從“東方迪拜”到破產重整，三亞鳳凰島12年黃粱一夢_風聞

雷達財經 文|張凱旌 編|深海

全球政商界、文化藝術界名流齊聚，全國主流媒體悉數到場，歐洲各國駐華大使、20餘家世界奢侈品牌高管蒞臨……如此大的排面，並非某個國際級別論壇、峯會，而是2010年三亞鳳凰島的開盤儀式現場。

那是鳳凰島最輝煌的時期，就在開盤當天，700套均價7萬元/平米的房子被一掃而空。一個月後第二次開盤，最貴一套更是賣到了13萬元/平米。炒房客嗅着金錢的氣息而來，遍地是“温州人一個樓盤賺了上千萬”、“10萬浙商攜300億海南炒房”的傳説。

作為對比，當年北京市的平均房價，也不過2.2萬元/平米。

然而，不到兩年，鳳凰島就開始了隕落。此後隨着海南環保風暴的展開，這個項目的價值更是一落千丈。如今，鳳凰島的五棟風帆式大樓，仍是三亞的地標之一，但6月13日中國交建的一則公告顯示，鳳凰島背後運營主體三亞鳳凰島國際郵輪港發展有限公司（下稱“鳳凰島國際郵輪港”），已經走到了破產重整的地步。

Sorry，迪拜

人工填海，一直是人類最“豪華“的夢想之一。

2001年，一位世界級富豪曾將這個夢想付諸於實踐，他是阿聯酋副總統、總理和迪拜城的酋長穆罕穆德。迪拜塔和棕櫚島，都是他親自督造完成的。

穆罕穆德想在迪拜城4公里外的海面上，建造一個3000個羣島組成的巨型項目——世界島。島的面積多達5400公頃，相當於在海面上搭了122個天安門廣場，其還想將羣島的造型設計成世界地圖，併為此豪擲了800億。

然而2008年金融危機的爆發，卻讓世界島的計劃淪為了泡影，穆罕穆德的錢和島都打了水漂，只留下夢想供後世敬仰。

“Sorry，迪拜！”喊出這句宣傳口號的三亞鳳凰島，曾接近將這個夢想傳承下去。

事實上，早年的鳳凰島並不是個地產項目。上世紀90年代末，三亞港務局曾打算在三亞灣對面通過人工填島的方式，建設一個國際客運港。

為此，項目方進行了充分的水文氣象環保等方面的論證，而鳳凰島起初批覆的吹填人工島面積為1200畝，後又調整到548畝，並獲得了省、市的各級批覆，同意建設深水碼頭、人工島和跨海大橋。

不過項目開工後並不順利，填島作業時一度有合作股東因資金問題退出，而這只是這個國內最大人工島規劃方案搖擺的一個縮影，股東的進進出出自開始建設後就是常態。

轉折點來自兩位地產界股東的登場，其中一位是湖北籍地產商曾憲雲，另一位則是浙江國都控股有限公司和其背後的董事長柴慧京。

2002年，曾憲雲斥資700萬從眾城集團手中收購了三亞眾城國際。根據其與三亞市政府簽訂的投資協議，鳳凰島將打造國際郵輪港、1幢國際會議中心（七星級酒店）、5幢國際養生度假中心、商務別墅會所、國際遊艇俱樂部、奧運廣場公園、海上熱帶風情街7個投資項目，併成為三亞的地標建築，總投資額超50億元。

柴慧京的野心更大。2006年入主鳳凰島項目後，其三次前往迪拜，將之前的設計方案全部否定，並耗資1000萬美元在全世界召集了幾十家建築設計事務所，做了100多套候選設計方案。最後選定美國著名華裔設計師、加拿大多倫多夢露大廈的設計者—馬巖松擔任此次項目的總設計師，一個總投資100億元的“東方迪拜”開始浮現。

