房地產市場風險的金融根源_風聞

5月份在微博發了一篇房地產市場金融風險的文章，寫了房貸的風險錯配問題。結果兩個月不到，斷供潮真的來了。

https://weibo.com/ttarticle/p/show?id=2309404772689612243402

當時應該是有兩篇文章在觀網發不出來，這篇文章就沒在這裏發。現在發出來應個景。

房地產是一個與金融深度綁定的行業，不但項目開發需要銀行的貸款支持，客户購買房屋也需要銀行貸款支持。可以説金融行業深度介入了房地產市場，對房地產市場有重要的影響力。金融的本質就是風險的識別、掩蓋與轉嫁。如果金融業對關聯行業風險識別不到位、制定的行業規則中風險收益不匹配，則關聯行業必然會畸形發展，醖釀出金融危機。比如2008年美國次貸危機，就是美國金融行業向沒有還款能力的人發放貸款買房，產生大量不良金融資產違約導致的金融危機。而中國的房地產行業也同樣存在着巨大風險。這些風險也同樣來自於金融業對房地產行業的錯誤認識和錯誤的規則制定。並且這些風險的危害程度甚至可能高於2008年美國次貸危機。

從表面上看，中國的房地產市場有三大風險。其一是開發商負債率過高；其二是房價過高，背離價值；其三是房地產開發項目的爛尾項目多。

國內房地產泡沫越來越大，這三大風險的敞口也越來越大。為了避免我國出現2008年美國次貸危機那樣的金融危機，我國必須主動降低房地產行業的風險。開發商負債率過高，會增大房地產企業融資帶來的金融風險。近幾年國內房企發生了多起違約事件，其中不乏國內頂級房企或上市房企的身影。為了降低這一風險，監管層給房地產企業劃出三道紅線。這一政策可以收緊房地產企業融資，降低房地產企業負債率。可以説是針對第一大風險的有效應對措施。而後兩項風險是制度漏洞導致的風險錯配，並不能簡單依靠加強監管就能降低風險。

住房對於普通國民來講屬於大額資產，甚至佔據家庭資產的大部分。因為房價金額過高，絕大多數國民都無法一次結清房款，買房需要依賴住房貸款。

近代西方經濟發達，金融業發展也早世界一步。我國很多金融業的行業規定、制度都是學習照抄西方。這其中就包括住房貸款的審核發放制度。西方國家是資本主義國家，西方社會資本起決定作用，因此用房屋的的市場價格作為房貸審核的基準，這完全合乎邏輯和西方國家的社會現實。我國的住房貸款制度在此基礎上通常還會定一個30%的首付比例作為安全墊。因此我國的住房貸款制度看上去合乎行業慣例，還有較高的抗風險性。

有一定經濟學常識的人都知道，價格圍繞價值波動，而決定價格的則是短期的供求關係。全國房價在2018-2019年普遍翻倍、一線城市普遍兩三萬一平米、上海深圳甚至達到十幾萬一平米的房價證明了，在巨量資金的推動下，價格背離價值的程度絕不僅僅侷限於30%的幅度。如果房屋價格高於價值超出首付比例，則意味着銀行需要承擔超出部分的風險。通俗一點説，就是炒房客貸款炒樓，將風險轉嫁給銀行。如果房價上漲，房價上漲的收益由炒房客獨佔。如果房價下跌，房價下跌風險由銀行承擔。高房價不但給人民羣眾的日常生活帶來了沉重的負擔，而且還綁架了金融安全，給國家帶來了系統性金融風險。

造成這一結果的根本原因，其實是金融行業照抄西方的住房貸款制度存在嚴重漏洞。西方國家是資本主義國家，價格主導市場是西方金融體系的基本認知。而中國是社會主義國家，國家基本經濟制度上和西方國家存在本質的不同，本來應該根據我國的基本經濟制度制定適合我國的行業制度。如果無視中國和西方社會制度的根本性差異生搬硬套照抄西方金融制度，必然將西方制度的缺陷一起復制到中國，西方發生的金融危機也必然會在中國出現。

高房價對社會的危害已經有了明顯體現。高昂的房價使結婚和生育率下降，自2017年以來，房價大漲一倍有餘，每年的出生人口則從大約1500萬斷崖式下跌到1000萬。沉重的供房壓力導致社會消費增長停滯，拉低了經濟增長速度。高房價不但影響我國的經濟增長，甚至已經阻礙了人民的血脈傳承。為了給房地產市場降温，部分地方政府出台限購限售政策，不但干擾市場、違背市場規律，調節效果也不好，並沒有壓制房價。

價格是價值的外在體現。正如哲學講究透過現象看本質，我國的金融行業應該透過價格看價值。在行業制度的制定上，應該正本清源，迴歸價值本質。房屋的價值就是居住價值。而居住價值的衡量標準就是居民在居住這一項的合理負擔成本。我國作為社會主義國家，中央反覆強調“房住不炒”，就是讓房屋的價格迴歸價值。我國金融行業應該擁護中央的領導，落實中央的規劃，將房貸基準從市場價格迴歸價值。

