“西瓜換房”的新城控股，前5個月銷售接近腰斬，評級被下調_風聞

雷達財經出品 文|李亦輝 編|深海

在河南建業兩樓盤“小麥大蒜抵首付”被叫停後，新城控股南京一項目又推出“西瓜換房”。

6月28日，新城控股位於南京江寧的雲漾濱江項目的營銷海報上，寫着“西瓜換房最高抵100000元”，西瓜每斤10元，每套房收購上限為1萬斤。

資料顯示，雲漾濱江項目所在地為位於江寧濱江新城中元路與錦文大道交匯處。

2020年7月，南京集中出讓9幅地塊，新城控股旗下的南京新城萬嘉房地產有限公司分別以10.5億元和11.7億元的底價，拿下興城路以南的G43和G44地塊，對應樓面價為9052元/平方米和9047元/平方米。

房天下數據顯示，該項目於2022年4月6日開啓預售，首次交房在2023年10月30日。相較於2021年1月份一期首開1.92萬/平方米的售價，加推的二期目前已降至1.7萬/平方米。

據財聯社，該樓盤置業顧問表示，西瓜抵房款活動適用於所有銷售房源，但目前還在推廣階段，具體如何實施，詳細規則還有待進一步細化。

有南京地產人士直言，“去化艱難是新城雲漾濱江西瓜換房的根本出發點，試圖通過農產品物資抵扣房款來增強購買力，加速項目去庫存。”

天眼查顯示，南京新城萬嘉房地產有限公司由常州新城房產開發有限公司持股89.71%，新城控股集團股份有限公司持股9.97%，上海優郡投資合夥企業（有限合夥）持股0.32%。

常州新城房產開發有限公司大股東為上市公司新城控股，持股比例為95.76%。

“西瓜換房”似乎成了新城控股去化艱難的寫照。根據公司披露的經營簡報，5月份新城控股實現合同銷售金額110.81億元，比上年同期下降54.25%；銷售面積約114.26萬平方米，比上年同期下降47.75%。

1-5月公司累計合同銷售金額約511.69億元，比上年同期下降45.93%；累計銷售面積約525.07萬平方米，比上年同期下降41.90%。

相比較，2021年1-5月，新城控股累計合同銷售金額約946.39億元，比上年同期增長32.44%；累計銷售面積約903.80萬平方米，比上年同期增長38.16%。

房子賣不出去，新城控股也不敢放開手腳花錢。前5個月，該公司僅獲取了一宗土地。4月，新城控股全資子公司商丘恆澤房地產開發有限公司以2825.56萬元總價競得河南商丘一宗編號為商土網掛2020-104號的地塊。

實際上，在行業整體承壓的大背景下，從財報來看，新城控股也頗為不易。

年報顯示，2021年新城控股實現合同銷售金額2337.75億元，同比下降6.85%；實現銷售面積2354.73萬平方米，同比增長0.25%。

受此影響，2021年新城控股實現營業收入1682億元，同比增長15.64%，增速創近六年新低。

不過，因大幅計提資產減值54億元，導致新城控股陷入“增收不增利”困境。2021年其實現歸母淨利潤125.98億元，同比減少17.42%，為近6年來的首次下滑。

據大公房產，IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，當企業出現存貨跌價計提，一般代表了他們的項目在某些城市存在着跌價風險，同時也表明企業可能存在去化困難的問題。

年報顯示，截至2021年末新城控股長三角區域三、四線城市約佔總土儲的30%，這部分區域也貢獻了其過去一年銷售額的37%。克而瑞研報顯示，2021年三四線庫存積壓現象較為明顯，去化週期達19.34個月，顯著高於百城平均。

4月13日，惠譽宣佈，將新城控股的評級BB+的長期外幣和本幣發行人違約評級、新城發展持股67%的子公司新城控股集團股份有限公司BB+的長期外幣發行人違約評級及其未償付債券和高級無抵押評級列入負面評級觀察名單。

5月16日，穆迪將新城發展控股有限公司的公司家族評級(CFR)從“Ba1”下調至“Ba2”，其高級無抵押評級從“Ba2”下調至“Ba3”，以及將新城環球有限公司發行並由新城發展提供擔保的債券的有支持高級無抵押評級從“Ba2”下調至“Ba3”。

同時，穆迪已將上述所有評級列入進一步下調觀察名單中，評級展望從負面調整為評級列入觀察名單。

穆迪副總裁兼高級分析師KellyChen表示，評級下調反映了新城控股家族銷售和財務指標疲軟;流動性緩衝降低，融資渠道受限;由於增加使用內部資源和抵押融資來償還到期債務，財務靈活性降低。

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