金科服務最新交流紀要及解讀_風聞

交流要點

1.從公司看，金科分紅率在4%多，未來公司業績增長增速也客觀。從行業看，物業板塊是半社會服務性質，具有穩定性，抗週期，2C等特點，是良好的投資方向。拐點可能受物業行業作為房地產下行企業的影響，隨着整個房地產恢復的程度，物業行業可能會穩定在一定量級，重新築底以後可能迎來拐點；

2.二季度受疫情影響，部分業務進度停滯。今年全年預期收入40%的同比增長，利潤主要在兩條線，其一是正常非業主增值發展，在利潤率受疫情影響情況下預期增長35%，達到14.3億。若非業主增值服務收到較大打擊，該部分實際利潤增長可能在11億左右；

3.外拓業務方面，2022年公司計劃新增在管面積1億平米，其中1000萬來自母公司，5000萬來自三方外拓，4000萬來自併購。計劃新增合約面積1.2億平米，其中1000萬來自母公司，6000萬來自三方外拓，5000萬來自併購。截至一季度，進度完成1400多萬接近1500萬方，其中200萬來自母公司，1300萬方來自第三方外拓。

業績回顧

2021年公司營收為59億元，實現了77%整體增長。歸母利潤10.07億元，實現了70%增長。2022年制定了一個目標，新增在管面積1億平米，其中1000萬來自母公司，5000萬來自三方外拓，4000萬來自併購。計劃新增合約面積1.2億平米，其中1000萬來自母公司，6000萬來自三方外拓，5000萬來自併購。截至一季度，進度完成1400多萬接近1500萬方，其中200萬來自母公司，1300萬方來自第三方外拓；併購方面仍在磋談過程中，具體進展以公司公告為準。二季度由於疫情影響進度停滯，數據未更新。今年全年預期收入40%的同比增長，利潤主要在兩條線，其一是正常非業主增值發展，在利潤率受疫情影響情況下預期增長35%，達到14.3億。若非業主增值服務收到較大打擊，該部分實際利潤增長可能在11億左右。

從上半年公司經營情況來看，公司經營四大業務中本地生活服務板塊，即團餐板塊發展迅猛，各方面增長符合今年預期，印證了本地生活服務板塊和物業拓展之間相互協同的重要經營邏輯。關於投資者關心的現金流管理情況，自進入2022年以來，公司管理層將現金流管理置於重要地位，整體考核目標上設定了以現金為導向考核，即物業傳統的收付實現制下的考核。另外，在日常管理層面，包括財務、資金回籠各方面都加入了業主的計劃和KPI理念。截至五月公司經營現金流持平，沒有隨着收入增加而持續擴大。

Q&A：

Q：母公司商業承兑匯票到期兑付問題，您方面是否瞭解情況？

A：細節方面並不清楚，以公司公告為準。至於對金科服務的影響，認為在生產經營層面沒有較大影響。

Q：公司2021年底引入了博裕資本作為公司戰略投資者。博裕資本的加入是否會對公司的多元化發展以及收併購方面有所支持？

A：博裕資本於去年底成為公司戰略股東，在其投後管理體系中，包括在公司治理層面會增加兩名董事，公司內部管理方面會對聘任財務管理人員一位副總。業務方面、包括增值服務方面，博裕資本會協助構建業務合作關係，在投資併購方面，大股東和二股東都會進入到投資決策的體系，協助公司進行投資決策。

Q：博裕資本是否有對公司收併購方面支持？戰略服務方面是否有溝通？

A：有，在投資決策層面有參與。併購的信息方面，博裕資本接觸到的市場上的有出售意願的主體，會和金科方面交流信息。

Q：如何看待行業拐點？尤其是當前物業板塊估值很低，市場關注度低的情況下，有什麼指標可以作為判斷行業拐點的依據？

A：認為行業估值低重要的指標，從公司看，金科分紅率在4%多，未來公司業績增長增速也客觀。從行業看，認為物業板塊是半社會服務性質，具有穩定性，抗週期，2C等特點，是良好的投資方向。拐點可能受物業行業作為房地產下行企業的影響，隨着整個房地產恢復的程度，物業行業可能會穩定在一定量級，重新築底以後可能迎來拐點。另外，第三方上市物業公司，包括新三板上市的索克物業等，每年呈現發展增速和利潤水平可以橫向進行比較，脱離地產公司的屬性會是什麼樣的財務表現。個人認為行業的拐點在於銷售的企穩，而非數據反彈或者提升。對於個體公司而言就是自己經營業績的築底得到了市場的認可，報表的清晰度情況得到了市場的認可。目前1—6月情況無法在報表上呈現。

Q：今年從一季度和二季度來看，疫情對公司的影響大嗎？以及公司會不會調整一下對今年的收入指引？

A：公司目前沒有調整指引和調整考核目標的一些舉措和意願，一概按照年初既定的目標執行。受疫情直接影響相對較少，因為公司在上海或者一些封控區的佔比相對較少，對利潤的影響較少。間接影響在於疫情使各方面都受到限制，跨省商務合作、談判、投標等，具體的影響程度以數據為準。

Q：併購方面的預期有變化嗎？今年併購的計劃是什麼？

A：沒有變化。今年的併購計劃是四千萬方管理面積。

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