超低地價決勝未來！廈門安居保租REIT投管分析報告 | 租住資管_風聞

作者 | Liz

編輯 | 張愛、劉玉嬌

視覺 | 童洋

責編 | 韓瑋燁

2022年5月30日，廈門安居集團有限公司作為原始權益人的“中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”在上交所已受理。

申報項目底層資產為集美區園博公寓和珩琦公寓項目，項目的選址均位於廈門市島內外產業園區周邊，可以有效緩解產業園區周邊居住建築配套不足的矛盾。

睿和智庫針對該基金產品信息做了梳理，其底層項目數據對保租房項目未來申請公募REITs有極大的參考價值。

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產品概述

廈門安居保障性租賃住房REIT項目的發起人（原始權益人）為廈門安居集團有限公司（“安居集團”）；專項計劃名稱為中金廈門安居保障性租賃住房基礎設施資產支持專項計劃。

表1：廈門安居保障性租賃住房REIT項目基本情況

資料來源：招募説明書，睿和智庫整理

圖1：基金整體交易架構

圖片來源：招募説明書，睿和智庫整理

02

底層資產分析

廈門安居保障性租賃住房REIT基礎設施項目為位於福建省廈門市集美區的園博公寓項目和珩琦公寓項目。

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項目基本情況

園博公寓項目和珩琦公寓項目於2020年3月竣工，4月交付並於當年11月投入運營。兩個項目合計建築面積約為19.86萬平方米，可提供共計4665套房源。兩項目已於2022年3月31日被廈門市住房保障和房屋管理局認定為保障性租賃住房。

表2：兩項目基本情況

資料來源：招募説明書，睿和智庫整理

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資產權屬情況

2016年，廈門市人民政府決定由**安居集團作為公租房投融資主體，**負責公租房建設運營管理，市財政通過注入資本金的方式予以資金支持，擬作為公租房的房源通過資產劃轉或者銷售的方式注入安居集團，待安居集團發展壯大後再通過貸款、發行債券等方式籌集建設資金。

因此，根據園博公寓項目、珩琦公寓項目的固定資產投資管理相關手續，相關實施主體均為安居集團。

2022年4月，安居集團將園博公寓項目、珩琦公寓項目以劃撥方式取得的現狀，分別劃轉至**園博公司與珩琦公司，**並於2022年4月28日至29日兩項目公司取得不動產權證書（劃撥）。

為本次專項計劃，兩項目公司申請將基礎設施項目的不動產權的權利性質**由劃撥變更為協議出讓，**於2022年5月25日取得不動產權證書（出讓）。

表3：基礎設施項目資產權屬情況

資料來源：招募説明書，睿和智庫整理

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項目區位情況

兩個項目所在位置交通便捷，周邊配套齊全，具備較好的教育條件及產業支撐，具有較大潛在租房需求，區位優勢明顯。

表4：兩項目區位情況

資料來源：招募説明書，睿和智庫整理

圖2：項目交通和周邊配套情況

圖片來源：招募説明書

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項目物業及公共設施情況

兩個項目的物業管理均由廈門安居物業管理有限公司（“安居物業”）提供，收費標準為**2.8元/平方米/月。**項目周邊綠化率較高，小區內及周邊配套設施齊全，房間內裝修完善，傢俱、家電齊全。

表5：項目物業及公共設施情況

資料來源：招募説明書，睿和智庫整理

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房屋户型

兩個項目的户型均以中小户型為主，在合計4665套公寓中，一室一廳套數佔比約61.3%，單身公寓套數佔比約33.3%，兩室一廳套數佔比約5.4%。

表6：兩項目房屋户型

資料來源：招募説明書，睿和智庫整理

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項目出租率

兩個項目自2020年11月投入運營至2022年4月已持續運營18個月，截至2022年3月31日，園博公寓和珩琦公寓的出租率分別達到**99.42%和99.11%。**項目均處於飽和運營狀態，並且項目房源需求量較大，截至2022年3月底，等待入住租户排號分別達2793號和1794號。

