股價創四年來新低，華僑城仍處至暗時刻_風聞

自今年4月以來，樓市春風盡拂，除了各地密集出台房產調控鬆綁政策之外，中國人民銀行、銀保監會等還將首套房貸利率下限降低了20個基點，作為房貸利率參考基準的5年期及以上LPR也下降15個基點。無形之手調控下，各地樓市迎來複蘇信號，各大房企五月銷售情況均有所回温，克而瑞數據顯示，百強房企5月單月業績環比增長5.6%，與此同時，大部分上市房企的股價在經歷腰斬甚至膝蓋斬後，出現觸底反彈跡象。但文旅地產龍頭華僑城卻沒在回暖的資本市場分一杯羹，業績股價遭遇雙殺。

近日，華僑城公佈了5月主要業務經營情況，5月單月實現合同銷售金額僅49.3億元，同比下滑51.4%，而1至5月，華僑城累計實現合同銷售金額153.3億元，較上年同期下降58%。經營的頹勢也蔓延到了二級市場，2022年6月14日，華僑城盤中一度觸及5.4元/股，創下自2018年10月以來最低價。

盈利能力再下滑

年報顯示，華僑城2021年的淨利率為6.97%，較2020年下降12.2個百分點，為近年來最低值。進入2022年，華僑城的盈利能力仍未好轉，季報顯示，華僑城Q1淨利率繼續走低，跌至6.03%，同期實現營收74.7億元，同比減少13%，實現歸母淨利潤僅1.8億元，同比下滑80%，

值得關注的是，華僑城管理層對於公司的盈利情況也持悲觀態度。在機構調研會上，華僑城表示，在當前疫情和行業情況不是很明朗的情況下，預計公司業績會到 2020 年的水平。公司毛利率水平的走勢是遵循整個行業的變動趨勢。從 2021 年的結轉項目來看，基本是近年來市場招拍掛或文旅綜合拿地項目，特別是招拍掛獲取的房地產項目，除非未來市場行情發生較大變化，目前的利潤率水平基本代表了現階段及未來一段時間公司的毛利率水平。

債務“借新還舊”

利潤下行的情況下，華僑城債務持續承壓，不得不採用“借新還舊”騰挪大法。財報顯示，2021年，華僑城綜合運用直接融資、發行債券、權益融資、保債計劃、供應鏈融資等多種手段實現融資586.25億元。截至年底，公司有息負債總額1402億元，佔總資產的比例為 29%。同時，公司有息負債以中長期負債為主，其中短期借款及一年內到期非流動負債佔比20.2%，長期借款及應付債券佔比 79.8%。

在短期負債方面，華僑城A發行的2021年公司債券三期實際募資共計62.6億元，募集資金在扣除發行費用後，全部均用於償還公司債券本金，陷“發債—還債”死循環。

而這樣的情況今年仍在繼續。今年5月份，深圳華僑城股份有限公司2022年面向專業投資者公開發行公司債券項目狀態更新為提交註冊，該債券發行類別為小公募，發行金額為100億元。該債券募集資金在扣除發行費用後，擬將不少於30億元（含30億元）用於償還回售或到期的公司債券，剩餘部分用於償還有息債務、補充流動資金、併購房地產項目公司或者標的項目等。就在發債次月，6月17日，據北京金融資產交易所披露，華僑城集團有限公司發佈2019年度第二期中期票據行使贖回權的公告，金額共計15億元。

資產減值進行時

債務上的騰挪之外，華僑城近三年的資產減值損失呈指數型增長，從2019年至2021年，其資產減值損失一路走高，分別為8521萬、8.493億、21.24億。6月10日，在接受華西證券和萬家基金調研時，華僑城表示，2021年公司減值規模有所擴大有兩個因素，一是部分房地產收併購項目，因受行業政策、政府限價等原因，銷售價格低於項目可研的市場預期價格，出於謹慎性原則計提減值；二是對禹洲、易居兩項長期股權投資，因其債務及應收賬款可能發生無法償還或收回而計提減值；三是因疫情反覆影響部分綜合經營項目，予以計提減值。若未來市場情況好轉，對於減值跡象已消失的存貨部分的減值可以轉回；對於固定資產、長投減值部分按照會計準則的規定，無法轉回。後續是否持續計提減值取決於行業情況和市場走勢，如市場持續下行，不排除持續計提減值可能性。

另一方面，鉅額資產減值也使得華僑城的總資產、總負債連續三個季度環比下滑，創下華僑城成立以來的歷史記錄。這其中不僅有被動因素，也有華僑城主動尋求縮表的影子。據不完全統計，2021年華僑城轉讓了多達24個子公司股權，僅去年11月就轉讓了7家公司的股權，涉及廣州、上海、深圳等地的在建項目、存量商業物業。今年5月，華僑城繼續縮表。不僅2.2億元底價轉讓西安華盛佳成置業有限公司100%股權，還以3.35億元底價掛牌轉讓涿州僑城惠地產50%股權及約2.83億元債權。