具體的房貸基準可以參考如下計算方法。現在中國每年出生人口大減，中央提倡生二胎。一個標準家庭按照夫妻兩人加兩個孩子計算。人均住房面積乘以四倍就是標準户均住房面積。家庭收入按照雙職工計算，也就是家庭月收入為房屋所在地的城鎮職工平均月工資的兩倍。合理的居住成本佔家庭總收入的比例應該為20%，不應超過30%。按照上限30%計算，就可以算出家庭最高每月房貸還款金額。根據每月還貸金額可以反推出貸款的本金總金額。然後就可以推算出標準住宅面積房屋的總價，以及每平米住房的真實價值上限。

以筆者所在的西安為例，2021年西安平均薪酬7607元，城鎮居民人均住房面積35㎡。一個標準家庭的合理月供上限為4564.2元。按照貸款利率4.9%、按揭年數30年計算，貸款本金總額為86萬，總房價為123萬。標準家庭的平均住房面積為140㎡。每平米住房的真實價值上限為8776元，合理真實價值為5850元。也就是説銀行對商品房估值、發放貸款的基準上限為8776元。房價超出部分的風險溢價由買房的業主承擔，充分去除房地產泡沫的金融風險。同時這個基準也可以作為市場指導價，引導房地產市場健康發展。

需要進一步指出的是，這裏用到的數據是城鎮職工平均月工資，而不是城鎮職工工資的中位數，也不是居民人均收入。通常情況下中位數低於平均值。也就是説估計有六成多城鎮職工的月工資達不到平均水平。另外這裏也沒有考慮進城務工的農業人口、下崗失業人口以及大量收入較低的自由職業小商販。也就是説在適齡人口中只有差不多兩成人口能按照上述基準房價負擔得起達到人均住房面積的房屋月供。這已經是佔總適齡人口極低的比例了。

第三個風險是房地產開發項目的爛尾項目多。這一風險乍一看是房地產開發商的經營風險，或者政府的監管風險，但仔細分析房地產市場的開發流程就會發現，這一風險主要是金融行業制度漏洞導致的風險錯配。

一般的商業合同，都是按照履約進度支付資金。甲方支付定金之後，尾款要等乙方履行職責後結清。這樣如果乙方違約，甲方只承擔合同金額的部分損失。幾乎所有的工程建設合同都按照這一流程約定。房屋銷售過程也應該是這個流程。業主交首付，等房屋驗收完成後再支付尾款，房屋買賣交易才算完成。這樣如果開發商違約房屋無法交付，那麼業主也僅承擔首付部分的風險。但是現在銀行地產行業的規則是，業主交了首付之後就必須立刻辦理住房貸款，銀行在業主辦理貸款之後就直接將房貸劃撥給開發商。也就是説，很多房子沒蓋好沒交付，業主就支付全部房款。業主不但在房屋尚無法居住的情況下就要承擔還貸責任，而且還要全額承擔樓盤違約爛尾的風險。

退一步講，就算按照現有流程業主在未驗收房屋之前支付全款，因為房屋未交付，交易並沒有完成，業主支付的房款不屬於開發商，而應該是業主定向委託開發商完成項目建設的集體資金，只有項目完成之後的結餘利潤才是開發商的錢。但是業主支付的房款長期缺乏監管，很多開發商挪用這筆資金用於炒地開新項目，而沒有用於本項目建設，等於是開發商侵吞挪用了業主集體資金。這麼做不但開發商炒地資金的利息由業主承擔，還將炒地皮的風險全部轉嫁給業主。一旦炒地失敗，原項目無資金完成項目建設，項目就爛尾。爛尾項目的業主不但無房可住，開需要按期還銀行貸款，造成沉重的生活壓力。

現在部分地區為了防止房地產開發項目爛尾，由政府部門監管預售資金。但是這麼做不但佔用公共資源，出力不討好，還為權力尋租留下空間，滋生腐敗。

政府應該儘量少直接參與市場運作、干預市場運行。應該利用市場不同主體之間風險與利益的差別，設定市場規則使之相互制衡相互監督。這一問題的根本解決辦法是取消預售制。不過取消預售制之後會給房地產開發商帶來較大的資金壓力。退而求其次的辦法，是由銀行根據可預期審批的房貸向開發商審批開發貸，資金進入監管賬户由銀行監管，銀行根據工程承包合同按工程進度向建築公司支付工程款。因為是銀行向開發商放貸，銀行為了保證其資金安全，對開發商有監管責任和動力。項目完成房屋交付之後，用業主的房貸償還開發貸，開發商賬户解除監管，開發商可以支配剩餘資金。這樣做項目公司賬目獨立，資金和母公司不混淆，資金不挪用，爛尾風險大大降低。業主對項目開發只承擔首付部分的有限責任，房屋驗收之後業主開始還房貸，也減輕了業主的生活壓力。

從上述兩個房地產行業的風險可以看出，房地產市場去金融化，不僅僅要加強監管，更要彌補制度漏洞。