房住不炒好幾年，房地產又要變成小甜甜了？_風聞

這些話憋了幾年了，今天既然讓説了，那就説一説。以前也説過，但是五六年前的文章發在公眾號上，都被平台挖出來刪了。今天再聊一聊我的基本觀點。

首先表明立場，如果國家有能力並且有意願徹底廢除房地產市場，恢復福利分房，我是贊成的，但前提是能做到公開、公正、公平。

但現在還做不到，所以我們基於現在的市場經濟環境來説。

房地產對中國經濟的作用，稍微有點常識的人都心裏有數。

簡單説就是經濟不好了叫房地產小甜甜，經濟好了叫人家牛夫人。經濟不好了，趕緊開閘放水，搞房地產，經濟好了就開始打壓房地產。

房價現在是不是高了？高肯定是高了，很多四五線城市都搞到七八千上萬，甚至一些正在人口流出的小城市，房價也搞到了兩三萬，相比當地的收入水平而言，這個房價確實是高了，這沒問題。

另一個就是過去十多年，實際上絕大多數城市的房地產起步，都是在2008年四萬億投資之後。現在大家都説當時放水救市的錢，都流入房地產了，其實這個説法不是很準確，主要還是在基建裏，但城市基建水平提升，就會帶來城市升級，房價就會上漲。

但是過去這些年，房地產在內地不少城市確實出現了很大的泡沫，因為政府需要賣地來維持財政，所以不斷增加土地供應，房子越來越多，現在很多地方的庫存確實是過剩了，這也是事實。

但把住和炒對立起來，本身是錯誤的。房子是用來住的，這是正確的廢話，但本身也有一定的保值增值功能，這也是毋庸置疑的。

簡單回顧一下，2010年的時候，大學生剛畢業，哪怕是北京上海這種城市，也就四五千塊錢，當時上海北京的房價也就兩三萬塊錢出頭。但是到2020年，剛畢業的大學生的在北京上海這種城市，起薪已經過一萬了，房價四五萬。房價確實漲了，但是收入水平也提高了。這也不能否認。

這就是説，過去這些年裏大家的收入和物價、房價都是在增長的。但是相對而言，如果十年前二十年前就買了房子的，那麼房產本身在這些年的增值，可以對沖一部分通脹的影響，而其它資產基本上都做不到，都是在貶值。

但是對只有一套房，而且主要是用於自住的人來説，這種房價的漲跌看上去意義不大，但實際上意義不小，因為可以對沖通脹，有一套房在手裏，幾年後再改善，相比剛要上車的人，確實還是要輕鬆一些。

我國房地產市場最大的問題是什麼呢？和其它方面其實差不多，就是政策的穩定性比較差，變動非常頻繁，幾年就會有一次比較大的變化，而每一次政策變化，尤其是房地產調控，就等於認為關上車門，把剛攢夠錢要上車的人直接關在門外了。

而每次進入下一個週期的時候，只要調控政策鬆綁，房價就會翻番上漲，這就讓上一輪沒能上車的人會有很強烈的被剝奪感。而在一定背景下，開始鼓勵買房的時候，尤其是加槓桿的時候，有些人膽子大，敢用槓桿，就會獲利很高。

比如2014年一度出現的首付貸，大多數人看到這個就會覺得會不會不安全，是騙局，但如果有人膽大，強行上車，一兩年後房價就翻番了，這種收益就會非常高，足夠老老實實搬磚攢錢的人辛苦好幾年甚至上十年。

換句話説，這種過於頻繁的政策變化，其實就等於在人為製造貧富差距。這當然不是説不能調控，但調控需要注意方式方法，這一輪房住不炒直接用限購政策，不僅各種資格限制，連房價都要限制，銀行放貸也要三價就低，這就過頭了。

在這種政策變動過於頻繁而且每次變動幅度都很大的情況下，這個市場本身就是一個不正常的市場，是被扭曲的，因為這意味着機會窗口的每次開放和關閉，規則變化頻繁，機會又不公平，自然會刺激一些人去投機冒險，而對老老實實遵守規則的人則非常不利。

比如前些年限購的時候直接推動了離婚率的升高，一些本來有能力買房的家庭，為了獲得買房資格，不得不假離婚，買完之後再復婚。現在一些嚴格管控房價，一些地方新房和二手房價格倒掛，打新就又成了有利可圖的事情。這種限購政策的變動，其實等於創造了一個新的投機市場。

在這個意義上説，房地產這種關係到全國經濟走向，又和所有人都直接相關的行業，基本規則和政策應該在制訂之後就大體保持穩定，不宜變動過於頻繁，調控也應該更多的用市場的方式去幹預，而不是行政手段。

這其實和高考有點像。以前我們也吐槽高考一考定終身，但是搞了半天素質教育、自主招生，我們才發現還是高考最好，為什麼呢？因為它規則簡單明確，大家就在這個規則下面卷，卷不過，技不如人，願卷服輸。最怕的就是規則不公開、不透明、不公正，不同的人機會不公平，這是最差的。