綠城中國被舉報違法放貸、利益輸送，都是代建惹的禍？_風聞

雷達財經出品 文|李亦輝 編|深海

唐山因打人事件引起的“舉報潮”，讓知名房企綠城中國捲入其中。

6月10日，一家名為河北德融房地產開發有限公司（下稱“德融地產”）的開發商，在微博發舉報信，實名舉報香港上市公司綠城中國控股有限公司（下稱“綠城中國”）涉嫌多項違法犯罪行為。

具體來看，舉報內容指向綠城中國“違法放貸、利益輸送、偷税漏税、侵害股東利益及信披違規”等方面。由於綠城中國母公司的央企背景，舉報稱，綠城上述行為嚴重損害股東利益、特別是國資股東、中小股東利益，請求有關國家機關及行政管理部門依法處理。

對於舉報，綠城中國官方發佈聲明回應，天鴻房地產開發有限公司、唐山鴻柯房地產有限公司、河北德融房地產有限公司，因嚴重違約，引發多起訴訟等糾紛案件，目前相關案件正處於司法流程中。

6月14日，綠城方面向投資人表示，上述房企是一家代建的意向合作方，後來沒有合作。對該司在網上發佈信息舉報，綠城已經報警處理。

雷達財經注意到，舉報背後涉及雙方此前的代建代售合作。有行業人士認為，舉報事件影響比較大，綠城作為一家全國性房企，到唐山遇到這些問題，不管誰對誰錯，如果處理不好的話，會帶來外部的一些猜想或者不解，進而引起對營商環境的一個誤解。

質疑綠城合作是為了放貸

資料顯示，河北德融地產是天鴻房地產開發有限公司（下稱“天鴻地產”）的全資子公司，後者是一家總部位於唐山市的區域性房地產公司，曾於2021年遞交招股書試圖赴港IPO。

從綠城的回應來看，天鴻地產原本是其合作伙伴。據媒體報道，後續合作中發生糾紛，雙方從合作伙伴走向對薄公堂。

公開資料顯示，2019年12月份，綠城中國和天鴻地產達成合作意向，共同開發唐山綠城桂語江南項目（亦稱鳳凰新城二期/鳳凰湖畔三期），其中綠城中國負責代建代售，並以此為必要條件向該項目提供借款。

據鳳凰網風財訊，天鴻地產2019年與綠城中國達成借款合作意願，綠城中國兩家子公司分兩次，藉由“瀋陽全運村建設有限公司”與天鴻地產簽訂協議，共借出6億元借給唐山桂語江南項目。

天鴻公開信表示，這一項目在綠城代管下，2020年-2021年的銷售回款總完成率4.47%，項目全部回款9393餘萬元，遠低於綠城承諾的21億。

項目去化不佳，天鴻地產償還了綠城3.87億元本息後，還有部分借款本息不能償還，每年要承擔14%的利息，矛盾也由此產生。

據悉，今年2月份天鴻地產已向唐山市中級人民法院提起訴訟，目前法院已經受理，案件正在審理中。

而德融地產的舉報也因此而來。比如，質疑綠城“簽訂內容顯失公平的項目代建格式合同，又因履行能力嚴重不足構成根本違約給合作方造成巨大損失。”

德融地產認為，綠城的格式合同一方面約定由其取得項目經營權和控制權，一方面又約定由合作方承擔經營責任，這意味着綠城中國僅享有經營管理項目公司的權利，卻不承擔任何義務和責任。

在代建履約過程中，德融地產質疑綠城中國的代建公司履約能力明顯不足，“項目合作兩年時間銷售進度僅達到其目標任務的5%，甚至出現5個月零銷售的極端情況。履行能力極其低下，構成根本違約導致項目開發嚴重受阻，給合作方造成毀滅性損失。”

按照天鴻地產的説法，公司向綠城借款的必要條件，是綠城全權代建代售管理綠城桂語江項目。這也讓天鴻地產懷疑，綠城與其合作的本質是放貸尋求高利息收益，“項目銷售越不好，借款償還週期越長，綠城方面因此獲得的利息收益越高。”

在舉報信中，德融地產表示，綠城中國控股有限公司沒有金融放貸許可證，未持有發放貸款金融牌照，但卻長期向社會不特定對象發放高息貸款謀取非法利益，且數額巨大。

舉報信寫道，截止目前，綠城中國金融事業部對外已發放貸款24筆，放款金額高達104.37億，貸款利率均高於年息15%。

被指利益輸送、偷税，綠城回應

除了質疑綠城中國長期違法職業放貸，德融地產還舉報其向關聯企業非法輸送利益、偷税漏税等違法行為。

按德融地產所言，綠城中國提供的相關借款，是通過安排瀋陽全運村建設有限公司作為合作主體簽訂合同，出借款項由綠城中國控股有限公司無償提供，高額利息收益轉由關聯公司無償取得。

天眼查顯示，瀋陽全運村建設有限公司成立於2011年，註冊資本為2.9億美元，經營範圍為房地產開發、商品房銷售；自有房屋出租，物業管理，物業服務；酒店管理；工程造價諮詢；建築工程監理；綠化工程、市政工程、建築安裝工程設計、施工。

股權穿透發現，該公司由廣偉集團有限公司全資控股，後者是一家註冊地址位於香港的私人股份有限公司。不過值得關注的是，瀋陽全運村建設有限公司的董事長兼法定代表人張猛，同時擔任綠城旗下多家公司的法人，綠城集團創始人宋衞平也在2013年至2015年出任該公司董事長。