表7：兩項目出租率情況

資料來源：招募説明書，睿和智庫整理

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租户情況

項目租户類型分為**個人租户及企業租户，**其中企業租户是客户通過批量租賃，為員工提供居住服務，底層租户均為廈門市無房的新就業大學生、青年人等新市民羣體。

截至2022年3月31日，個人租户的合同月租金佔比、租賃面積佔比分別為90.15%，及89.36%，個人租户佔比高，目標基礎設施資產有着較好的收入分散度。

表8：兩項目租户情況

資料來源：招募説明書，睿和智庫整理

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收入情況

從項目公司收入情況可看出，兩個項目現金流穩定，並保持增長態勢。2021年，項目實現了營業收入4,200.35萬元，營業毛利潤2,356.63萬元，**營業毛利率達56.11%；2022年前三個月毛利率67.56%，**主要原因為項目出租率提升帶動了毛利率穩步提升。

圖3：兩個項目公司歷史營業收入及營業毛利潤情況（萬元）

資料來源：招募説明書，睿和智庫整理

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投資回報分析

根據招募説明書披露，廈門安居保障性租賃住房REIT預計，2022年4-12月和2023年的現金分派率為****4.27%（年化）和4.28%。

表9:項目收益情況（單位：元）

資料來源：招募説明書，睿和智庫整理

收入方面，目前廈門安居保障性租賃住房REIT收入包括項目租金收入和罰金收入（未能履約租户收取的違約金、滯納金及賠償）兩部分，兩類收入佔比分別為98.79%及1.21%，主要以租金收入為主。

截至2022年3月，兩個項目可租賃面積合計198,553.97平方米，已出租面積合計197,136.07平方米，出租率99.29%。園博公寓項目平均租金單價32.35元/平方米/月，園博公寓項目平均租金單價30.52元/平方米/月，兩項目相較2021年6月平均租金單價分別增長4.22%、4.59%。

據廈門保租房政策顯示，項目租賃價格初次定價應低於同地段同品質的市場化租賃住房租金的95%，後續調價增幅應不高於同地段市場租賃住房租金同期增幅，且年增幅不高於5%。相較項目周邊同類型市場化公寓，園博公寓項目、珩琦公寓項目租金定價符合廈門市保租房政策要求。

表10：項目周邊同類型公寓租賃價格

資料來源：招募説明書，睿和智庫整理

運營成本方面，底層資產的運營成本主要包括營業成本及管理費用、財務費用、税金及附加等。

表11：兩項目運營成本

資料來源：招募説明書，睿和智庫整理

**項目估值方面，根據國融興華出具的初始評估報告，截至2022年3月31日，投資性房地產資產組價值為70,400.00萬元和51,000.00萬元，**合計為121,400.00萬元，摺合單價分別為6,237元/平方米和5,952元/平方米。

表12：目標基礎設施資產估值情況

資料來源：招募説明書，睿和智庫整理

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項目投資成本及收入測算

表13：廈門安居REIT基礎設施投資成本及收入測算

資料來源：招募説明書，睿和智庫整理

注：1、土地成本為招募説明書中的應付土地收儲款；

2、建安成本為招募説明書中2019年投資性房地產總額；

3、軟裝成本為招募説明書中2021年傢俱家電費用；

4、年租金收入以項目當前的出租率和平均月租金計算；

5、運營成本以項目2022.1-3月主要費用的均值計算。

綜上可以看出，該保租房項目每平方米的建安成本、軟裝成本、運營成本與市場化長租公寓項目相差不大，而該基礎設施土地成本每平方米**約為793.25元，**地價僅為周邊普通住宅地價的6%左右；該項目相較周邊同類型公寓的租金定價較低，未來仍有一定上漲空間。

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結語

廈門安居保障性租賃住房REIT底層資產項目情況，能夠反映出保租房項目的一些共性：

1、 保租房項目相較大多已經上市REITs的投資回報率明顯較低；

2、 保租房項目可承受的土地成本彈性較小，其每平方米土地價格大約只能為周邊普通住宅地價的5%-8%；

3、 保租房項目的租金收入水平受屬地政策和市場環境影響較大。