地產併購，迎來“明盒”時刻_風聞

文|內幕君

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在疫情沒來，旅遊業還紅火的時候，很多人到沿海城市遊玩，多半見過一種體驗型消費，叫開蚌取珠。

光聽名字就覺得刺激，幾十塊錢就能從一個蚌裏取到珍珠。

不過，裏頭可能有五顏六色的珍珠，也可能剖開了什麼都沒有。

三年前地產行業剛進入轉軌期，一些房企不適應先出險，那時候，有較強規模需求的房企也會想“開蚌取珠”，通過併購出險房企，收購其股權或者項目，來完成規模、效益的提升。

原本有條珍珠手串的，會想開個蚌，指不定拼條項鍊。

這種感覺像開盲盒，誰也不知道里面會裝些什麼。但隨着行業深度調整，盲開有機會，但寒冬到來更可能的是雪上加霜。

今年最新出險的幾家10強、20強房企，過去兩三年中都盲開過。

主要原因，一方面是沒有預判對政策，踏空週期，俗話説的“倒在黎明前”；另一方面則是，不知道自己需要什麼，盲目做加法，結果船大難掉頭。

6月10日，中國金茂（00817.HK）宣佈，擬私有化中國宏泰發展（06166.HK），代價是25.65億港元，加上去年14.8億港元現金代價收購中國宏泰29.9%的股權，金茂等於花40億港元，持有了宏泰90%的股份。

僅僅過了7天，6月17日，金茂服務官宣表示，其全資子公司以人民幣4.5億元投得首置物業100%的股權。

金茂系一週兩筆大交易，表面似往常，也是房企間買買買。

但其實開始不同了。

私有化宏泰，上市公司對上市公司的股權重組，這應該是本輪地產調整期的首個案例，以往都是項目收購。

攬入首置物業，大型央企對大型國企的收購，也是物管界首例。

有人會説，這意味着行業調整進入縱深。

事實上，是地產“明盒”時刻到來。

2

內幕君最近總是接到不同銀行來電，都在推銷房產抵押貸，這是近兩年來沒有過的。

5月初，新華社發表述評文章——《促進房地產市場平穩健康發展》，述評重申中共中央政治局會議指出的“房住不炒”，同時也説到會議提出：

支持各地從當地實際出發完善房地產政策；

支持剛性和改善性住房需求；

對於地產行業未來方向，會議明確，要“穩”，促進步入良性循環。

這兩個例子釋放一個很明顯的訊號，從微觀到宏觀，政策層面都有了確定性。

政策對房企來説，是一切戰略的前提。去年6月戰投宏泰，一年後疊加籌碼對其私有化，金茂敢於大做動作，正是居於考量了現階段政策的確定性。

“明盒”時刻，除了政策確定，還有另一層確定：

客觀標的物與主觀需求更加適配，增益的確定性。

過去80塊一個蚌，魚龍混雜，現在有錢開蚌的少了，30塊就能買個開過的，裏頭珍珠幾個，都有啥色的一清二楚。

開蚌人風險大為降低，相反，收益提升。

宏泰是國內領先的區域產城龍頭，在京津冀經濟圈主城區擁有多個產業園項目。

金茂私有化宏泰用40個億，這些資金在一二線城市核心區買宗地可能還不夠，金茂卻能獲得一個成熟的產城運營平台，以及旗下多個產業園項目。

包括位處首都經濟圈，體量“超級航母”般存在的廊坊龍河新城。

這個項目1小時可抵達3個國際機場、一個世界級港口，所在區域累計實現工業總產值超1700億，聚集多家世界500強企業，內生力強勁。

總結而言，地理位置、配套資源、發展空間、整體規模幾個維度，都和金茂適配。

從2015年提出“城市運營商”戰略至今，遵循“城-人-產”邏輯，金茂在全國各地佈局了34個城市運營項目，最知名的長沙梅溪湖國際新城，是城市運營的典範案例。

業內預測，龍河新城會被金茂做成第二個梅溪湖。

宏泰在龍河深耕了17年，項目已經完成前期土地整理、基礎設施完善，相當於金茂買入即創收。

戰略適配下的創收，更有價值厚度。

再説第二筆交易。

標的物首置物業，截至2021年底擁有合約及鎖定項目53個，合約及鎖定面積711萬m²。

這樁標的物的最大特點同樣是：適配於金茂戰略。

金茂服務本身是高端綜合物管供應商，大家熟悉的上海北外灘地標建築金茂大廈，就是金茂物業在服務。金茂服務有着數十年高端物管經驗，業態覆蓋住宅、商辦、產業園以及公建等。

首置物業以商業物業和高端物業為核心，具備較高利潤空間和議價能力，正好適配於金茂服務的高端化需求。

這屬於高端形象匹配，業態也高度適配。

除此之外，雙方在管項目的區域重合度高，都主要聚焦於一二線城市，圍繞長三角、珠三角、京津冀核心城市佈局。

區域佔位的匹配，有利於金茂服務發揮協同價值，增加管理密度，從而降低管理成本。

而這些城市量級高，發展空間大，通過做大營收及利潤基石，金茂又能夠進一步做大物管蛋糕。

如此一來，開發端和服務端兩筆充滿確定性的交易，將為金茂“城市營運商”角色，注入新活力。

3

前幾天，光大證券發佈研究報告表示，維持金茂服務（00816）“買入”評級，其中提到一個理由：公司在管項目品質較高，積極把握併購窗口。

其實這也是整個金茂系現階段的特點。

集中土拍以來，“央國平”在公開市場劈荊斬棘，成為土地收割機。如果仔細觀察大家會發現一個現象：金茂低調很多，不輕易出手。

和中海、華潤、保利三家央企地產平台攻城略地相比，金茂顯得更加謹慎，或者説剋制。

在併購市場，金茂卻顯得很活躍。

22日晚間，中國金茂再發公告，這次是項目合作開發。金茂和首開簽訂協議，雙方將圍繞北京朝陽區崔各莊鄉奶西村地塊展開合作。

短短半個月，金茂系大小動作組合拳不斷。

不過我覺得需要調整一下説法，與其説積極把握併購窗口，不如説金茂是聰明把握併購窗口。

“明盒”時刻，面對更便宜的開蚌誘惑，需要的不是膽量和衝勁，而是智慧。

是避免把錢花在刀背上。