等於自如在裏面賺差價了

是不是有這個一個觀點

無數人也在設想，如果沒有自如的存在，房東直接把房子租給租客，是不是房租就可以更便宜呢

沒有中間商賺差價

我們先不回答這個問題，先來看看自如作為第三方做了什麼

首先我們要知道，雖然自如是市場上最大的租賃品牌，儘管如此自如在整個租賃賽道佔據的份額還是很小的

自如還沒公佈過它在各個城市的持有量，但是全國房源總量是有數字的，100萬間

我們用內部傳播較廣的90%左右入住率、以及網站掛牌房源量，可以倒推出

自如在上海有近20萬套，在北京有近40萬套，而這個體量在單個城市的比例，只有5%

行業真正的主流，就是我們眼中的房東直租給房客的模式

我們在上週末那篇租房文章裏，提到上海漲價比較典型的一個區域是黃浦區

如果你手邊方便可以一起檢索下，黃浦區在安居客的待租房源是55110間，鏈家待租的房源是820間，我愛我家待租的房源是373間

而自如待租的房源大概在566間左右，而黃浦區更多的房子則是散落在本土中介和房東手中

換句話來説自如只是細分了蛋糕很小眾的比例

第二自如創造的改變

一線城市95%的租賃產品供應是這樣的

自如體系內的房源基於自如的改造

呈現的樣貌是這樣的

同等地段下不同的產品以及室內空間的體驗，更好的房子是不是應該租的貴一點

這是最基礎的商業邏輯

換句話來説，自如在一個蛋糕中細分了5%的比例提供更好的產品，給到那些對於居住生活有要求的這麼一羣人

03

然後第三個問題，自如主觀上會不會追求更高價格

這個問題也很重要，比如説知道外面的房子都很差，自如房子好，那麼自如會不會用不切實際的定價從而推動房租的上漲

這個問題也很關鍵，畢竟自如有定價權

這個問題最好的回答就是企業價值觀或者初心，但這也是最沒用的

不如聊聊商業的本質，畢竟沒有一家企業會做虧本買賣

各位知道所有的長租機構在空間運營的時候最關心什麼問題嗎

空置率

因為房東把房子給到自如，自如已經把房租給到房東了，如果在自己手上空置一個月，就意味着全年的房租收益就打9折，兩個月就是8折

所以空置率是很可怕的，自如會想盡一切辦法降低空置率

之前説所的短期折扣就是如此

正是因為如此，對於自如內部來説也會盡量控制漲幅

因為對於租户來説都是價格敏感性的人羣，如果過高的價格導致客户不租或退租，那麼受傷害最大的也是自如本身

畢竟，空着還得承擔租金，比少賺點，更要命

所以從商業邏輯來説，自如自己對於調租都是非常敏感和小心的

就我們爬到的數據和自如自己公佈的數據比較吻合來看，這個應該屬實

最近大家之所以對租金的漲幅比較敏感，其實背後的原因是單個城市在疫情之後的租金普漲

我們之前還寫了一篇文章用來表達：沒想到上海提前反彈的是租房市場

對於上海來説，幾乎每個板塊的房子都在漲，無非多少而已

數據來源©全國房價行情

而漲價類型最大的房源類目中

©丁祖昱評樓市

集中式公寓租金同比下降了1.7個百分點，分散式公寓租金同比下降18%，而最大規模的個人房源，過去兩個月漲幅超過9%

這才是市場最真實的一面

對於提價的原因有很多，但是相比較而言，個人房東提起房租來，更加大膽

04

所以各位，你們真的認為第三方在賺差價嗎

這才是我今天寫這篇文章最重要的目的

就是今天這篇文章一邊寫我一邊在回憶之前

大概五年前

行業內清一色的認知認為鏈家這個角色存在推高了房價

為了獲得房源向房東承諾過高的價格，然後通過信息不對稱高價賣給了客户

大概十年前

行業內也有一個觀點就是開發商推高了房價

明明這個項目便宜點賣也能賺錢，為什麼要定這麼高的價格

幾乎所有參與項目營銷的終端企業，都被貼上了有罪標籤

通過局部案例以及情緒內內容，非常容易引入輿論的傳播和情緒的共鳴

但是為什麼現在關於這些觀點的人越來越少

因為現在我們認識到

關於房價的影響，是供需關係決定的，是政策導向決定的，是金融環境決定的，很多很多個因素決定的

唯獨和中介和開發商沒什麼關係

這個問題的解決本質上是行業的發展、信息的普及以及客户心智決定的

換句話來説越來越多的誤解的消失本質上也就意味着行業本身的成熟

如今這個問題也落在租賃市場

這個賽道本身也在發展到一個關鍵階段，大家需要對這類產品有更多的認識以及更理智的觀點

整個賽道因為有自如這樣的運營方的存在，讓這樣的空間有個更多的優化，服務有了更多的保障，市場也有了更好的監督

第三方的存在只能説明行業在細分，產品在提升

租賃當然有問題，個案現象當然也要重視

因為極少的概率對於個體來説都是天大的事情

但是問題本身並非來自企業，而是行業的共性

這需要所有從業者一起來解決

誤解一個個解除，伴隨着行業越來越規範，客户心智的日漸成熟

當然本身也代表着租賃賽道也開始進入主流關注

05

我們説房住不炒

就是希望有多餘房產的人可以拿出來租賃解決更多人的居住需求

我們説租售並舉

也是希望租房也可以像買房一樣得到權益的更多保障

這些事情的發展都需要越來越多的企業參與和重視

如果能夠讓大家意識到這一點，那麼也就有了今天這篇文章最大的意義

以上為正文，來自真叫盧俊