上交所、深交所對兩單保租房REITs上市申請反饋意見_風聞

作者 | Liz

編輯 | 張愛、劉玉嬌

視覺 | 童洋

責編 | 韓瑋燁

6月17日，上交所、深交所分別對中金廈門安居保租房REIT、紅土深圳人才安居保租房REITs的上市申請發佈了審核後的反饋意見。

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除了常規性問詢，證交所對兩單保障性租賃住房公募REITs提出的反饋意見主要是項目合規性、項目估值、政策影響三方面問題。

01

項目合規性問題

兩個證交所分別對兩單保租房REITs都提出了該問題，即“基礎設施項目是否符合《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》第八條第（三）款所規定的條件”。

睿和觀點

根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》第八條第（三）款的條件。基礎設施基金擬持有的基礎設施項目應當符合下列要求：

原則上運營3年以上，已產生持續、穩定的現金流，投資回報良好，並具有持續經營能力、較好增長潛力。

參考睿和智庫近期發佈的廈門安居保租REIT投管分析報告及紅土深圳人才安居保租房REITs的招募説明書，兩單基金的基礎設施項目運營時間從運營起始至今，**都不滿足3年的時間，**沒有完全符合第八條第（三）款所規定的條件。

但考慮到條款在文字上的描述是**“原則上”，**因此睿和智庫分析，審核標準對保障性租賃住房為基礎設施的REITs大概率會有寬限。具體原因如下：

**① 保租房政策正式推出距今時間較短。**2020年12月的中央經濟工作會議首次定調要“高度重視保障性租賃住房建設”，國務院辦公廳2021年7月才正式發佈《加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號），距今為之還不到2年時間；

**② 行業參與時間短。**以最早推出租賃用地的上海、北京為例，第一批符合保租房要求的項目2020年下半年才陸續開業運營，且項目數量屈指可數，市場上大多項目仍處在開發階段；

**③ 保租房項目建設週期長。**一般保租房開發建設週期為2年，再加上3年運營時間，從2020年開始算起，多數有意申請保租房REITs的企業要到2025年才能拿得出可申報的項目。

02

項目估值問題

兩個證交所分別對兩單保租房REITs都提出了項目估值的問題，“結合行業政策、市場供求、權威統計分析數據等，説明估值模型中租金增長率、空置率等重要假設參數及估值的合理性。”

睿和觀點

目前保租房發展時間過短，行業還沒有一個標準的估值法律法規，更多的是在實踐中依據相關的行業準則和要求在邏輯上形成一個相對合理的估值體系。

而首批兩單REITs的基礎設施項目運營時間都**不足3年，**歷史經營時間過短可能會導致對項目的收入、利潤、可分配現金流的預測和評估的不確定性增加。同時，國家及各個城市的保障性租賃住房政策仍在不斷完善的過程中，政策支持力度的不同會對估值產生非常大的影響。

因此需要更多的外部數據支撐，包括行業政策、市場供求、權威統計分析數據等。

03

政策影響問題

兩個證交所分別對兩單保租房REITs都提出了政策影響的問題，“鑑於保障性租賃住房收益水平受行業政策影響較大，請基金管理人結合原始權益人相關情況，評估設置極端情形的應對預案”。

睿和觀點

保障性租賃住房行業有較強政府指導性，因此需要結合當地政策和市場環境進行具體分析。

目前，廈門市對保租房租金定價要求為“初次定價應低於市場化租賃住房租金的95%，年增幅不高於5%”。從中金廈門安居保租房REIT的底層項目來看，其租金定價均低於周邊同類型公寓價格20%-50%左右（詳見廈門安居保租REIT投管分析報告），仍有較大的漲幅空間。

深圳市對保租房租金定價要求“原則上租金價格不超過市場參考租金的90％”，對租金漲幅沒有特別要求，只需低於市場租金即可，未來具有一定的彈性空間。根據招募説明書披露，紅土深圳人才安居保租房REITs項目租金水平為同地段市場商品住房租金的60%左右。