開,關..._風聞
哲就-2022-07-15 16:10
轉自公眾號“劉備教授”(id:LiuBeiJiaoShou)
這幾天預售制是否應該取消這個問題又被拖出來鞭屍,其實這屬於典型的偽問題,根本沒有爭的必要。
因為預售實際是一個可選項,不是説房子必須預售,而是可以預售。
假如一個樓盤預售的時候沒人下單,拖到都建完了大家看到現房再下單,那就不是預售。
類似的情況在2014年以前很普遍,大部分樓盤都是開盤賣一批但沒法清盤,接下來慢慢賣。如果能在半年內賣完就算完美,一年內賣完就算順銷,賣兩三年都屬常態,那個時候房子早就建完甚至很多手快的都已經裝修入住了。
總之,是否預售這個開關實際上掌握在購房者手裏。他們願意接受預售那麼就有預售,只願意買現房那就沒有預售。
2012年左右,有哥們向我推薦過杭州一個樓盤的尾盤。這個樓盤已經交付好幾年了,賣得也不錯早就回本並賺錢。開發商手裏還留了幾套位置和户型較好的房子,等着升值後慢慢買。對開發商來説,尾盤賣不賣其實比較隨緣,通常有點關係才會賣給你。
以上屬於地產的常態,全世界大部分開發商都是這麼玩的。
從預售到交付通常有兩年時間,在這兩年裏房價漲幅通常不小,如果趕上一波牛市翻倍也很正常。
這個時候,購房者的選擇自然是接受預售了,因為買到就賺到啊。從2014年開始,房價大概走了6年左右大牛市,結果搞得所有人似乎都忘了完全可以等到房子交付後再去買。
至於當下,我的建議就是靠譜開發商的性價比高的房子,當然還可以接受預售。因為你不搶有別人搶,手快有手慢無。
但如果無法判斷開發商是不是靠譜或者性價比高不高,那就等房子交付以後再下手,或者乾脆買二手房。
你不去買預售房,難道開發商會來咬你麼?
現房其實已經慢慢出現了,連杭州這種一二手倒掛普遍存在的城市,某些倒掛幅度小的樓盤也都出現了現房。按這個趨勢下去,未來全國大部分地方的大部分樓盤不是現房也是現房了,市場自動就會屏蔽預售這個選項。
人往往會有思維定式,頑固的就形成思想鋼印,只看到一件事的好處或者壞處。
現在套在山頂上的停供房東當然痛恨預售制,但之前那些因為預售白白套利了兩年房價上漲收益的呢,他們會把賺的錢退出來麼?
當然,預售制度還是有不少改善空間。比方説預售直接全款就不太合理,從商業規律來看付定金比較合理。
從博弈角度看,一分錢不付是鼓勵買家毀約,付清是鼓勵賣家捲款潛逃。
一套100萬的房子,付20%定金總夠了吧?剩下的交付前付清。
毀約的話開發商沒收定金也血賺啊,爛尾則血虧,因為開發商只收了20%的錢,遠遠抵不上土地本身值錢。
期貨交易通常都是保證金制度,那這個20%本質也就是期房的保證金了。
就這些吧,手機打的諸位湊合着看。
今天市場大跌,但前幾天還不錯,所以一天不熬雞湯諸位應該還頂得住。等週日晚掌握了更多情況後再具體聊。總體我認為還是前期反彈多了有人要撤退。