房地產泡沫的本質_風聞

美國的股市、日本的債市、中國的房市，被譽為全球三大泡沫，也都積累了巨大的風險。

在政事堂看來，三者的泡沫的存在都是合理的，因為其本質都一樣，要把全國的老百姓作為LP（有限合夥人），為國家募集資金，投向最符合國家利益的地方。

美國在全球產業鏈地位的頂端位置，美國老百姓的錢便通過美股，投向了科技企業與跨國集團，以鞏固美國的產業優勢地位。

日本憑藉在亞洲產業鏈中的頂端位置，讓日本老百姓的錢通過日債，投向了亞洲各國，以鞏固日本對亞洲的經濟控制力。

本質，都是把老百姓閒散的資金募集起來，變成可以投資和產生收益的資本，最終反哺整個體系。

只不過由於美日兩國在全球產業結構的位置不同，美股的老爺們吃着火鍋唱着歌，而日本的老百姓只能苦一苦後繼續負重前行。

不同的意識形態與文化，不同的表現形式，但是底層邏輯都一樣，那就是根據各國的實際情況，集中力量辦大事兒。

在2001年加入WTO之後，各地政府也通過土地出讓金和招拍掛機制，向老百姓一次性收了70年的房地產税，用於補貼企業，以爭奪全球產業鏈的位置。

我們手裏的每一套房子，本質都是各地經濟的一張股票，被政府集中收了去投資，其價值在於地方經濟發展的預期。

當年我們非常幸運，押中了全球化這個巨大的風口，在雙子塔墜落後迎來中美蜜月期，開啓了一場業績的高歌猛進，自然也讓各地的“房產股票”迎來了一波20年的大牛市。

但是，大牛市的過程中，很多人忽略房地產的本質，是地方政府主導的一筆筆風險投資，就像美股和日債的泡沫一樣，只是要為產業發展來提供資本。

我們把地方政府視作一家集團公司，麾下有好多需要上市融資的土地分別進行IPO，房地產商扮演的是拉皮條和墊資的投行，手握欠條和抵債房的建築商和供應商都是A輪B輪C輪的投資人。

期房購買者則是在一級市場的打新股，二手房交易則是二級市場炒股票，放按揭貸款的銀行則是給大家融資融券的券商。

對應下來，老百姓辦按揭買期房的本質，是在券商的槓桿融資下，壓上自己30年的未來，進行的一次一級市場的股權投資和賭國運。

只不過，由於政策性的保護，房地產行業往往出現了“打新股穩賺不賠”的一二級溢價局面，再加上持續20年的大牛市，讓幾乎市場建立了“A房永遠漲”的幻覺，也讓高風險的期房市場招攬了大量的沒有投資風險概念的投資人。

但實際上，按揭房貸的另一個本質，是一個層層加槓桿的長鏈條，非常的驚險。

老百姓從銀行貸款，把錢借給開發商，利用開發商與銀行的巨大息差進行無風險的套利。

開發商從老百姓和金融機構手裏貸款，把錢交給政府，利用經濟的高速發展進行土地溢價的套利。

地方政府把從開發商手裏拿走，補貼給企業，利用企業未來的高速發展與税收進行套利。

歸根結底，老百姓、開發商、地方政府，三者的套利能否成功，都取決於該地方的企業能否真正實現高速發展，併為地方提供源源不斷的税收。

而這些企業的發展又來源於全球化帶來的市場與出口的高速增長，中國就像風口上的賽道股，被全球化的高速增長吹上了風口，讓一些沒有增長也沒有盈利的血汗工廠地區，也擁有了跟納斯達克相似的高PE值。

血汗工廠的股票賣出了平台公司的價格，這也是為什麼近期越來越多的預售房開始出現問題。

只要把時間拉長，那些沒有把土地收入轉變為高新科技或者金融產業的城市，根本無法為老百姓、開發商和地方政府提供層層套利的超額收入來源，這些地區的“房票”價值遲早都要回歸，這是無法避免的客觀規律。

對此，很多老讀者會記得，在15-17年的時候，政事堂強烈建議買杭州的房子，並強烈反對投資重慶與貴州，在18-20年的時候，政事堂強烈建議買長三珠三的“含科量”，並強烈建議清掉三五線以及非核心地段的房產。

我們要認清楚中國房子的本質不是房子，而是一筆筆的政府融資，是把民眾空閒的資金轉變為具有風險性的產業投資，進行的一次賭國運。

全球正在進入到存量的博弈，中國不可能幾百個城市的房票都“贏麻了”，而會像股市一樣，有的會成為資金抱團的龍頭，有的會成為被拋棄的ST。

作為一個合格的投資人，在這場潮水褪去之際，哪怕賭一把的時候，也要看清楚牌桌上的底層資產，到底都是什麼東西。