偏安一隅的濱江集團多元化業務不成氣候_風聞

1981年的諾貝爾經濟學家得主詹姆斯·託賓曾説過，“不要把所有雞蛋放在同一個籃子裏”。此話之所以經典，是因為它講了投資時一個非常重要的道理:分散投資從而降低風險。但這條經濟學的“金科玉律”卻在2022年的土拍市場失靈。

專注“三省一市”，偏安一隅的濱江集團以主場作戰優勢超過保利、華潤、中海等一眾央企，成為了2022年上半年的拿地冠軍。克而瑞數據顯示，1-6月濱江集團新增土地價值達467.3億元，在眾多房企中排名第一，僅在大本營杭州，濱江就豪擲409億，拿下23塊地。很明顯，濱江集團更信股神奉巴菲特的名言—“別人恐懼我貪婪”。猛進貨的同時，濱江集團的賣貨行情也沒落下。克而瑞榜單顯示，2022上半年濱江集團以銷售額683.93億元居銷售排行榜第13位，比2021年同期大幅前進9位。

杭州永遠的根，浙江永遠的家

中指院數據顯示，今年1—6月杭州、寧波和北京位列房企拿地面積前三城市。其中，杭州賣出382.7萬平方米土地，位列第一。值得關注的是，杭州上半年賣出的地超過三分之一都被濱江集團收入囊中。除了杭州之外，濱江上半年拿的其他地塊也在浙江省內。就在杭州今年第一次集中土拍結束後不久，濱江就斥資57億元接盤了陽光城在浙江永康的6宗地塊。

在今年6月20日投資者關係活動中，濱江表示將繼續保持“三省一市”的發展戰略，即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市。投資比例上，杭州50%，浙江省其他市縣佔40%，省外佔10%。

然而，土拍的高度聚焦同樣意味着成本的高度聚集。2019年開始，杭州樓市進入限價，各大房企齊聚杭州也使得杭州土地成本快速上漲，濱江上半年所得地塊溢價均在8%到10%之間。這直接影響了濱江的盈利水平，2020年其毛利率為27.04%，2021年降至24.83%，今年一季度進一步下滑至16.25%。

另一方面，濱江集團還在近日提出2022年的發展目標，在拿地方面，濱江表示“土地儲備上，在權益拿地金額佔現金回款金額比例為0.6的基礎上保持平衡”，但是其上半年的拿地金額已遠遠超出銷售額的6成，這是否意味着濱江將在下半年的土拍市場上要偃旗息鼓呢？

多元化業務不成氣候

地產寒冬的大背景下，近幾年各大房企都拿多元化講故事，濱江也不例外。2019 年濱江正式提出以房地產開發為主業，服務、租賃、酒店、養老、產業投資為輔業的“1+5”發展戰略。2020 年開始組建養老團隊，投資新能源、互聯網、大健康項目，佈局養老和產業投資領域。然而，新業務宣傳得響亮但其成效卻不盡如人意。

財報顯示，2021年濱江集團除了房產銷售營收佔比為 96.6%以外，房產項目管理服務、房產租賃、酒店業、其他業務佔比分別為1.5%、0.7%、0.4%、0.9%。尤其是租賃業務的毛利率自2019 年出現明顯下降，2021年毛利率僅為1.8%。對此，濱江集團解釋稱，19、20、21 年毛利率較低系美國西雅圖公寓、杭州濱綠大廈、暖屋翡翠江南、御江南等新開業折舊及費用發生較多所致。隨着未來長租性公寓可租面積穩步增加，疊加疫情緩解後總體出租率逐步提升，公司持有性物業營收有望進一步提升。

在今年6月末的投資者關係活動中，濱江集團提出2022年的銷售目標為1500億元至1600億元。然而2022年已過半，濱江集團的目標完成度還不及最低目標的50%。下半年，“杭州一哥”能否走出舒適區順利完成目標，讓我們等一個答案。