德融地產認為，綠城中國此番操作有兩個目的。一是將本應由上市公司獲得的商業利益以看似合法的方式轉移給關聯企業，僅此一個合作項目即可完成數億元的利益輸送；二是瀋陽全運村建設有限公司一直處於虧損狀態，將高息收益輸送給虧損企業可以實現偷税漏税的目的。

舉報還稱，除瀋陽全運村建設有限公司之外，綠城中國還與其他關聯公司存在類似利益輸送行為，這嚴重損害了上市公司股東、特別是國資股東及眾多中小股東的合法權益。

針對上述舉報內容，6月13日，綠城中國發布聲明稱，天鴻房地產開發有限公司、唐山鴻柯房地產有限公司、河北德融房地產有限公司等因嚴重違約，引發多起訴訟等糾紛案件，目前相關案件正處於司法流程中。

綠城中國聲明表示，河北德融房地產開發有限公司在訴訟期間，故意杜撰大量不實內容，通過網絡散佈虛假信息，惡意損害綠城及相關主體的商譽，企圖干擾司法公正以達到逃避法律責任的非法目的。

“我司及相關下屬公司均依法合規經營，完全不存在河北德融房地產開發有限公司所述任何違法違規的行為。”綠城表示，對於德融地產編造、傳播、散佈不實信息，擾亂社會秩序的違法行為，將依法追究其法律責任。

6月17日，德融地產在官方微博同樣發佈“嚴正聲明”，稱“本企業微博上實名舉報信涉及的各項內容及數據屬實，我司對其真實性願意承擔相關法律責任”。

綠城的“資本代建”生意

雷達財經梳理發現，綠城中國被舉報源於公司的代建業務。

當房地產行業進入“黑鐵時代”，需求趨弱和資金壓力之下，不少房企依託輕資產、低槓桿特性的代建業務以尋求突圍。

去年的集中供地潮中，大量城投公司入場託底，手裏聚集了不少資源，給代建的生意又添了一把火。知名地產分析師嚴躍進分析，去年城投公司在全國大概拿了2-3萬幅土地，拿地後有尋求代建方面合作的需求。

據樂居財經統計，目前發展代建業務的品牌房企已超過40家，既有大型房企萬科、中海、保利、華潤、金地、世茂，也有中小型房企當代置業、朗詩、雅居樂、天房集團等。

而佈局較早的綠城中國和建業地產，已經將代建業務分拆上市。2020年7月，綠城管理控股在香港聯交所主板上市，成為中國代建第一股，過去一年股價漲幅超過了70%。2021年5月31日，中原建業在港交所掛牌上市，成為第二家代建上市企業。

據瞭解，代建行業按委託方的不同，分為三種模式，分別是政府代建、商業代建、資本代建（資方代建）。

其中，前兩者只收取代建服務費，後者涉及資金引進與項目分紅。具體來説，在資本代建模式下，委託方為缺乏資金實力的中小開發商，或者具有房地產投資需求的金融機構（信託、保險、地產基金等）；項目資金來源為代建方提供部分資金支持，或者委託方提供部分或全部資金支持；盈利模式為收取代建服務費、資金成本費或者項目分紅。

在3月23日舉行的綠城管理2021年度業績會上，綠城管理控股執行董事、CEO李軍表示，綠城管理未來的商業代建、政府代建、資本代建將形成 “5:3:2”的收入結構，即保持政府代建優勢、提高商業代建門檻、加大資本代建業務。

其表示，資本代建是未來的方向，需要提前佔位，“這個賽道足夠長、雪也很厚”。不過根據2021年度報告顯示，綠城管理收入主要來自於商業代建和政府代建兩方面，商業代建收入約14.78億元，佔總收入比例66%，政府代建收入約5.72億元，佔總收入比例25.5%。

據李軍透露，資本代建目前在綠城管理業務中佔比較低，未來把這一業務板塊作為主流業務培育，計劃收入佔比增加至20%以上。

李軍也強調，做好資本代建需要很多能力的準備：“要開拓資本代建業務，需要從認知、團隊、項目決策、以及風險控制、信息化工具應用等各個環節做出改變。”

從德融地產的舉報來看，綠城和天鴻地產的合作方式或正是資本代建模式，並且存在代建、代管和代售。

不過，代建的機會與風險並存。如果業主方資金鍊斷裂殃及項目，工程爛尾代建方不僅拿不到代建費，最後還可能被迫要接盤項目的全部股權。

中原建業3月份舉行的業績會上，建業地產董事長鬍葆森就表示：“因為中小地產商生存環境越來越差，會不會殃及到代建項目，這是我們選擇項目時一個很重要的條件。”

另一方面，行業下行期間，同樣考驗代建方的履約能力。有業內人士指出，一些項目甚至衍生出了代建、代管、代賣的“三代”模式，對於那些已經爛尾的項目，代建方入場並不能保證項目起死回生。

實際上，這樣的案例並不鮮見，在綠城身上就曾發生過。

據都市時報等多家雲南地方媒體報道，綠城進入昆明的首個項目綠城春江明月便是代建項目，原開發商為國福房地產開發有限公司。綠城作為代建方進入後，項目二期原定為2018年12月31日交房，但從2019年3月起便陷入停工狀態。

據中國網報道，人民網地方領導留言板上的留言顯示，該項目至次年3月仍未復工。

對於陷入舉報風波，嚴躍進告訴雷達財經，唐山目前的舉報事件影響比較大，綠城作為一家全國性房企，到唐山遇到這些問題，不管誰對誰錯，如果處理不好的話，會帶來外部的一些猜想或者不解，進而引起對營商環境的一個誤解。

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