爛尾樓業主停貸，最終傷害的是誰？_風聞

昨天，一則媒體評論在發佈後瞬間衝上了各大社交媒體的熱搜，標題是**《謹防爛尾樓盤停供風險擴散》**。

文章開門見山寫道，“近期有爛尾樓盤業主集體決定停止還貸，引得不少爛尾樓盤業主效仿。如果這股風潮蔓延開來，有可能對樓市造成負面衝擊，對樓盤銷售更為不利，也不利於金融系統穩定。”

説實在的，看完這段話，我無語了。

難道，買到爛尾樓的人，必須為了“樓市穩定”繼續咬着牙接盤？

這事要解決，其實也不難。正如新聞下點贊最多的評論所説，“就正常開工、正常交房不就完事了嗎？”

然而，這事有點難辦……

據克爾瑞諮詢的統計，截至到2021年底，在全國24座主要城市中，尚未交付的問題項目總建面 約2468萬平方米，佔2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。

其中鄭州、長沙、重慶和武漢尚未交付的問題項目總建面皆超200萬平方米、總套數皆超2萬套。

在這份統計中，排名第一的鄭州有106個問題樓盤，涉及居民超過60萬。鄭州主城區總人口一共759萬，意味着每100個人中就有8個人買到爛尾樓。

而這些數據的背後，是一個個活生生的人。

在抖音上有一對鄭州年輕夫妻，他們2013年相識於大學，8年戀愛長跑。他們努力、樂觀，領證、結婚，像大多數年輕人那樣，相互扶持，熱愛生活。

網友説，“從他們視頻中的煙火氣，你能感受到樸素的中國式青年是如何努力生活的。”

去年11月份，他們在鄭州買房，貸款102萬，月供6300元，還30年。

買房後的幾個月，他們雖然遇到了降薪，但他們仍然對未來充滿希望，依舊在出租屋裏期待交房的那一天。

然而，當開發商爆雷的新聞傳來，他們的生活就變了。

他們擔心暴雷發生在自己的樓盤，就一次又一次到工地看房子。並且説距離交房27個月，還要再來27次。

終於到某次看房子，他們房子的工地也停工了。兩個人在工地邊錄下短視頻，評論區裏説，“我看到了女孩眼裏沒有了光，還有了黑眼圈”。

按理説，在買房交易達成的那一刻，買房的人不論是全款還是首付+貸款的方式，都已經把錢給夠了。

也就是説，房子建好之前，開發商已經把錢收到了，落袋為安了。後續就應該是，按照計劃進行建設。開發商為什麼就不能正常開工、交房呢？

很明顯，開發商手裏的錢“不夠”了。

因此，當下如何讓開發商拿到更多錢、解決爛尾樓問題，至關重要。

7月12日，在北京大學國家發展研究院舉辦的研討會上，北京大學國家發展研究院某專家就提出，建議調整房地產業“三條紅線”政策。

“三條紅線”是指2021年起，為了防範房地產盲目加高槓杆帶來的金融風險，住建部對房地產開發商融資提出的三個標準：

1.剔除預收款後的資產負債率不超過70%；

2.淨負債率不超過100%；

3.現金短債比不小於1。

該專家認為，房地產業有自然的金融加速器作用，“中國100多萬億GDP裏有17萬億是房地產直接或間接貢獻的，”房地產的斷崖式下跌對經濟的影響太大，“別的行業要超額增長彌補這個坑的難度非常大。”

該專家的結論是，“老百姓不買房了，和疫情、和有錢沒錢沒關係，有關係的是，房企一斷流，流動性沒了。老百姓看到了供給側的風險，所以購房意願大大下降，長期信貸下降。”

“三條紅線”確實對房地產的舉債擴張進行了大幅度的限制。

**説實在的，看完這段話，我又無語了。**為了“樓市穩定”又必須要讓房企無視金融風險繼續做大現金流？

正如網友的評論，“爛尾不是因為三條紅線導致的，而是因為開發商挪用建房款投資到其他方面了。”

