寶龍商業運營持續破圈，業績預期向好助力估值修復可期_風聞

近日，工信部宣佈通信行程卡取消“星號”標記，同時在這之前《新型冠狀病毒肺炎防控方案（第九版）》發佈，密接、入境人員隔離管控時間縮短。在這一系列防疫措施重大調整下，資本市場應聲而動，包括景點、消費、旅遊、餐飲等在內的疫情修復概念板塊接連走高。

不過筆者留意到，在物業板塊中對於具有商業運營業態的商管企業並未受到消息面的刺激有所表現，實際上防疫政策的調整顯然對這一板塊的經營也將構成直接利好，資本市場或存在預期真空地帶，這也暗示着潛在機會。

回顧過去一年，在房地產暴雷與疫情的雙重影響下，商業物管企業整體表現乏善可陳，而從當下來看，隨着樓市優化調控政策密集出台以及疫情的控制向好、穩經濟增長下刺激消費等措施下，有望帶動市場預期修復，相關商業物管企業或將面臨業績與估值提升的良好機遇。

在這之中筆者留意到寶龍商業（09909.HK）目前估值處在行業以及歷史低位，而近期公司在業務發展上表現可圈可點，不妨就此來看看公司的投資機會所在？

1、歷史底部，壓制商管物企估值的因素存在改善預期

從估值層面來看，目前香港內地物業管理板塊市盈率為15倍，而寶龍商業的動態市盈率目前僅為6.4倍，對比同屬於商業運營物管領域的物管公司，如華潤萬象生活目前估值達到42倍，其他幾家同類商管物企估值也顯著高於寶龍商業。

此外，筆者留意到目前寶龍商業的股息率也已經達到了8.44%，顯然，公司是一隻典型的高股息股票，這也反映了其當下具有非常高的投資安全辨識度和性價比。

結合整個板塊表現來看，壓制其估值的因素存在改善預期。

首先來自地產板塊。眾所周知，地產開發與物業管理之間往往存在強連接關係，甚至於對於一些營收和業績嚴重依賴於開發商母公司的物管企業，其與母公司形成了緊密的聯繫可謂一榮俱榮一損俱損。也正是基於此，近年來房地產暴雷潮下物管板塊也未能獨善其身，遭遇嚴重的殺估值行情。

眼下，隨着房地產行業政策面的明顯改善，房地產行業的基本面已經築底迎來反轉。從近期數據來看，銷售、投資等相關核心觀測指標均呈現環比改善之勢，反映整個房地產市場迎來了積極的變化。數據顯示，房地產開發投資5月環比增長14%，商品房銷售面積則單月環比增長25.8%，銷售金額環比增速為30%。隨着後續政策力度的加大，有充分理由相信行業整體的景氣度還將提升。

銷售回暖有助於房企資金的改善，同時融資端環境的優化也正進一步緩解房企現金流壓力。Wind數據顯示，截至6月29日，房地產行業信用債發行數量為58只，較5月同期的43只明顯增加。一系列利好政策支持下，房企融資回暖信號明顯。

由上種種，不難判斷在經營端“築底-止跌-反彈”的路徑疊加融資端的持續回暖趨勢，後續房地產市場的信心還將不斷迎來修復，而壓制物業板塊估值中來自房地產開發端的壓力或也將消除，這對於物管企業估值的修復將帶來良好契機。

其次，再來看疫情方面。隨着疫情政策的調整，全國疫情防控政策進一步優化，將加快跨省出行以及線下等消費場景的回覆，線下消費迎來催化劑，後續具有商業運營業務的商管物企基本面將有望迎來改善，進入修復兑現期。尤其是政策面支持消費等措施的持續推動，也將為業績帶來更高的彈性。

總體來看，壓制商管物企估值的因素正全面迎來改善，而在低估值下寶龍商業也正持續凸顯投資價值，隨着後續業績端的驗證還將有望進一步催化估值迎來新一輪的修復。

2、經營穩健，逆週期穩健發展能力或將助力價值昇華

回顧寶龍商業在近年來整個房地產板塊陰霾籠罩的環境下其經營表現，可以用相當穩健來形容，公司也展現出了較強的獨立運營能力和跨週期發展實力。

從財報數據來看，面對過去一年複雜的內外部環境影響，寶龍商業仍然保持了高質量的發展，交出一份優異的成績單。2021年，公司實現營收24.6億元，同比增長28.3%，其中商管營收20.2億元，同比增長近30%。毛利率方面，公司2021年公司綜合毛利率達33.4%，其中商管毛利率達到35.2%。此外，公司歸母淨利同比增長43.6%至4.4億元，若剔除股權激勵攤銷費用的影響，歸母淨利達4.9億元，同比增幅為52.5%。

拉長週期來看，公司ROE過去三年分別為19.6%、16.7%、19.3%，持續維持在高位水平，展現出強勁的獲利能力。

財務端的良好表現背後是其經營層面持續向好的發展勢頭。根據年報數據顯示，公司已開業零售商業物業達88個，運營團隊約5000人，商業總已開業建築面積約993萬平方米。其中長三角零售商業物業項目數佈局佔比持續提升，比例達到70%。

就在近日，寶龍於台州椒江打造的寶龍城正式開業，作為寶龍商業體系內第三座寶龍城其開業首日銷售近3000萬元。考慮到整個疫情影響，不少商業項目開工進展緩慢、招商環境不理想等現實困境，寶龍商業不僅實現瞭如期開業，並創造相當不俗的首秀成績，這也皆充分展現了公司強勁的商業運營能力。

值得一提的是，下半年寶龍商業還將有包括餘姚寶龍廣昌、杭州科技城寶龍廣場等多10個零售商業物業項目迎來開業，公司在2023年以後還將有近40個項目計劃開業。規模的穩步增長有望持續釋放業績成長動能，公司已經邁入發展的新階段。

當前公司亦持續加強商業輕資產項目拓展，尤其是在對傳統商業中心改造上已經有着相當成熟的經驗，後續也將獲得政策層面的機遇。

就在近日，北京出台傳統商業主體改造計劃，支持商場硬件改造升級及數字化建設。同時提及給於項目一定的獎勵支持。北京此舉或也將形成示範效應，後續不排除將在全國其他城市落地。這也意味着，對於寶龍商業這類具有成熟的商業中心運營能力以及形成豐富的商業中心改造經驗，同時在數字化生態上亦有不俗成績的企業而言將帶來新的業務拓展契機。

總體而言，隨着整個房地產行業邁過至暗時刻，寶龍商業穩健的經營發展能力得到充分驗證，在行業進入新的窗口期也有望進一步迎來加速發展，後續表現可期。