小麥換房,河南這家開發商“絕”_風聞
正解局-正解局官方账号-洞察产业/城市/企业,正解中国成长的力量。2022-06-22 14:41
三瓜兩棗,可能是甜頭,也可能是陷阱。
正解局出品
最近,河南兩個樓盤的操作簡直是營銷界“一絕”。
一個是河南商丘市民權縣的建業河畔洋房推出了一項活動:小麥換房,2元/斤。
第二個是河南開封市杞縣的建業城,大蒜換房,5元/斤。
中國商品房開發也有二三十年曆史了,麥子、大蒜換房,恐怕是頭一回。
這裏面到底有什麼算計?
用樓盤銷售顧問的話説,現在小麥的市場價是1塊5一斤,他們按照2塊錢收,一斤開發商要貼5毛錢,也就是25%。
而在當地,晾乾的大蒜,市場價也就在2塊錢左右,也就是開發商要貼一倍還不止。
這樣來看,農民是賺了一筆。
但,事情真的有看上去那麼美嗎?
小麥換房這個樓盤,均價在五六千塊,一套房下來,也要60~90萬。
而開發商規定的是,小麥只能抵首付,最高抵16萬。
但16萬要多少斤麥子呢?8萬斤!
前兩天,河南日報的一篇報道里説到,2021年河南小麥平均畝產是445.5公斤,也就是891斤。
我們按照900斤算,要湊夠8萬斤麥子,需要種地88畝以上。
根據河南官方的省情介紹,河南人均耕地只有1.12畝,一家哪怕三代同堂,人均耕地也就六七畝。
除非是種糧大户,不然開發商給的好處,就像水裏的月亮:
看得見,撈不着。
真要買房子,其實大頭還是要自己拿真金白銀。
頂多,算是首付打了個七五折。
不過,放在農業大省河南,用小麥、大蒜換房,這樣的廣告發出來,效果還是非常好的。
據説,杞縣的建業城項目16天成交約86萬斤大蒜。
更準確地説,這次是開發商急了。
上面説到的兩個樓盤,都是河南建業集團的項目。
建業集團有“河南房地產一哥”之稱。
這幾年房地產行業失去了突飛猛進的勢頭,建業集團走得更是舉步維艱。
去年,建業集團就向河南高層寫過一個叫做《關於企業出現重大風險和危機並請求幫扶救援的報告》。裏面説到,集團出現重大風險和危機。
到了今年,建業的房地產業務仍然低迷。
有數據説,今年前5個月,物業合同銷售110.67億元,同比減少48.6%;總合同銷售建築面積147.48萬平方米,同比減少47.3%。
其中還説到,每平方米平均銷售價格為人民幣7504元,同比減少2.5%。
也就是,在降價賣房。
所以,這次小麥、大蒜換房,也就不稀奇了。
實際上,今年以來,整個房地產行業都挺難的。
全國幾乎所有城市,不論大小,都在給樓市鬆綁。
房貸利率更是從去年最高的6點幾,下降到4點多。
有數據説,全國100多個重點城市主流首套房貸利率只有4.42%,創下2019年以來的新低,房貸平均放款週期只要29天。
但房子就是賣不動。
所以,很多地方也就急了。像青島還把推動居民買房列入考核。
問題是,不能遇到難處時,才想起老鄉。
房價高,城裏人都吃不消,更不要説是農民。
而幾波操作下來,農民如果被“加槓桿”,那麼後果可能會很複雜。
比如,農民收入穩定性更差,怎麼樣才能保證二三十年,月復一月地交房貸?
更重要的是,農民辛辛苦苦買的房,只是期房,如果樓市持續低迷,開發商出現資金斷裂等意外,也不是不可能。交了錢,拿不到房的風險是很大的。
畢竟,就在河南鄭州,所謂的“最高學歷樓盤”都能停工。
現實中,很多地方的農民在縣城買了房,自己不去住,孩子又在外打工,實際上就是空置的。
所以,去庫存、救市,不能靠忽悠老鄉。
而面對三瓜兩棗,更是要看清楚,可能是甜頭,也可能是陷阱。