這之後，鳳凰島已經徹底變換為了房地產項目。

“鳳凰島是我的一個夢想。”柴慧京説。為了雕琢好這個夢想，柴慧京甚至連銷售人員都要親自挑選，他找來了整個三亞的銷售精英。售樓小姐們開着名車去賣樓，成了鳳凰島的一道風景，據傳普遍是奔馳、寶馬、奧迪，最差的是凱美瑞。

三亞的樓市一度很“爭氣”。2010年1月4日，海南國際旅遊島正式上升為國家戰略的消息，讓海南的樓市開啓了狂飆之旅。1月6日國家統計局統計的三亞平均房價還是不到11000元/平米，到了1月中旬，海南搜房網統計的三亞商品房銷售均價就暴漲至20583元/平米。

在此背景下，鳳凰島更是一期開盤即遭到瘋搶，一個月後第二次開盤每平米售價繼續跳漲1.5萬。業界傳言：“三亞的房地產商們都看着那兒的價格來調價的。”在那個北京超級豪宅頂價10萬元/平米的年代，鳳凰島的房價最高炒上了15-16萬元/平米的天價。

樓市幻滅，鳳凰島跌下神壇

泡沫的破滅，僅用了一年時間。

距離鳳凰島首次開盤整整一年後，這裏再次開盤，新預售最高價仍有12萬元/平米，然而無人問津的場面卻與一年前上島看房還需提前預約的盛景形成了鮮明的對比。

2011年上半年，在新國八條、海口三亞限購令、限貸加息以及“一房一價”等諸多政策的影響下，海南商品房成交量明顯下滑。至2012年初，鳳凰島跨海觀光大橋上的木板由於風雨侵蝕，有的已經翹起腐爛。

“整個海南房地產或被拔苗助長了。”清華城市規劃研究院博士彭劍波曾向媒體感嘆，國際旅遊島建設一年來，從設施、服務和產品等品質上看，仍是一個非常緩慢和漸進的過程，“感覺三亞像20世紀70年代的北京鄉下，看看樓下的車，又以為回到了廣州的80年代。”滿大街都是三亞人的出租摩托。

“其實三亞的房子超過90%都是外地人買的，限購令可以説對三亞的房地產市場影響最大。”在一位三亞本地房產中介看來，只要限購令持續，三亞的地產市場很難再火起來。而一位當地居民則表示，三亞平均工資每月2000多元，超過2萬元/平米的房子不是本地人能接盤的。

與之對應的一組數據是，2012年的海南省兩會上，據部分委員調查，三亞商品房空置達到80%以上，大東海和海坡片區的空置率甚至達到90%左右。

直到2014年，鳳凰島的客户中，仍有大部分是在2010年初購房的浙江投資客，其中有些房源甚至已經在二手市場拋售，價格甚至低於當時的購房價。

樓市遇冷，資金回籠緩慢，鳳凰島股東再生變故。

柴慧京曾稱，一個好的房地產開發商，必然是一個有效的資本運作家。而他的國都控股，也是浙江房企中較早通過房地產信託融資的企業，但在房企融資收緊，特別是中小房企融資不便的情況下，依賴融資輸血的浙江國都陷入資金鍊危機，柴慧京不得不選擇轉讓股權，放棄自己的“夢想”。

2014年，鳳凰島迎來了新的投資人——央企巨頭中國交建。後者共斥資49.62億元，拿下了鳳凰島國際郵輪港45%的股權。與此同時，另一股東鈺晟投資也將自己持有的10%決策權授予中國交建，順利讓中國交建晉升為鳳凰島下一任掌舵者。

這筆交易達成的前兩個月，中交建股份副總經理陳奮健升任了總經理，併成為中交建集團新一任總裁。完成收購後，中國交建還表示預計將陸續投資200億元用於鳳凰島項目的後續開發。

但後續的環保事件，卻將中國交建在鳳凰島項目上的野心徹底澆滅。

陷入破產重整境地

從歷史的角度來看，鳳凰島火熱的背後，是彼時“填海大躍進”的時代背景。

2008年，海南將填海的審批權力下放至市縣，填海27公頃以下的項目，不再需要通過省政府批准；27-50公頃之間，需要省政府審批；50公頃以上，才需上報國務院。自此之後，海南的填海項目開始呈井噴式發展。

