美好置業將自己逼入絕境_風聞

斑馬消費 範建

歷時月餘、兩度延期，美好置業終於在昨日回覆了交易所對2021年度報告的問詢函，進一步暴露了公司的窘境。

傳統地產業務已逐步退出，很難持續貢獻利潤；現代農業一直虧損，在2020年和2021年清退了流轉的數萬畝土地，揮手告別。

公司未來的發展，都寄託在了裝配式建築身上。但是該業務發展不達預期，短期內似乎很難看到盈利的希望。

退出地產開發

作為一家區域性的中小房地產商，美好置業（000667.SZ）從2018年起，就逐步收縮房地產開發業務。計劃在幾年之內，通過“銷售清盤、轉售合作、退投收款、直接清盤”等多種方式，處置地產開發資產。

2018年-2020年，公司房地產開發業務利潤，曾有一波漂亮的上揚，從6.29億元增至12.77億元，對公司的戰略轉型起到了一定的支撐作用。2021年，受資產減值等因素影響，公司地產開發板塊鉅虧超過20億元。

公司原本在廣東惠州著名5A景區羅浮山，規劃了一個大型綜合性地產項目羅浮·天賦，該項目從2008年開工，分多期滾動開發。

然而，隨着國家環保政策越來越嚴格，羅浮山項目正好處在水庫飲用水保護區範圍內，該地塊已無法按照規劃繼續開發，公司在2021年單就這一項目就計提存貨跌價準備達10.49億元。

位於武漢的“香域花境”是一二級聯動開發項目，隨着拆遷工作進入尾聲，拆遷和綜合改造成本大幅增加，而因為規劃調整，導致可售房源、車位等減少且價格下滑，因此，計提存貨跌價準備5.17億元。

重慶“美好天賦”、無錫“美好鉑翠”、武漢“公園壹號”等三個項目，2020年獲得，2021年中開盤銷售，受市場整體下行影響，項目銷售情況不佳，價格和去化速度均不達預期，項目清盤週期延長、資金成本增加。計提存貨跌價準備2.87億元。

房地產開發和其他新業務齊齊虧損，導致美好置業2021年歸母淨利潤鉅虧26.73億。

流動性緊繃

比虧損更可怕的，是公司極其緊張的流動性。

截至2021年末，公司資產負債率已高達85.62%，比上年同期提高近10個百分點。公司擁有流動資產183.11億元，面臨流動負債173.46億元。流動性出現問題，導致公司部分經營債務延遲支付。當期，公司經營性債務共計53億元，包含應付賬款32億元、其他應付款15億元、應交税費5億元等，其中，出現延期支付的為企業所得税1.7億元和商業承兑匯票1.3億元，以及部分工程款。

資金鍊的緊張，加之外部因素，公司房地產項目交付大面積延期。2021年，公司計劃交付11個項目，僅兩個項目正常按期交付，7個項目在去年7月-今年3月延期後交付，到現在仍有位於武漢的美好香域花境（二期）、美好長江院子A區兩個項目未能交付，預計要到今年下半年。

經過對公司經營和財務狀況的綜合分析，年審機構出具了帶“與持續經營相關的重大不確定性”段落的無保留意見《審計報告》。

截至今年3月末，公司貨幣資金餘額12.30億元，可用資金僅1.25億元，同期有息負債餘額為34.84億元。

根據年度經營計劃，公司計劃在2022年實現回款總額99億元，支出資金98億元，實現收支平衡。不過，在回覆交易所問詢函時，公司承認，今年上半年的經營狀況與計劃相比仍有較大的差距。

華山一條路

在逐步退出地產開發業務的同時，美好置業給自己規劃出了現代農業和裝配式建築兩條轉型路徑。

當時，房企去農村投資，似乎是一種潮流。美好置業的投資更堪稱大手筆。

2018年7月，美好置業宣佈，與湖北洪湖市簽署協議，3年流轉100萬畝稻田，總投資額達80億元。洪湖，就是公司老闆劉道明的家鄉。

就在這之前1個多月，公司還在湖北監利簽下了20億元的生態農業產業園項目，計劃流轉100萬畝稻田用於蝦稻共養，並進行農產品的深加工。

3年投入百億種稻養蝦，當時外界就質疑，美好置業哪來這樣的實力。公司業績最好的2017年，歸母淨利潤也不超過7億元。況且，農業本身就是一個投入週期長，見效慢的行業。

果不其然，2018年-2021年，因小龍蝦和稻米產量低、成本高，現代農業板塊毛利率為負，產生持續虧損，分別為-0.12億元、-1.53億元、-4.09億元和-0.71億元。

公司不得不在2020年10月，宣佈戰略性退出現代農業，2020年和2021年，分別退租土地6.4萬畝和2萬畝，由此產生農田改造費用一次性攤銷費用1.76億元和0.41億元。

目前，美好置業就只剩下了裝配式建築華山一條路。

2017年底，公司以5.10億元，對美好裝配增資取得49%股權，並通過一致行動協議，取得該公司的實際控制權。

2018年-2021年，公司在全國多地投資的9個裝配式建築工廠相繼完成建設並投產，但是經營成果與預想存在較大的差距。

上述各期，美好裝配分別實現營業收入3.82億元、7.14億元、10.65億元和13.31億元，合計34.92億元；同期淨利潤分別為-1.97億元、-5.98億元、-10.29億元、和-9.94億元，合計虧損28.18億元。

截至2021年末，美好裝配總資產67.14億元，總負債85.30億元，資產負債已達127%。

儘管，美好置業自身也很困難，但作為母公司，在這種情況下，只能全力支持。公司計劃在2022年對美好裝配提供不超過56億元借款。

不可否認，裝配式建築是為了地產開發的大趨勢，有較大的市場潛力。只是，美好置業能否撐到開花結果的那一天？