港灣周評|民營房企的雙重考驗，房地產銷售拐點出現了嗎？_風聞

《港灣商業觀察》李鐳

臨近2022年半年的時機，國際國內是如何看待下半年我國房地產市場走勢？

下半年房地產行業是否將柳暗花明？還是逐步爬坡？從銷售量到房企風險，又將如何演化？

《港灣商業觀察》關注到近期惠譽以及其他機構對我國房地產市場下半年前景做了最新預測。​

惠譽：下半年行業仍有挑戰

6月14日，惠譽評級大中華區房地產評級聯席主管鄭俊英表示：維持中國房地產開發商“惡化”的行業前景。惠譽認為2022年下半年房企的經營環境仍將充滿挑戰。

從債券、新房銷售以及行業分化，惠譽給出了三大特徵：

01

房地產行業今年下半年有大概220億美元債券到期。這對房企還造成巨大的流動性壓力。其它的融資渠道，包括銀行貸款，預售資金等也沒有明顯的起色。

但行業也開始看到一點點曙光。

近日，一些開發商進行了第三方增信的債券發行。惠譽認為這是增加市場信心的第一步，雖然發行金額還是遠低於正常時期發行的債券金額，而且發行人都是信用相對安全的房企。

02

政府政策堅定轉向有望提振新房銷售情緒，但新冠疫情防控措施增加不確定性。

03

惠譽認為房企的信用和業務狀況會持續分化，行業已進入剩者為王的時代。

就在惠譽對房地產行業給出新的判斷同時，還對三家地產企業進行了評級調整。

6月7日，惠譽將佳源國際控股（02768.HK）的長期外幣發行人違約評級自’C’上調至’CC’。惠譽同時將佳源的高級無抵押評級自’C’上調至’CC’，回收率評級仍為’RR4’。

評級上調是基於佳源在6月2日付息寬限期截止日之前支付了一筆債券的利息。惠譽認為，佳源將繼續面臨流動性挑戰，原因是該公司2022年下半年和2023年上半年到期的資本市場債務規模和應付利息金額龐大，而其融資渠道可能仍有限且銷售業績或仍疲弱。

6月8日，惠譽將碧桂園（02007.HK）‘BBB-‘的長期外幣和本幣發行人違約評級、高級無抵押評級及其存續債券的評級列入負面評級觀察名單。

惠譽認為，將碧桂園列入負面評級觀察名單反映了，預期受房地產行業整體疲軟影響，碧桂園的合同銷售額及銷售回款存在不確定性，且以淨債務與物業資產淨值比率衡量的槓桿率或將攀升。若銷售額或回款持續回升，且槓桿率、利潤率或財務靈活性未出現惡化，惠譽或將碧桂園評級移出負面評級觀察名單。

6月10日，惠譽將合景泰富集團（01813.HK）的長期外幣發行人違約評級及高級無抵押評級從’B’下調至’B-’ ，回收率評級保持在’RR4’。上述評級仍被置於評級負面觀察狀態。

評級下調的主要原因是，**合景泰富的合同銷售額持續下滑導致公司經營現金流和流動性緩衝承壓。**銷售復甦前景不明朗，且房地產市場依舊深陷低迷。

另外，合景泰富的評級維持負面觀察狀態的原因是，該公司短期內的境外再融資計劃存在不確定性。

由此來看，短短數天之內，惠譽無論是對行業，還是對上市房企，對其前景都整體保持隱憂看法。

細細對照佳源國際控股、碧桂園以及合景泰富集團，不難發現，惠譽評級中的核心關鍵詞與邏輯都包含了銷售額。

如果銷售額無法滿足預期，其他鏈條是否還能穩得住，這是個不需要回答的常識。​

標普信評：民營房企的雙重考驗

行業銷售有多承壓。克爾瑞數據表明：今年前5個月，百強房企累計實現操盤銷售金額2.32萬億元，同比下降52.3%；權益銷售額1.71萬億元，同比下降52.9%；全口徑銷售額2.64萬億元，同比下滑52%。

