在別人恐懼的時候，險資出手了！簡評遠洋鋭中心大宗交易 | 睿和研究_風聞

作者 | 秋賢

編輯 | 陳劍譽、韓瑋燁

視覺 | 張愛

責編 | 韓瑋燁

原本投資界秉承的投資法則是**“在別人貪婪時恐懼，在別人恐懼時貪婪”，**但殘酷的現實讓房地產行業選擇了羣體性恐懼。

發端於2019年的房地產行業去槓桿政策調控，歷經三年，讓諸多百強企業大面積違約、躺平，也讓行業信心跌歷史低谷。包括中海、華潤、招商蛇口、中國電建地產等諸多國央企，也加入甩賣隊伍，**紛紛出售持有型商業物業，謀求資金回籠。**一貫以穩健經營著稱的遠洋集團（03377.HK）也不例外。

6月14日，平安人壽以50.15億元收購了遠洋集團旗下位於北京市豐台區麗澤金融商務區E06的遠洋鋭中心項目。交易包括項目公司34.5%的股份，對價為34.18億元，以及15.97億元的債權收購。

01

項目交易介紹

遠洋鋭中心項目公司為深圳金坤麗澤置業有限公司。2015年5月，平安人壽與遠洋集團合作共同開發麗澤商務區地塊；2017年，遠洋鋭中心項目開工建設；2021年5月，遠洋鋭中心入市，建築面積約14.74萬平方米。

表1：遠洋鋭中心項目基本信息

數據來源：企業年報，睿和智庫整理

遠洋集團年報數據顯示，**截至2021年底，遠洋鋭中心項目出租率為34%。**在市場低迷之際，對於2021年5月剛入市的項目，半年左右的時間出租率達到34%不算差。

此次出售，**遠洋集團也許考慮到宏觀經濟環境對經營業績造成的影響及財務安全選擇，**故而把部分非核心資產出售實現輕資產化。

今年4月，**遠洋集團還出售了位於北京朝陽區酒仙橋商圈的頤堤港一期項目股權，**並已於4月26日完成股權變更。北京航頤企業管理諮詢合夥企業（有限合夥）新進入兩家股東，合作總金額為30億元，分別是國壽置業投資管理有限公司、國壽啓航壹期（天津）股權投資基金合夥企業。

02

險資看好北京麗澤商務區

近些年來，**保險資金在不動產市場頻頻出手，**比如平安人壽投資上海人廣，和諧健康投資北京SK大廈項目等。

一個共同點在於，**保險資金看好核心區位的辦公資產。**此次平安人壽之所以收購北京遠洋鋭中心原因，大概是看重麗澤商務區未來的發展潛力。

（1）麗澤商務區發展趨勢

《北京城市總體規劃（2016—2035）》將北京豐台區麗澤金融商務區定位北京第二金融街。商務區規劃總用地8.09平方公里，核心區總用地2.81平方公里，地上建築規模650萬平方米，用地功能包括商務辦公、多功能混合以及配套居住等。

數據來源：公開資料，睿和智庫整理

《北京市豐台區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提出：全力將麗澤金融商務區打造成為具有全球影響力的金融發展新區、數字金融示範區、綠色生態示範區。

《豐台分區規劃（國土空間規劃）（2017年—2035年）》指出：積極推動麗澤金融商務區與金融街一體化發展，打造具有全球影響力的金融發展新區。加快完善麗澤道路交通系統，實現地鐵11號線、16號線、北京大興機場線、麗澤金融街直連線建設。

來源：北京麗澤金融商務區官網

表2：麗澤地鐵路線規劃

根據規劃，至“十四五”期末，麗澤商務區目標實現商務區入駐企業1500家，其中金融類企業1000家，税收貢獻全區佔比達到約20%。

（2）麗澤商務區寫字樓市場現狀

從建築面積分佈來看，截至2022年一季度，北京市甲級寫字樓總建築面積6838.1萬平方米。其中，中關村和CBD甲級寫字樓建築面積最大，分別為1402.5萬平方米和1013.6萬平方米，麗澤商務區73.9萬平方米。

來源：中指數據CREIS

租金走勢上，**2022年一季度北京寫字樓平均租金7.11元/平方米/天，環比上漲1.86%。**其中，古城首鋼園平均租金環比下降14.26%，麗澤商務區寫字樓今年一季度平均租金6.05元/平方米/天、環比上漲2.02%。雖然麗澤區市場仍在建設初期階段、基礎設施以及交通還沒完全完善、周邊產業集羣氛圍較薄弱，但今年一季度租金水平仍略有提高。

來源：中指數據CREIS

空置率方面，**2022年一季度北京甲級寫字樓市場空置率14.3%，同比下降16.86%、環比下降2.05%。**隨着地鐵14號線的運行及商業配套設施的逐漸完善，麗澤商務區2022年一季度空置率43.8%，環比下降7.5%，市場競爭力較強。

來源：CAIC數據庫

吸納量方面，2022年一季度北京全市甲級（含超甲級）淨吸納量18.5萬平方米、同比上漲24.26%、環比下降96.54%，麗澤市場淨吸納量跑贏各大商圈，達14.6萬平方米。

來源：戴德梁行

可以看到，**金融類企業對該區域的關注度越來越高。**截至2021年，麗澤商務區已入駐企業742家，其中金融業佔比最大45.3%、信息技術和商務中心及共享辦公空間分別佔比15.8%和11.2%。而截至今年3月底，麗澤金融商務區入駐企業共計824家，其中金融企業420家，新興金融企業394家，佔金融企業的94%。

來源：第一太平戴維斯

03

遠洋鋭中心項目未來租金收入可觀

根據睿和智庫不完全統計，今年以來，內地房地產大宗交易共83筆，成交總額979.79億元。其中，北京共11筆，佔比13.25%；上海27筆，佔比32.53%。

來源：睿和智庫

2022年以來，北京不動產大宗交易成交總額102.03億元。其中，單筆最大交易正是北京遠洋鋭中心項目。

表3：北京大宗交易情況

來源：公開渠道，睿和智庫整理

根據公開資料顯示，目前豐台區麗澤商務區的10個寫字樓項目租金均價約7元/平米/天。其中遠洋鋭中心和平安金融中心租金價格最高（8元/平米/天），其他寫字樓項目租金在6元到7.5元/平米/天之間。

表4：豐台區麗澤商務區的10個寫字樓項目租金

來源：公開渠道，睿和智庫整理

根據睿和智庫的估算，按照平均租金價格8元/平米/天，可出租面積12萬平米。若按照滿租率95%計算，遠洋鋭項目總租金收入約為3.33億元。考慮到麗澤商務區未來產業聚集帶來的發展，這一項目未來租金收入料會平穩提升。

表5：2021年遠洋鋭中心租金收入

數據來源：公開報道，企業年報，睿和智庫估算

表6：2022年—2027年遠洋鋭中心租金收益預測

數據來源：睿和智庫預測

（以上租金預測僅根據市場均價所做保守預估，不代表項目實際收入情況，僅供參考）

總結

保險資金在國內不動產大宗交易市場之所以越來越活躍，**原因在於不動產項目本身投資期限長，租金收益相對穩定，能夠很好匹配保險資金規模大、久期長的負債特性。**而在這一輪房地產調控以及宏觀環境變化中，不動產交易價格已然回落至保險資金的可接受區間，可以帶來較好的回報率，保險資金成為市場的購買主力。此次平安人壽收購遠洋鋭中心項目便是代表。