此次爛尾樓風波中，鄭州“永威金橋西棠”事件就很有代表性。

2022年6月，已經在網上流傳了幾個月的傳聞終於被頂上熱搜，“鄭州學歷最高樓盤爛尾”，一時間引發無數討論：連引進人才的樓盤都爛尾了？

截止到今年6月，這個原定於2023年交房的樓盤，已經停工7個月。

業主們組成了法務組、監督組、視頻組，運營起社交媒體、短視頻賬號，將買房經歷寫成近7萬字文章，督促房企開工。

然而，在政府介入和多方努力之下，項目遲遲沒有復工。

有人猜測，既然號稱人才引進樓盤，應該是因為政策性原因，出售價格太低，房企賠錢了才沒有錢復工吧？

然而，與想象中不同的是，這處爛尾樓並不是業主們“貪便宜”，靠“政策限價”買的低價樓盤。

首先，業主中享受人才補貼的僅佔2成。

其次，由於周邊高校密集，附近4公里內有4所大學，對面就是河南唯一一所211大學鄭州大學。

許多業主也正是看重這裏的區位和氛圍，才在這裏置業。“人才引進”甚至成為這個樓盤的“氛圍賣點”。

這使得“永威金橋西棠”的單價相比於周邊其他項目每平米高出近四千元。

饒是如此賺錢的項目，卻還是爛尾了。

這羣涵蓋了醫學博士、大學教授、國家公務員、現役及轉業軍人、央企員工、高精尖技術人才、互聯網大廠程序員的業主們各自發揮特長，對項目展開深入研究，為我們揭開了爛尾的真相。

這個項目是永威和房企金橋合作開發，一個擁有土地使用權，一個負責開發。在項目開售後由於銷售出乎預料的火爆，雙方對一開始的利益分配都感到不滿。

於是金橋挪用了10億元購房款和6億土地溢價款，用作其它項目。這直接導致了“永威金橋西棠”建設資金被抽空，只能停工爛尾。

與許多人想象中不同，除了極個別情況，大部分爛尾項目都不是荒郊野外不好賣的項目，開發商也絕不是因為賺不到錢才跑路，而是和“永威金橋西棠”犯了相似的通病：資金被違規挪用。

甚至越是優質地段、越是核心區域的項目反倒更容易發生爛尾。因為地段好，樓剛剛打下地基就賣完了。開發商就會把已經賺到的購房款挪去用於拿地、開發新樓盤。

在一些買房相關的論壇裏，經常流傳着這樣一句話：樓盤封頂別急着高興，封頂後才是爛尾風險最高的時候。

為什麼？因為開發商已經賺夠了跑路的錢。

可是，買房的時候，明明購房者的錢是打進了監管賬户啊？

確實，各地出台的商品房預售資金監管制度都規定，“房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬户，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。”

這個政策十分好理解，就像網購時買家支付的錢先由支付寶保管，等到買家確認收貨，支付寶再把錢打給賣家。只不過在購房過程中，這筆錢的保管方是銀行，錢暫存的地方，就是監管賬户。

然而，在政策的實際操作中，樓還沒蓋好，開發商就以各種理由把錢從銀行的監管賬户中提取了出來。

為什麼開發商説提取就能提取？只能説是一些地方銀行監管不力。

有些地方銀行為了維護好跟開發商的關係，按照開發商的排名與規模，給不同開發商設置可以提前支取的比例。

比如有些地區排名前一百的房企，可以完全提取監管賬户中的資金。

還有些地方銀行為了吸引開發商在自己銀行開户，即使開發商排名不在前100，也睜一隻眼閉一隻眼，任由開發商隨意提取資金。

甚至早些時候，有些購房者簽下的銀行貸款合同，上面的匯入賬號根本就不是監管賬號。

因為，開發商可以在任一傢俱體合作的銀行開具一個監管賬號的同時，擁有多個不同的賬號。

也就是説，有些業主交出去的錢，從來沒有受到過地方銀行、政府的監管。

等到房屋爛尾，許多購房者看着空空如也的監管賬户毫無辦法。地方銀行也束手無策，只能坐等購房者繼續還貸。

“鄭州學歷最高樓盤爛尾”衝上熱搜後，政府很快責令相關責任方解決此事，10億購房款被追回，項目又重新開工。

“永威金橋西棠”項目的復工，給了深受爛尾樓之苦的人以啓發：

“最多抗疫醫護樓盤停工”、“最多孕婦樓盤停工”、“最多新婚夫婦樓盤停工”等話題相繼上了熱搜。

彷彿購房者總得找點什麼標籤，需要證明自己有被關注的價值，才能引起關注。

然而，更多的情況是，業主們並沒有“人才”、“醫護”、“孕婦”等等標籤，甚至也沒有能力調查清楚錢去了哪裏。

一定程度上説，“永威金橋西棠”的業主還是幸運的。在購房款“消失”之前，還能及時追回。

在一些開發商“高週轉”的模式之下，資金早已被投入新的地塊和樓盤開發，而如果新一輪的樓盤不好賣，前一輪樓盤的購房款想追回就很難了。

今年前4個月全國商品房銷售額為3.78萬億元，同比下降近30%。

在銷售下滑的大背景下，熱衷於“擊鼓傳花”遊戲的開發商，難免會資金鍊斷裂。面對人去樓空、荒草叢生的工地，購房者難免會選擇停止還貸。

這也就出現了當下熱議的話題。

為了“樓市穩定”，的確也應該謹防爛尾樓盤停供風險擴散，也的確應該給房企提供更多現金流。

可是，如果這個“遊戲規則”不能得到根本性改變，即使爛尾樓業主強勢接盤、房企資金重新充裕，只是延緩問題，甚至是放大問題。

除非，房市還能迎來“第二春”。

同樣是在7月12日，北京大學國家發展研究院舉辦的研討會上，中銀證券某經濟學家就對於房地產行業出現的問題，提出了新看法，“事實上，國人房地產需求還遠遠沒有得到滿足。”

