開，關..._風聞

轉自公眾號“劉備教授”（id：LiuBeiJiaoShou）

這幾天預售制是否應該取消這個問題又被拖出來鞭屍，其實這屬於典型的偽問題，根本沒有爭的必要。

因為預售實際是一個可選項，不是説房子必須預售，而是可以預售。

假如一個樓盤預售的時候沒人下單，拖到都建完了大家看到現房再下單，那就不是預售。

類似的情況在2014年以前很普遍，大部分樓盤都是開盤賣一批但沒法清盤，接下來慢慢賣。如果能在半年內賣完就算完美，一年內賣完就算順銷，賣兩三年都屬常態，那個時候房子早就建完甚至很多手快的都已經裝修入住了。

總之，是否預售這個開關實際上掌握在購房者手裏。他們願意接受預售那麼就有預售，只願意買現房那就沒有預售。

2012年左右，有哥們向我推薦過杭州一個樓盤的尾盤。這個樓盤已經交付好幾年了，賣得也不錯早就回本並賺錢。開發商手裏還留了幾套位置和户型較好的房子，等着升值後慢慢買。對開發商來説，尾盤賣不賣其實比較隨緣，通常有點關係才會賣給你。

以上屬於地產的常態，全世界大部分開發商都是這麼玩的。

從預售到交付通常有兩年時間，在這兩年裏房價漲幅通常不小，如果趕上一波牛市翻倍也很正常。

這個時候，購房者的選擇自然是接受預售了，因為買到就賺到啊。從2014年開始，房價大概走了6年左右大牛市，結果搞得所有人似乎都忘了完全可以等到房子交付後再去買。

至於當下，我的建議就是靠譜開發商的性價比高的房子，當然還可以接受預售。因為你不搶有別人搶，手快有手慢無。

但如果無法判斷開發商是不是靠譜或者性價比高不高，那就等房子交付以後再下手，或者乾脆買二手房。

你不去買預售房，難道開發商會來咬你麼？

現房其實已經慢慢出現了，連杭州這種一二手倒掛普遍存在的城市，某些倒掛幅度小的樓盤也都出現了現房。按這個趨勢下去，未來全國大部分地方的大部分樓盤不是現房也是現房了，市場自動就會屏蔽預售這個選項。

人往往會有思維定式，頑固的就形成思想鋼印，只看到一件事的好處或者壞處。

現在套在山頂上的停供房東當然痛恨預售制，但之前那些因為預售白白套利了兩年房價上漲收益的呢，他們會把賺的錢退出來麼？

當然，預售制度還是有不少改善空間。比方説預售直接全款就不太合理，從商業規律來看付定金比較合理。

從博弈角度看，一分錢不付是鼓勵買家毀約，付清是鼓勵賣家捲款潛逃。

一套100萬的房子，付20%定金總夠了吧？剩下的交付前付清。

毀約的話開發商沒收定金也血賺啊，爛尾則血虧，因為開發商只收了20%的錢，遠遠抵不上土地本身值錢。

期貨交易通常都是保證金制度，那這個20%本質也就是期房的保證金了。

就這些吧，手機打的諸位湊合着看。

今天市場大跌，但前幾天還不錯，所以一天不熬雞湯諸位應該還頂得住。等週日晚掌握了更多情況後再具體聊。總體我認為還是前期反彈多了有人要撤退。