至2012年，海南的人工島已發展至8個；2013-2014年，海南更是突擊填海2882公頃，比過去十年的總和還多了1000公頃。日月灣、如意島、海花島都是在此期間誕生。

通常情況下，填海造地後2年內不能開發與動工建設，因為砂石和海水相容需要一定時間，要確保沉降安全。若急於動工，有可能會造成海島下陷甚至坍塌。但地產商們，並沒有這個耐心。

2014年，大自然開始發出無聲的抗議。日月灣綿延數公里、世界上面積最大、有着4000多年曆史的青皮林帶受到了威脅；國家二級保護野生動物白蝶貝也急劇減少。

2017年8月，中央環保督察組抵達海南，此後填海項目便戛然而止，作為其中標杆的鳳凰島自然也不例外。

當年年底，中央第四環保督查組向海南省反饋督查情況中，點名批評了鳳凰島項目，指出“三亞市鳳凰島填海項目以國際客運港和郵輪港的名義取得海域使用權，但實際卻主要用於房地產和酒店開發，由於填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕，為修復岸灘不得不斥巨資對三亞灣進行人工補沙。”

2018年初，三亞市政府責令鳳凰島項目用海範圍內違法違規建設項目停止建設，實施分類整改。後海南省政府發佈的整改情況裏提到，鳳凰島項目支出了超過3700萬元的生態補償資金。

除鳳凰島外，許家印千億下注的海花島、佳兆業接盤中弘股份的如意島以及鹿回頭開發的半山半島等都受到了這場環保颶風的波及。

當地一位地產銷售在接受採訪時曾表示，全國沒有哪個地方會比海南更重視環保，比如近海200米的地方不允許開發，因為環保不能挖沙子，導致海南部分的石頭和沙子都是從馬來西亞進口。“為了空氣，海南可以不要GDP。”

至此，整改還未結束。

2020年後，鳳凰島因環保問題多次被點名。鳳凰島二期項目則先後經歷部分拆除、收回海域使用權、全部項目拆除等整改要求。2022年6月2日，根據交通運輸部南海航海保障中心發佈的信息，鳳凰島二期項目拆除工程施工已完成。

失去價值的鳳凰島，一度被“島主”拋棄。2019年北京產權交易所披露的信息顯示，持有鳳凰島國際郵輪港45%股權和10%股權的三亞鳳凰島投資集團、鈺晟投資分別被掛出40.37億元和7.64億元的轉讓底價。轉讓完成後，受讓方將持有鳳凰島國際郵輪港55%股權，超過中國交建，成為鳳凰島項目的控股股東。

不過，曾憲雲的轉讓並沒能吸引到新的投資者。時至今日，據企查查，三亞鳳凰島國際郵輪港發展有限公司的股東依然是中國交建、三亞鳳凰島投資集團和鈺晟投資三家，持股比例分別為45%、45%、10%。

2020年底，曾憲雲還因鳳凰島國際郵輪港與西藏信託的債務糾紛，被列入被執行名單，並被出具4個“限消令”，至今尚未解除。

目前，鳳凰島國際郵輪港已經資不抵債。中國交建發佈的公告顯示，截至2021年底，鳳凰島國際郵輪港資產總額約為50.40億元，負債總額約為186.05億元。

2022年5月，因執行金融借款合同糾紛案件，鳳凰島國際郵輪港持有的土地資產和地上房屋被擺上阿里拍賣，起拍價為1.01億元，原定於6月15-16日競拍，但由於鳳凰島國際郵輪港被三亞市中級人民法院裁定破產重整，該拍賣已被撤回。

雷達財經注意到，目前在貝殼找房中搜索三亞鳳凰島，僅能找到10套在售二手房源，網站顯示小區均價為4.3萬元/平米，且近90天並無成交記錄，近30天也沒有帶看記錄。

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