“道理很簡單，房價高意味着房地產供不應求。”該專家表示2004年土地政策收緊之後，是導致房價上升的重要原因。

於是，該專家給出建議：需要擴大供給來解決房價高的問題。

然而，根據國家統計局於近期公佈的《中國人口普查年鑑2020》顯示，我國家庭户人均居住面積已經達到41.76平方米，平均每户住房間數為3.2，平均每户居住面積達到111.18平方米。

不僅人均面積高，“庫存”也很充裕。

今年五月份的一次統計顯示，全國商品房待售面積5.57億平方米，同比增長8.4%，按現有人均41.76平方米計算，可以再滿足1334萬人居住。

我國商品住宅廣義庫存量（指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和）已經達到38.4億平方米，足夠滿足9200萬人的居住需求。

也就是説，現有的房子如果完全釋放出來是很充裕的，並不稀缺。

在前幾年房價暴漲，房地產市場如火如荼時，地方政府加大土地供給、限制房價暴漲，換來的是什麼？捂盤惜售，用“喝茶費”等名目繞過價格管控等等手段大家又不是沒見過。

所以，很多人買房需求沒有得到滿足，真的是土地供給不足？

同樣也是今年7月12日，南京集中出讓了44宗地塊，其中30幅以底價成交，2幅流拍，整個土拍被央企、國企包場，全然不見了一些私營房企的影子。

類似現象近年來越來越多，即便政府出讓土地，許多過往“熟悉的面孔”也隱遁起來。開發商們為什麼棄拍？

不是説土地供給不足嗎？

中銀證券的這名專家想必也知道這一系列數據，因此，該專家還提出，“住房建設不能只看面積不看質量”。

“中國人對美好生活的嚮往主要表現在住更大更好的房子上。”

道理我們都懂，我們都想住大房子，當下大多數人都對自己的住房條件不滿意。

但是，在大家稀飯都買不起、稀飯都要爛尾的時候，你説大家其實更希望喝到更好更大碗的肉粥，這就有點黑色幽默了……

難道要爛尾樓的業主繼續還貸、讓銀行繼續放貸，開發商腰包漲起來之後去開發更大更好的房子；等更多人買了更大更好的房子，開發商拿到了錢，再繼續解決爛尾樓問題……

要知道，經歷了多年的城市化發展，許多城市的核心區域早已經沒有什麼能開發的地塊。放開土地供應帶來的增量，也多是城市邊緣地帶。

把這裏都蓋成住宅樓，政府就需要將大量的開支用於周邊配套基礎設施的建設與維護。

如果沒有人來買、來生活，這種巨大的財政投入最終就成為無效的支出，產生的損失最後又由誰來承擔？

尾聲

停貸事件發生後，許多法律專家善意勸導，“貿然停貸購房人就成了違約方，徵信就會受到影響，還可能被訴到法院，甚至被法院強制執行。”

還有法律專家稱，“停止向銀行還貸並不能解決問題，只會產生與銀行的糾紛。開發商不能交房才是責任方，購房者可以依法維權起訴開發商。”

其實，停貸者並不想走到這一步，並不想起訴誰。

“我們只想讓開發商把房子建好，交付給我們。”一位選擇停貸的武漢購房者對媒體説的話，就是這些人的全部訴求。

客觀上來説，從始至終，買房的人，是整個交易過程所有參與者中，掌握信息最少、話語權最低、也是最需要保護的羣體。

如果開發商、地方利益組織以及其他參與方堅持“不讓利”、不退步，或許也只有買房者繼續悶頭還貸、繼續悶頭買房，才能保住“樓市穩定”吧。

但，總不會不容商量地選擇苦一苦買房者吧？

幾天前，鳳凰網發佈了一條對爛尾樓的調查視頻。

視頻中，300名西安購房者最終搬進復工無望的爛尾樓。

無論小孩還是老人，每天都要摸黑爬上十幾層樓，才能回到無水無電的毛坯房中，回到這個艱難營造、賴以棲身的“家”。

其中有一幕令人印象極深，一個小女孩坐在房間中央，手電筒照射着她。

她邊彈琴邊唱道：

“我是一個粉刷匠，粉刷本領強，我要把那新房子，刷得很漂亮。”

小女孩身後的牆上，貼滿了她畫筆下對美好生活的一切向往。

當下，我們很多已經買房以及將要買房的人，都和這個小女孩一樣，相信此事會得到妥善的解決。因為，此事關乎人民對美好生活的追求。