6月7日，另一家評級機構標普信評表示，民營房企的融資亟待恢復。受到需求疲軟的影響，預計房地產開發企業的經營性現金流將會出現顯著下滑，整體財務槓桿率將上升。在面對整體需求疲軟時，融資端的回暖將是企業抵禦行業下行的最好武器。如果再融資渠道通暢，則企業可以應對行業下行壓力，企業槓桿可能升高，但仍可保持足夠的經營韌性。我們認為，國有房企仍將承受銷售下行、現金流萎縮的壓力，但在再融資方面具備較大的優勢，而民營房企則將面臨現金流萎縮和再融資不暢的雙重考驗。

標普信評預計，民營房企再融資環境的恢復仍需要較長的時間，一方面是由於企業自身銷售下行帶來的基本面惡化，另一方面是因為金融機構由於前期民營房企信用風險事件產生的避險情緒不會快速的恢復。以債券融資為例，從2020年11月開始，行業整體債券融資呈現明顯的淨流出，總淨融資額減少超過1400億元。但結構方面卻呈現了巨大的差異，近半年來整體淨融資額缺口收窄的主要原因是國有企業融資增量較多，而民營房企始終步履維艱。從2020年11月開始至今，民營房企債券淨融資額減少超過2000億元。

“2022年全國商品房銷售額將出現15%-25%的下滑。在中性假設下，我們假定各地刺激需求的邊際放鬆政策將在8月份開始對商品房銷售產生正面推動作用，全國商品房銷售額自8月份起將逐步小幅回暖，最終全國商品房銷售額將出現約20%的下滑。而在樂觀和悲觀情景下，全國商品房銷售額將出現15%和25%的下滑。” 標普信評認為。

穆迪在5月中下旬的報告中提出，由於銷售乏力和融資環境偏緊導致收入確認下降，開發商的槓桿率將會趨弱。但由於評級較高的開發商的債務增長將基本抵消低評級開發商債務的急劇下降，總體債務將維持穩定。由於經營環境具有挑戰性，開發商將採取更為審慎的購地策略，這也將降低其債務融資需求。​

房地產銷售拐點已現？

國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉6月15日表示，儘管房地產投資出現下降，但是我們也要看到，隨着房地產市場長效機制不斷完善，堅持房住不炒，持續穩房價、穩地價、穩預期，因城施策，積極推進保障房和長租房建設，有利於房地產市場的健康發展。同時，近期各地也是在加大穩定房地產市場政策措施的實施力度，採取多種措施有效滿足居民合理住房需求。加之房地產中長期貸款利率下調，居民購房負擔降低，這些都有利於房地產市場趨穩。付凌暉談到，從近期的調研情況看，房地產市場已經出現一些積極變化。我們知道房地產的產業鏈比較長，對相關行業的拉動比較大。隨着房地產市場的逐步趨穩，相信下半年對經濟穩定的作用會逐步顯現。當然，促進房地產健康發展，還是要堅持房住不炒，還是要堅持滿足居民的合理住房需求。

6月16日，光大證券旗幟鮮明發布了研究報告《房地產銷售拐點已現，基建投資景氣度回升》。

這份報告稱，5月，房地產銷售面積單月同比-31.8%，環比+7.2%，為年內首次回暖，或受益於5月疫情逐漸得到控制，以及行業寬鬆政策逐步落地。後續隨着更多寬鬆政策釋放及落地，銷售數據或迎來持續回暖，進而帶動新開工及竣工端的改善。

光大證券認為，銷售回暖後，房企資金緊張狀況或將逐步緩解。考慮到本輪週期竣工面積與新開工面積剪刀差持續擴大，疊加國家"保交房"政策約束，判斷22H2竣工端或將持續修復。房地產開發資金來源層面，定金及預收款、個人按揭貸款均出現回暖，或與銷售成交改善有關。（港灣財經出品）